南沙坦尾村7年小記 中鐵建大灣區首個舊改再邁一步

觀點網 介入至今將近7年，中國鐵建主導下的廣州南沙坦尾村舊改，再收獲一批“果實”。近日，坦尾村更新改造項目正式啟動第一批789套回遷安置房交付工作，數百戶村民拿到了新家的鑰匙。

這是一個關于耐心的故事。從2019年10月完成招商到首批交付，歷時約六年半。放在廣州城中村改造的時間坐標系里，這個速度不算慢。

在更早期，有一個行業常識是，城中村改造在廣州動輒需要十年以上周期。而自新冠疫情以來，在房地產行業經歷劇烈波動的數年間，廣州又有不少舊改項目因合作房企流動性危機而陷入停滯。

直到2025年起，廣州舊改開始提速，政策尺度、拆遷難度和利益博弈程度與過往相比，有了大幅度的改善。

就這個角度，南沙坦尾村在某種程度而言，是一個穿越了周期的項目。它并不是趕上2025年開始的舊改提速時代，更像是用自己的節奏一步步走完全程。

不過，坦尾村的舊改故事，要從比2019年更早的節點講起。

南沙坦尾村故事

這個故事的開始，發生在2018年12月，中國鐵建以底價52.6億元拿下南沙區黃閣鎮坦尾村2018NJY-15地塊，即坦尾村在黃閣南路以北的村集體自留地。

彼時市場將這樁交易解讀為一次普通的土地加倉動作，但后來回望，這其實是中國鐵建布局坦尾村舊改的序章，先用招拍掛拿下留用地，再以合作企業身份介入整村改造，兩條路徑形成合圍。

事實上，作為南沙區首批舊村改造項目，坦尾村率先采用了“村留用地捆綁舊村莊改造”的模式，并由此實現了政府、村集體與改造企業的多方共贏。

據了解，“村留用地捆綁舊村莊改造”模式本質是“以地促改、肥瘦搭配”，該模式將將改造難度大、資金投入高的舊村，與根據開發潛力、回報更的高村集體留用地統籌為一個項目包，以求用留用地的開發收益，去彌補舊村改造成本，幫助改造企業實現資金平衡。

在廣州其他區域，留用地與舊村改造的聯動和統籌十分普遍，但在制度設計與實施路徑上各有差異。單就南沙區，坦尾村是模式的標桿案例。

拿下坦尾村留用地后，中國鐵建將這幅面積17萬平方米的土地，規劃為一個包含21棟住宅、4棟辦公樓、大型商業中心和配套教育設施的大型社區，建筑面積超79萬平方米，并定案為“中國鐵建·海語熙岸”。

據市場統計，該項目住宅部分在2020年啟動銷售，截至2023年上半年銷售金額已超75億元。這幅留用地的順利開發，為后續舊村改造的投入提供了扎實的資金支持。

回到2019年8月，坦尾村舊改正式公開招商，中國鐵建憑借留用地開發所形成的先發優勢和談判籌碼，順利成為坦尾村改造合作企業。

彼時南沙的舊改市場剛剛被點燃。2018年7月，升龍集團拿下南沙首個舊村改造項目，此后在一年多時間內，南沙再有5條舊村公開招標合作企業，數量與增城區并列全市第一。6條舊村改造范圍總面積達115.5萬平方米，總投資金額至少124億元。

據早期公告顯示，坦尾村更新改造項目位于蕉門河中心區與明珠灣起步區的銜接地帶，村集體經濟組織成員在冊總人口為2295人，改造范圍面積約為23.09萬平方米，改造成本（不含融資地塊出讓金額）為9.63億元。

此后項目經歷一輪控規調整，增加居住用地9.59萬平方米、中小學用地1.46萬平方米，并增設18班小學、12班幼兒園各一處，總建設量由103.7萬平方米增加至135.08萬平方米。

后續，坦尾村更新改造工程建設按節奏鋪開：2020年12月正式動工；2022年末，據報道項目處于建筑方案修改、施工圖同步更新的設計階段；2023年6月，項目取得雙證，復建安置區具備開工條件；兩個月后，項目全面完成用地報批。

最終，坦尾村舊改復建安置區在2025年6月實現首棟封頂，8月全面封頂，12月首批回遷房完成竣工驗收。2026年2月，項目再完成1862套回遷房搖珠分房，并于5月4日向村民交付首批789套住房。

據此，坦尾村首批安置房的交付，標志著中國鐵建在粵港澳大灣區的首個舊改項目，迎來關鍵兌現節點。

中國鐵建的全國舊改版圖

更宏觀的背景是，中國鐵建自2025年起已將城市更新明確提至戰略支柱高度，要求各二級單位將其作為“一把手工程”來抓，全力打造傳統地產開發之外的第二增長極。

追溯該公司城市更新業務的來路，資料顯示，中國鐵建的城市更新業務肇始于棚戶區改造這一政策紅利期，最早的旗幟性項目在北京落地生根。

2013年，中國鐵建與北京豐臺區政府簽訂框架協議，啟動北京東鐵營棚戶區改造項目；2014-2019年，東鐵營項目之后，中國鐵建隨后陸續中標北京太子峪、張家口橋西區、唐山豐潤、天津大邱莊等棚改項目，在京津冀區域形成了初具規模的舊改項目群；

亦在2019年，中國鐵建將城市更新業務的觸角伸向大灣區和長三角，南沙坦尾村舊村改造項目便在這一年啟動；同年，浙江啟動首批未來社區試點，中國鐵建迅速與浙江省政府簽署戰略合作框架協議。

2020年，中鐵建城市開發有限公司（鐵建城發）正式掛牌成立，成為全系統首個專注于城市更新與運營的專業平臺。同年，以鐵建城發為主體，溫州鹿城區集新未來社區、麗水燈塔未來社區等項目相繼落地，中國鐵建在長三角率先跑通了“投建營”一體化的運作模式。；

此后幾年，在浙江運作成熟后，中國鐵建帶鐵建城發進入快速擴張期。包括在長三角核心區連續中標金華金義新區石泄社區項目、麗水松陽縣城市風貌樣板區項目、麗水綠谷未來社區項目、紹興新昌縣東門如城（新民片）城市有機更新項目等。

在其他區域，中國鐵建陸續在山西啟動了太原中國鐵建·國樾府（棚戶區改造）項目，在南陽啟動宛城區胡寨片區及漢城河片區城市更新項目。

近年來，中國鐵建則在鞏固既有市場的同時，進一步提升了項目的能級和資金投入體量。業務版圖進一步擴展至北京、成都、武漢、西安、�？诘瘸鞘小�

例如在西安落地首個核心區綜合體改造項目“中國鐵建·東來國際”；在上海靜安區推進體量最大的非成套舊住房原拆原建項目“彭一小區”；2025年年末，中國鐵建則牽頭中標了總投資高達174.78億元的深圳龍崗五和社區城市更新項目，成為該公司迄今為止投資規模最大的單體項目之一。

以華北棚改起家，再向長三角、大灣區、華中等戰略區域復制，中國鐵建最終編織出一張覆蓋全國20余個省市、投資額超千億元的城更業務網絡。

這張棋盤上，廣州南沙坦尾村是落下的一粒棋子。

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