萬科之劫：曼哈頓計劃，萬科劉肖的滑鐵盧

時間退回到2015年的3月，萬科北京區域掌門人毛大慶請辭，一時，萬科北京群龍無首。

毛大慶執掌北京萬科近6年，在他接手之前，北京萬科正處于瓶頸期，在售項目僅13個。

總開發面積剛過300萬平方米，且發展遲緩，而毛大慶利用自己的資源，加大與央企的合作。

第一年便給萬科帶來了一個年度銷售冠軍，2009年到2013年，北京萬科共拿地31塊。

連續4年跨越百億的門檻，一掃往日的陰霾，要知道，那可是4萬億之后的樓市，有地就有樓，有樓就有錢。

所以當時在北京拿地，靠的可不僅僅是錢，毛大慶的能量可見一斑，甚至在2013年，毛大慶手下的北京萬科，在前三季度就達成了全年的銷售目標。

全年銷售額達到160億元，6年間，毛大慶將北京萬科從43億的銷售額，拉到了200億，成為萬科的明星掌門人。

毛大慶請辭萬科，而接任毛大慶的，是萬科冉冉升起的另一枚新星，時年僅36歲的劉肖。

劉肖是杭州萬科的話事人，在杭州待了32個月的時間，杭州萬科的營收就從四五十億，直接躍升至百億的級別。

最終在2014年，一舉奪得當年杭州市銷售套數第一，面積第一等眾多名頭。

有人說劉肖是借著杭州房產復蘇的春風起來的，也有人說劉肖是郁亮的嫡系，拿什么地都能批，是靠集團捧上來的。

但不管怎么樣，一份閃瞎眼的成績單，最終將劉肖送到了萬科北京掌門人的寶座，只不過這一次，劉肖不再像在杭州那樣順風順水。

毛大慶的離開，帶走的還有北京的頂級圈層，給萬科帶來的直接影響，就是繼任者劉肖主導的，北京萬科和政府的關系變淡了。

要知道毛大慶時期這關系可是打得火熱的，此后萬科在北京的宅地市場，那就是不斷的碰壁了。

說白了好地拿不到，拿到的，要不然是自持只能靠漫長的出租回血的地，比如說投了170個億的萬科翡翠書院，如今還在慢慢的回血。

要不然呢就是集體土地，畢竟萬科上市公司的牌子在這，因此北京三環外那些村里面，鎮里面的自留地還是很喜歡萬科的。

北京萬科的長租公寓，養老項目就是這么做起來的，只不過這些項目利潤特別低，如何破局。

新華網2015年8月，一篇對劉肖的專訪中，可以看出一絲劉肖的想法，根據報道，2015年2月，剛上任萬科北京區首的劉肖，跟隨郁亮一起去了一趟紐約的曼哈頓。

他發現豪華成熟如曼哈頓，也有很多的塔吊，因為隨著時代和經濟的變遷，曼哈頓的城市內部功能發生了變化。

這讓劉肖悟出北京的城市功能，也會面臨像曼哈頓一樣的調整，回來之后，他隨即提出了北京萬科的曼哈頓計劃。

就是把存量資產進行收購提升，并且改造成更適合市場和客戶的產品，但是相比于拿地再質押獲得資金流動性。

對于存量資產的收購，動用的資金可能要更多，資金的使用周期有可能會更長，因此劉肖的曼哈頓計劃要實現，就得有足夠的子彈供其使用。

萬鵬要做的就是像曼哈頓城里的塔吊一樣，將萬科北京區域各個項目的資金統一集中起來，劃撥至最需要錢的項目當中。

或者直接進行借貸，等資金回籠之后，再回撥至各自的項目當中，既實現了零成本的融資，又不產生負債，還能產生利息收益。

在當時，這是一個近乎完美的方案，唯一的隱患就是資金流一定不能斷流，但是市場處于上行階段，發生這種事情的概率似乎很小。

就這樣，劉肖主導的曼哈頓計劃，在北京萬科轟轟烈烈地展開了，曼哈頓計劃最典型的一個例子就是北京海航大廈在內，多個商業辦公樓和物流項目。

2018年，劉肖從陷入困頓的海航那里嗅到良機，準備以七折的價格接手海航大廈，價格大概13個億。

而資金的來源就是萬鵬成立的融資平臺的錢，只不過這波撿漏計劃，最終被海航的股東大會給否決了。

劉肖本雄心壯志，計劃投入400億到500億到曼哈頓計劃當中，將北京打造成自己的第二個杭州。

但是隨著北京人口疏解政策的推進，特別是北京執行嚴格的商住限售政策之后，北京萬科一直存在部分項目難以消化的難題。

這導致北京萬科的周轉一直很慢，且很難增加新的項目，曼哈頓計劃實質上是無疾而終了。

雖然曼哈頓計劃難以推進，不過萬鵬的存在倒是讓劉肖和萬科覺醒了，使用萬鵬這類塔吊公司的技能。

劉肖入主萬科北京的同時，還有兩個頭銜，分別是萬科的副總裁、北方區域BG首席合伙人、CEO，也就是說劉肖的權限，不僅局限于北京萬科。

根據公開報道，2018年5月18號，唐山市高新區掛牌了兩宗地塊，公開出讓20天之后，6月8號，該地塊被唐山萬富合一收入囊中。

對價六個億，40天內付清，萬富合一是誰，是唐山萬科的子公司，占51%的股權，而另外49%的股權，是屬于本地的一個小開發商，名字叫做唐山金牛。

為什么唐山萬科要找這個金牛公司合作，要知道，金牛公司是唐山當地一家籍籍無名的開發商，2018年初才成立，要經驗沒經驗，要名氣沒名氣。

那是因為金牛這家公司能提供錢，根據唐山萬科和金牛公司的約定，唐山高新區地塊項目開發前期所需要的資金，將由唐山金牛公司，向合資公司萬富合一提供股東借款。

金牛公司的注冊資本是多少呢，1000萬，光拿地就是六個億了，金牛公司到底是什么樣的背景，能夠拿出這么多錢呢。

實際上呢，金牛公司確實也沒錢，因為他只需要出一個名字就可以了，錢在合作之前，萬科就幫他找好了，是一家名字叫做紅色崛起的資產管理公司。

金牛公司與唐山萬科簽訂合作協議的當天，轉身就與紅色崛起，簽署了一份11億元的本金借款合同，利息為11.27%。

不到一個月，紅色崛起的11個億到賬，怎么分配呢，除了借給合資公司六個億的土地款，剩下的五個億轉手就借給了唐山萬科。

2億元不計利息，剩下的部分按8%計算利息，看懂了嗎，其實金牛公司就是一個資金通道。

金牛公司承擔了11億元的借款，高達11.27%的利息成本，得到的是什么，是金牛公司持有萬富合一49%的股份。

唐山項目歸屬這一半股權的開發利潤，當然就歸金牛公司享有了，這筆生意，你覺得誰賺了誰虧了，將你的答案打出來。

有人要說，為什么唐山萬科不自己操作呢，為了規避11個點的利息成本，非要找一個唐山金牛來分享49%的利潤，是不是不劃算呢。

只能說圖樣圖森破了，對萬科而言，作為子公司的萬富合義及其開發的唐山項目，他獲得的11個億的資金是股東借款。

在會計入賬處理上，這屬于來自關聯方拆借的其他應付款，而不會計入金融機構的有息借款，子公司的有息債為零。

而對于唐山萬科來說，通過利用金牛公司的轉貸，萬科在唐山項目上的資金成本，相比于信托借款的實際利息，那是大幅的降低。

因為明面上，唐山萬科的有息債就3.2個億，利息是八個點，對不對，11個億、11個點的有息債，通過金牛公司瞬間就變成了3.2個億、八個點的負債。

有息債規模低、利息低，又有利于合并報表之后，萬科在公開市場進一步發債融資，而分給金牛公司的49%的開發利潤，在財報里面就列報于少數股東的損益即可。

有益無害，豈不美哉，至于買萬科股票的股東們的權益，那暫時可能就沒辦法管了。

另外，根據國家監管部門的規定，信托等金融機構發放的貸款，其實是不能用于拿地的，那多了紅色崛起和金牛這兩層公司，萬科也等于是多了兩道防火墻。

聽懂了嗎，聽懂的扣一，回到資金的提供方，紅色崛起注冊資本只有5000萬，11個億，從哪里來的呢。

2023年的時候，紅色崛起已經注銷，但是注銷前的股東還是可以查到的，分別是北京后城占股98%，深圳安創占股1%，和北京的陳業通占股1%。

而北京的陳業通公司的注冊資本只有50萬元，而背后的股東是誰呢，沒錯，又回到我們前面所說的塔吊公司，北京萬鵬了。

雖然看上去萬科旗下的萬鵬占比的股份特別少，但是紅色崛起的話事人還是萬科的，2022年11月29號以前，紅色崛起的董事長叫做王志宏。

同時這個王志宏，又是杭州萬格投資管理有限公司的董事長，而這家萬格通過七家公司穿透之后，他的絕對大股東就是上市公司萬科，股份占股98%以上。

屬實是邏輯閉環了，所以萬科持股、萬科的人當話事人的紅色崛起，他的資金來自于哪里呢，大概率還是從萬科來。

據報道，紅色崛起的資金來自于多家金融機構，包括華鑫信托、華寶信托、華能貴誠信托、中原信托、中融信托、華夏資本、平安不動產等。

金融機構提供的應收賬款保理融資，由北京萬科提供差額補償，底層的資產是萬科購房者的按揭尾款的債權。

什么意思呢，萬科把按揭尾款的債權打包抵押給了信托機構，融資的錢進入了資金池，再由資金池放貸到合作方的小股東，由小股東來背著有息債。

對價呢，就是分當地項目的利潤，唐山項目的11億，底層資金來自于華能貴誠信托，資金成本是11%。

沒有放貸資質的紅色崛起，轉手卻以11.27%的利率，將資金融向了合作的小股東，0.27%的利潤歸紅色崛起，11個點的利潤歸貴誠信托。

再穿透一下，2014年，萬科推出了事業合伙人制度，同年4月25號，由1320名萬科合伙人組成的盈安合伙成立。

目前盈安合伙的股東就是華能貴誠信托有限公司，占股99.72%，也就是說，華能貴誠信托是萬科的股東之一，屬于是利益的精準投送。

最后金牛公司把萬科和紅色崛起全告了，這件事情才浮出水面，那為什么告呢，因為萬科在操盤的過程當中，一點面子都沒有留給這個金牛公司。

把人家公章收了，賬也不讓看，錢也不讓管，當然這些都不是最重要的，最重要的是，11個億的借款本來只借一年。

不過為了更多的利潤，合同到期之后，拿著金牛公司網銀的萬科，沒有終止合同歸還本金，而是選擇繼續向紅色崛起打利息。

一直打到了將近1.8個億，打到最后屬于金牛公司那49%的利潤都填不平利息了，金牛公司終于爆發了。

而這起官司讓萬科的影子銀行違規放貸，也正式的進入了大眾視野，而萬科各地公司往萬鵬和紅色崛起這類塔吊公司轉移利潤、挪用資金可能并非孤立。

根據煙臺萬科合作的地產商舉報信表述，萬科與煙臺百潤置業的合作項目，于2018年11月挪用給北京萬鵬1.5個億。

萬科與煙臺城智商貿合作的項目公司，于2019年1月，挪用給北京萬鵬1.5個億，萬科與煙臺瑞拓投資合作的項目公司。

于2017年7月，挪用給天津萬祥企業投資8000萬，于2018年1月挪用給北京萬鵬5000萬，2018年5月，挪用給北京萬和萬科置業有限公司1000萬。

根據舉報信的描述，三個項目挪用的資金就累計達到4.4個億，有的至今還沒有收回。

當然，煙臺的這些小股東們最后爆發的原因，和唐山金牛公司一樣，幫萬科背著資金成本的小股東們，本來是指望著項目結束之后的分潤。

在他們看來，煙臺的地價很便宜，又賣在高點，刨掉資金成本，20%到30%的利潤應該是有的，沒想到清盤之后，有的項目還需要小股東倒貼進去幾千萬。

錢哪里去了，協商無果，那只能自殺式舉報了，據了解，唐山金牛的官司最終與萬科達成了和解，和解的細節各方均沒有透露。

而煙臺的多家開發商會不會也和萬科達成和解，暫未可知，唐山事件之后，劉肖被緊急地調回了總部。

在郁亮的授權下，萬科人事工作小組在自身的授權范圍之內，給予劉肖通報批評并降級兩級的處分。

萬科合伙人大會執委會經過審議，決定扣減劉肖2018年、2019年經濟利潤的獎金各500萬元，合計1000萬元。

劉肖調任萬科首席運營官，但是這種資金的操作方式只存在于萬科北方大區嗎。

只有劉肖在這么操作嗎，現在看來，可能遠遠不止，煙臺事變，將中國地產幾十年都在操作的隱秘角落，給暴露到陽光下。

但是你要知道，太陽底下從來沒有新鮮事，這就是三好學生、優等生的萬科，這就是被稱為中國最職業化、最精英化的地產公司萬科。