世紀地王落幕！華潤70億底價接盤世茂239億深圳地標項目

5月6日，深圳公共資源交易中心官網信息顯示，深圳市潤圳房地產有限公司（下稱“深圳潤圳”）以70.45億元的底價競得G01046-0106地塊，綜合樓面單價14775.59元/平方米。

G01046-0106地塊是一宗綜合用地，位于龍崗區龍城街道，土地面積約16.97萬平方米；建筑面積47.68萬平方米，其中包括30.56萬平方米住宅、14.35萬平方米商業。使用年限為住宅（含配套）70年，集中商業40年，酒店40年。

該地塊的成交頗受業內關注。

早在2017年12月，世茂集團便以239.43億元的價格競得該地塊，計劃總投入500億元打造包含700米“中國第一高樓”在內的“深港國際中心”。

隨著世茂集團陷入流動性危機，上述規劃最終“流產”。此后，該項目淪為償債籌碼，兩度“上架”法拍，起拍價一降再降，但均因無人出價而流拍。直到2025年，深圳市龍崗區相關部門以約68億元的總價收儲。

盤整后，該地塊于今年4月重新掛牌，起拍價70.45億元，不及當初世茂買入價的三成。即便如此，在當前的房地產市場，尋常開發商依舊很難“吃得下”這類資產，深圳潤圳是唯一競買方，它的背后是華潤置地。

孫婉秋/攝

按照新規劃，G01046-0106地塊將被打造為大型宜居社區，出讓條件中還首次提及“分宗開發、分期建設”模式。另外，住宅須一年內開工、四年內竣工，而集中商業和酒店則可寬限至兩年半開工、六年竣工。

在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，這是深圳市政府運用“清理、調整、供應”方式盤活存量項目的成功實踐。

其指出，清風險即深圳市政府以68億元收儲地塊，全面梳理項目債權債務，實現歷史風險與新主體有效隔離，將爛尾地塊變為凈地；其次是調規劃，取消超高層設計、變更用地性質、下調容積率，重構開發邏輯，回歸市場剛需；最后是再供應，將清理完成、規劃優化后的地塊重新掛牌，優選穩健主體。

李宇嘉強調，無論是239.43億元的深圳第二高總價“地王”，還是打造700米“中國第一高樓”，都是樓市泡沫時代的產物，雖然地標特征耀眼，但與本地的產業、就業、配套關聯度不大。

當前房地產已進入人居時代，大型地產項目更是肩負著片區成熟度孵化的重任。作為東部中心，龍崗大運片區亟待成為成熟居住區，以分流中心區高度集中的需求。

吳典/攝

李宇嘉算了一筆賬，按此次起拍價70.45億元拆分核算，住宅部分樓面地價約2.31萬元/平方米。目前，大運片區在售新房均價4.7萬元至5.5萬元，二手房掛牌價4.5萬元至5.5萬元，緊鄰的中海大運玖章備案均價更是達6.2萬元/平方米。

也是因此，該地塊與周邊項目相比具備一定價格優勢，未來入市存在一定溢價空間，“對華潤讓利的另一面則是希望華潤能將片區打造成熟”。

不過，該宗地對商業的要求頗高，比如酒店限整體轉讓，集中商業不得轉讓。另外，集中商業將打造為購物中心，要求引入不少于5個高端國際零售品牌和不少于5個國際一線戶外運動品牌，同時引入的高端酒店需要達到Upper Upscale超高端或Luxury奢華等級。

摘地之后，華潤面臨的挑戰才剛剛開始。