租客被取消月租車位，三位業(yè)主起訴業(yè)委會，結(jié)果出人意料

全國小區(qū)的停車位爭奪戰(zhàn)，終于有了一個標(biāo)桿性判決

一個規(guī)劃車位僅80個的小區(qū)，實(shí)際停車需求卻超過200輛。業(yè)主大會投票決定"一戶一車"，優(yōu)先保障實(shí)際居住業(yè)主的停車權(quán)益。三位把房子帶車位出租的業(yè)主不服，將業(yè)委會告上法庭。一審判業(yè)主贏，二審判業(yè)委會贏。這起案件后來被收錄為 中國法院2025年度案例，成為全國小區(qū)車位治理的參考范本。

停車位有多緊張？

上海閔行區(qū)某小區(qū)，規(guī)劃車位80個，加上臨租停車位總共192個。但小區(qū)實(shí)際停車需求達(dá)到219輛，缺口27個。這意味著即便所有車位都投入使用，仍有超過一成的車輛無處停放。

2019年，該小區(qū)業(yè)主大會表決通過了新的停車管理辦法，核心規(guī)則只有一條："一戶一車"。具體來說，月租停車位僅限產(chǎn)權(quán)人首輛車辦理，租客車輛一律按臨停標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，道閘系統(tǒng)同步刪除了所有租客車輛信息。

辦法出臺后，三位將房屋出租的業(yè)主聯(lián)合起來，將業(yè)委會起訴至法院。

業(yè)主為什么告業(yè)委會？

原告方的理由很直接：

原告主張

理由一：禁止租客辦理月租車位，直接影響了房屋的出租收益，等于損害了業(yè)主的收益權(quán)。

理由二：租客屬于弱勢群體，應(yīng)當(dāng)給予平等對待，限制租客停車有歧視之嫌。

理由三："租售同權(quán)"是國家政策方向，租客應(yīng)享有與業(yè)主同等的公共配套使用權(quán)。

一審判決：業(yè)主贏了

一審法院支持了三位業(yè)主的訴求。法院認(rèn)為，業(yè)委會的規(guī)定確實(shí)影響了業(yè)主的房屋收益權(quán)和使用權(quán)，而租客作為弱勢群體應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。判決要求業(yè)委會恢復(fù)租客的月租停車資格。

一審判決出來后，小區(qū)里炸了鍋——明明是業(yè)主大會投票通過的規(guī)則，怎么法院說推翻就推翻了？

二審判決：全盤逆轉(zhuǎn)，業(yè)委會勝訴

二審法院（上海一中院）推翻了一審判決，明確了三個關(guān)鍵判定：

1. 公共車位分配屬于業(yè)主自治范疇。只要業(yè)主大會的表決程序合法合規(guī)，法院應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主自治的結(jié)果，不應(yīng)輕易干預(yù)。
2. 車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的實(shí)際居住停車需求。業(yè)主將房屋出租后，停車需求的主體已從"自己住"變成"租客住"，在車位資源緊張的情況下，實(shí)際居住業(yè)主的需求應(yīng)優(yōu)先于出租收益。
3. "租售同權(quán)"不包含共有車位的優(yōu)先使用權(quán)。租售同權(quán)的政策指向是基本公共服務(wù)（如教育、醫(yī)療等），并不等同于租客自動獲得小區(qū)共有配套設(shè)施的同等分配權(quán)。

這一判決的意義遠(yuǎn)超個案本身。它清晰地劃定了業(yè)主自治權(quán)與出租收益權(quán)之間的邊界。

這個判例告訴所有小區(qū)什么？

核心結(jié)論：車位緊張時，業(yè)主大會有權(quán)通過合法程序決定優(yōu)先滿足實(shí)際居住業(yè)主的需求。業(yè)主出租房屋，不等于租客自動獲得同等停車待遇。

具體到操作層面，有幾點(diǎn)值得每個業(yè)委會和物業(yè)管理者關(guān)注：

實(shí)務(wù)要點(diǎn)

• 程序合法是前提。業(yè)主大會表決必須符合法定程序（雙過半或三分之二參與等要求），否則任何規(guī)則都可能被法院推翻。本案二審支持業(yè)委會，關(guān)鍵在于表決程序完整合規(guī)。
• 規(guī)則要寫清楚"為什么"。停車管理辦法不能只寫"禁止"，必須說明"因為車位不足，優(yōu)先保障實(shí)際居住業(yè)主"。理由充分，法院才會認(rèn)可限制性條款的合理性。
• 收益權(quán)不能凌駕于自治權(quán)之上。業(yè)主確實(shí)有出租房屋的權(quán)利，但這個權(quán)利不能無限延伸到小區(qū)公共資源的優(yōu)先分配上。
• 弱勢群體保護(hù)要有邊界。"租客是弱勢群體"不能成為否定全體業(yè)主共同決策的萬能理由，法院更看重的是決策程序是否公正、規(guī)則是否合理。

值得反思的兩個問題

第一，一審判錯了什么？

一審法院將"租客權(quán)益保護(hù)"和"業(yè)主出租收益權(quán)"放在了業(yè)主自治權(quán)之上，實(shí)質(zhì)上是用司法判斷替代了業(yè)主共同決策。二審糾正了這一偏差，強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治的優(yōu)先性，這是物業(yè)服務(wù)糾紛裁判思路的重要轉(zhuǎn)變。

第二，這個規(guī)則適用于所有小區(qū)嗎？

注意判決的前提："車位緊張"。如果一個小區(qū)車位充足，業(yè)主大會再通過類似限制性規(guī)定，法院很可能得出不同結(jié)論。判決的核心邏輯不是"租客不能停車"，而是"資源不足時，優(yōu)先保障實(shí)際居住者"。適用時必須結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況。

相關(guān)制度文檔

業(yè)主大會的停車管理辦法怎么寫才合規(guī)？哪些條款容易引發(fā)法律糾紛？

我在「物業(yè)制度大全」整理了 《業(yè)主大會日常運(yùn)作與監(jiān)督管理制度》，包含停車管理、收益分配、表決程序等完整模板。

查看完整制度模板

案例來源：中國法院2025年度案例 / 上海一中院判決 / 上觀新聞（2025-10-23）/ 澎湃新聞（2025-10-21）