宅基地上的吳彥祖工作室們，不給農民租金了？

在上海松江車墩鎮，靠近黃浦江的長溇村，曾是一個默默無聞的美麗江南村落。楊是村里的大姓。這幾年，一個好萊塢明星的名字讓這里聲名鵲起：

吳彥祖。

這位集演員、導演、建筑師多重身份于一身的明星，將自己的工作室ZuHaus建造于此。

白色的包豪斯風格建筑，矗立在農田之間。打卡者紛至沓來。

大樹與稻田鄉村藝術中心、香地藝術中心、丁娘子布藝館等，一個個文藝地標拔地而起。

在媒體的濾鏡下，這里是鄉村振興之地，是藝術與田園牧歌的融合，是上海市級鄉村旅游重點村。

這里要建成長三角首個鄉村藝術生態綜合體，又名長溇濱江文旅綜合體（即上�？萍加岸加耙曆苌烽_發基地）。

然而，故事的另一面，卻不太和諧。那些原本指望搭上“鄉村振興”快車的農民，正陷入租金的拉鋸戰。

風波的核心，指向了由當地引入的文化產業運營平臺企業——上海轉轉客文化旅游發展有限公司（下稱“轉轉客”）。

1

故事的起點，源于一個宏大的愿景。

當傳統影視基地專注于綠幕與特效時，長溇村獨辟蹊徑，將目光投向了影視產業鏈的末端——衍生品與版權。

于是，總投資宏大的“上�？萍加岸加耙曆苌烽_發基地”，在2020年年末應運而生。

規劃很性感�？偼顿Y手筆不小，總面積6.8萬平方公里，涵蓋全村21個村民小組、969戶人家。目標更性感：引入文創企業上千家，年營收20億，稅收3億，帶動周邊就業6000余人。

轉轉客在當中扮演了關鍵角色——連接村民宅基地與高端文創產業的“二房東”。

它從村民手中租下宅基地，改造后招商，引入高端藝術資源和影視產業，形成完整的影視衍生品版權閉環。

吳彥祖的ZuHaus，就是這條生態鏈上最閃亮的一顆棋子。

這劇本，本是多贏的。

宅基地變身設計師工作室、咖啡館等；農民坐收租金；轉轉客打通“IP—設計—消費”鏈條。

項目分期推進，率先在長溇村第8村民小組試點，打造一個1.3萬平方米的示范區。40多戶農民的命運，就此和項目綁在了一起。

路數從當地村民處獲得的租賃合同顯示，轉轉客跟長溇村一部分村民簽訂了15年租約，租金采取遞增機制（第一年8元/平/月，第二年16元/平/月，每三年遞增5%），每半年一付。

以一個200平方米的農房為例，到了今年，租金在約4萬元/年。這個價格，比市場價要便宜。

根據當地村民的反饋，過往幾年里，租金雖有時會有一定的延期，終究會給。今年的這一期，已經逾期了好幾個月。

村民們多方催討，最近一次官方答復是4月10日付。可到現在（5月6日），錢還是沒到賬。

2

代表轉轉客簽約的聯系人，叫鄧亞鳴。合同在村委會的見證下簽訂。

鄧亞鳴，是這個項目的靈魂人物，自稱基地“創始人”。

他不缺光環。前北京寺上美術館執行館長，重慶影視版權交易中心董事長。他擅長將虛無縹緲的藝術，打包成可交易的金融資產。他是中國藝術品證券化的推手之一，曾在上海文化產權交易所發行第一支藝術品基金。

如今，他把這套邏輯搬到了長溇村。

鄧亞鳴創辦的香地藝術中心，就在吳彥祖的ZuHaus附近。據村民說，鄧亞鳴時常會出現在那里。

轉轉客的股東方一共三家：

一家民營地產建筑公司——上海城建建設實業。成立于1997年，以建筑施工總承包起步，后發展為集地產開發、建筑規劃設計、建筑施工總承包、建筑產業化、商業及酒店運營為一體的大型企業。

另外兩家公司與鄧亞鳴關聯緊密——北京碧壇清桂科技和上海香地悅道藝術資源管理公司。

分工很明確。一個搬磚蓋瓦，負責實體改造；一個運籌帷幄，負責運營和資源導入。

2021年和2024年的公開報道顯示，雖然轉轉客手握多年版權運營經驗，但與鄉村的結合，這是頭一回。

不過，這并不妨礙轉轉客采用了一套標準的“資本下鄉”打法：

用明星效應引流，用藝術概念溢價，用長期租約鎖定低成本資產。

出發點是好的。過去的鄉村振興，大多是修路、刷墻、搞綠化，那叫輸血。而長溇村是造血，引入影視版權和藝術產業，讓土地自己生錢。

3

2025年年初，轉轉客試圖將地產行業里的另一種開發邏輯，嫁接到這片鄉野。

轉轉客在當年投資了一家新公司——上海轉轉客文化科技發展有限公司（下稱“轉轉客科技”）。

轉轉客科技的法人，叫蔡雪梅。

她曾任職龍湖、世茂，巔峰期創業成立ELAB（上海定卓網絡科技有限公司），是地產界赫赫有名的“營銷女神”。

ELAB的定位很新潮：“首個基于C2B邏輯的生活方式預制開發平臺”。

說得通俗點，就是定制化的代建服務。公司剛成立就拿了唯品會、順為資本的投資。

蔡雪梅帶著她的ELAB入股轉轉客科技，持股47%。2025年，ELAB為長溇村拍攝了一系列的廣告宣傳片，并對外招商。在其小紅書賬號上，項目又被稱為浦江之翠，起租期10年起。

商業模式的輪廓很清晰：除了代建費，還有長租短付（給村民半年付，向商戶收長租）。一個利用時間差來滾動資金的經典玩法。

不過，該小紅書賬號從2026年起就沒有進一步信息更新了。

除了代建和招商，蔡雪梅自己也是項目的商戶之一。

ZuHaus的對面，曾開過一家普洱式生活館。紅色飄帶式裝置，醒目的PUER招牌，藝術感十足。這家店，是蔡雪梅和故山杭州文旅科技有限責任公司從云南普洱引進來的。

她當過策展人，在里面辦展，鄧亞鳴則擔任展覽總監。公開視頻里，兩人同框的畫面并不少見。

注冊這家普洱生活館的公司叫普洱鳳卓科技發展有限公司，地址就落在示范區內村民的宅基地上。

有村民對路數反映，用宅基地地址注冊公司，村民沒同意。路數無法確認，當初是否經過了村委會的同意。

4月底，路數在現場看到，普洱生活館的招牌已經隱去，內部一樓的一間房里比較空曠，剩下水吧臺和零星的家具。工人正在旁邊搭建一個大型烤爐。

從當地官方媒體最近發布的內容看，整個項目的招商還在繼續。

但路數無法確認，蔡雪梅的ELAB，是否還在項目的牌桌上。

4

如今，走進示范區，一種割裂感撲面而來。

示范區內確實有藝術感和設計感，但示范區內的整體建設，并沒全部完成，對外開放的商戶，不算特別多。

推進了五年，曾宣布“完成90%以上招商”的示范區，現狀是：

以陳家浜河為界，西邊除了ZuHaus和雅苑門窗緊閉，大多數早期落地的建筑，不是圍擋施工，就是內部在敲敲打打中。

像民宿項目大樹與稻田鄉村藝術中心，2024年就開業了，現在在修圍墻和水池。香地藝術中心外面，搭著腳手架。ZuHaus的一面墻上，還掛著一張2025年的活動海報。

時間，仿佛凝滯。

這些建筑，早不是原來農宅的模樣。有的甚至是打通了好幾家的宅基地，內部一通到頂，像個巨大的倉庫。

根據合同，租約到期或提前結束，轉轉客沒有義務復原。也就是說，如果村民最后想住回來，還得自己掏錢，把眼前的“藝術品”拆掉，重建家園。

在ZuHaus的附近，還有幾個拆了一部分后被廢棄的房子。村民說，那屬于最后幾戶搬遷的人家。但拆除重建的工程，已經停了好一陣子了。

陳家浜河的東邊，規劃中的湯泉民宿仍是大片農田。在靠近陳介浜橋的附近，有一排建好不久的新屋，里面空無一人，雜草叢生。

不過，在示范區之外的散點區域，倒是有一些新店鋪在陸續開張。比如，今年五一試營業的柴窯空間，主打烘焙。

這似乎又在說明，這片土地的商業想象空間，并未完全熄滅。

5

從振興鄉村的大方向來審視，長溇村并非沒有可取之處。

“明星引流+資本運作+專業建設”的黃金三角，為日漸凋敝的空心村，帶來了人流，帶來了曝光，帶來了可能性。

但從資金層面看，這類重資產、高格調、長回報周期的鄉村綜合體，極度依賴長線資本的耐心。一旦招商或產業轉化不及預期，夾在中間的“二房東”，現金流就會瞬間緊繃。

緊繃的代價，便向下傳導。

更深層的問題在于，在這場從村落到國際影視基地的躍遷中，村民，尤其是示范區的40多戶村民，處于被動的位置。

他們可能看不懂“影視衍生品生態”，也參不透ELAB的模式。他們交出了安身立命的土地，換來的卻不是現代化的契約精神。

在這場資本的盛宴里，他們成了價值鏈的底層，成了宏大敘事中的沉默背景板。

宅基地，是農民最后的退路和尊嚴。當這些權益被打包進商業開發的宏圖時，需要有更堅硬的契約精神，更周全的監管機制來護航。

對于鄧亞鳴和轉轉客團隊來說，如何兌現對農民的承諾，不僅關乎企業信譽，更關乎這場鄉村實驗的成敗。

如果“鄉村振興”的代價，是讓最弱勢的農民，在轉型的顛簸中承擔陣痛，甚至失去基本的保障，那這種振興，就成了懸浮在空中的藝術狂歡。

畢竟，真正的鄉村振興，不應只是資本與藝術的聯姻，更應是資本與農民的雙贏。

長溇村的村民們還在等待。等一份遲到的租金，也在等一個交代。

這是一切宏大敘事里，最樸素的民生底線。

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