物業(yè)管理的那些事

212個(gè)小區(qū)被物業(yè)甩了，滿意度72.9分——這場(chǎng)雙輸困局，你家小區(qū)在其中嗎

物業(yè)在虧損，業(yè)主在不滿，到底誰(shuí)先逼走了誰(shuí)

你家小區(qū)的水池是不是越來(lái)越綠了？路面是不是坑坑洼洼沒(méi)人補(bǔ)？樓道燈壞了半個(gè)月還沒(méi)人修？

你可能覺(jué)得是物業(yè)懶，但事情可能比你想的更嚴(yán)重——物業(yè)可能正在準(zhǔn)備走人。

不是嚇你。中指研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，從2025年初到2026年3月底，全國(guó)一共監(jiān)測(cè)到212個(gè)住宅物業(yè)項(xiàng)目撤場(chǎng)。蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州八個(gè)城市占了65%。百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司也在撤。第一太平融科、萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、世茂、遠(yuǎn)洋，這些你聽(tīng)過(guò)名字的，都有項(xiàng)目在退。

多個(gè)撤場(chǎng)小區(qū)的公共區(qū)域嚴(yán)重失修

這不是物業(yè)被業(yè)主趕走的。數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)六成的撤場(chǎng)案例是物業(yè)自己主動(dòng)走的。理由很簡(jiǎn)單：虧了。

212

15個(gè)月撤場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)

65%

八大城市占比

65%

同比增幅

72.9

行業(yè)滿意度分?jǐn)?shù)

案例：合肥北辰天都小區(qū) -- 三年虧340萬(wàn)，物業(yè)發(fā)函走人

2026年2月24日，合肥北辰天都小區(qū)的業(yè)主群炸了。第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司合肥分公司發(fā)出《對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)函》，正式宣布因長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)虧損退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)。函件中寫(xiě)道：服務(wù)三年多，累計(jì)虧損約340萬(wàn)元，計(jì)劃于5月24日正式撤場(chǎng)。

第一太平融科不是什么小物業(yè)公司，是百?gòu)?qiáng)物企旗下的品牌。連這種級(jí)別的物業(yè)都在虧錢(qián)走人，說(shuō)明這不是個(gè)別公司經(jīng)營(yíng)不善的問(wèn)題，而是整個(gè)行業(yè)面臨的系統(tǒng)性困境。

蘇州的情況更集中。2026年4月，蘇州多個(gè)小區(qū)接連出現(xiàn)頭部物業(yè)撤場(chǎng)，從永升到龍湖，從世茂到遠(yuǎn)洋，六個(gè)月內(nèi)六個(gè)小區(qū)的物業(yè)宣布退出。有的項(xiàng)目合同到期直接不續(xù)，有的是虧損多年咬牙退出的。與此同時(shí)，蘇州的物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮也同步來(lái)襲，降幅最高達(dá)到40%。

你可以看到這里有一個(gè)很吊詭的死循環(huán)：物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，物業(yè)縮減服務(wù)，服務(wù)縮水業(yè)主更不交費(fèi)，收繳率繼續(xù)下降，物業(yè)扛不住走了。

道路破損、井蓋缺失，小區(qū)設(shè)施維護(hù)嚴(yán)重滯后

72.9分，業(yè)主到底不滿意什么？

2025年全國(guó)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查顯示，行業(yè)滿意度均值只有72.9分，比上年還低。這個(gè)分?jǐn)?shù)意味著什么？換算成100分制，相當(dāng)于你給孩子打了個(gè)"C"。

得分最低的是哪幾項(xiàng)？車(chē)輛管理、裝修管理、公共設(shè)施維護(hù)。全是基礎(chǔ)服務(wù)。

你家小區(qū)是不是也這樣：地下車(chē)庫(kù)燈光昏暗、減速帶壞了沒(méi)人換、綠化帶雜草瘋長(zhǎng)、外墻滲水報(bào)修了三個(gè)月還沒(méi)人處理。這些事一件一件不大，但加在一起，就是你覺(jué)得"交這個(gè)物業(yè)費(fèi)不值"的全部理由。

而站在物業(yè)那邊，他們也有自己的苦衷。物業(yè)費(fèi)十多年沒(méi)漲的小區(qū)比比皆是。2005年定的一塊五，到了2026年還是一塊五。但人工成本漲了多少？最低工資標(biāo)準(zhǔn)翻了多少倍？物業(yè)雇一個(gè)保安的錢(qián)，可能比十年前翻了不止一倍，但收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)一分沒(méi)多。

業(yè)主覺(jué)得服務(wù)不值這個(gè)價(jià)，物業(yè)覺(jué)得這個(gè)價(jià)干不出這個(gè)服務(wù)。兩邊說(shuō)的都對(duì)，但誰(shuí)也不肯先讓步。最后的結(jié)果就是：物業(yè)走了，業(yè)主傻了。

業(yè)主群中傳播的物業(yè)撤場(chǎng)通知

物業(yè)走了，剩下的事誰(shuí)來(lái)管？

這個(gè)問(wèn)題才是最現(xiàn)實(shí)的。物業(yè)拍屁股走人之后，小區(qū)的垃圾誰(shuí)來(lái)清？電梯壞了誰(shuí)來(lái)看？門(mén)崗誰(shuí)來(lái)守？消防誰(shuí)來(lái)查？

按法律規(guī)定，物業(yè)撤離前必須履行交接義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)情況是，很多物業(yè)的撤場(chǎng)方式就是"閃人"——關(guān)辦公室、撤人、走人，留給業(yè)主和街道辦一個(gè)爛攤子。搜狐新聞報(bào)道中就提到了這個(gè)現(xiàn)象：物業(yè)撤場(chǎng)后，多地出現(xiàn)治理真空，垃圾堆積、路燈不亮、安保缺失，居民叫苦不迭。

法律依據(jù)

《民法典》第946條：物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施以及必要資料交還給業(yè)主委員會(huì)或指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第39條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和規(guī)定資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

法律寫(xiě)得明明白白，但執(zhí)行起來(lái)全靠自覺(jué)。物業(yè)要是不交接，業(yè)主怎么辦？找住建部門(mén)投訴、找街道辦協(xié)調(diào)、打官司。但這些流程走完，少則一兩個(gè)月，多則半年。這段時(shí)間里，小區(qū)處于無(wú)人管理的灰色地帶。

物業(yè)撤場(chǎng)后，業(yè)主自發(fā)討論應(yīng)對(duì)方案

這事跟你有什么關(guān)系？

你可能覺(jué)得：我家物業(yè)好好的，跟這事有什么關(guān)系？

關(guān)系大了。你看看你家小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是多少？五年漲過(guò)沒(méi)有？十年漲過(guò)沒(méi)有？你再去問(wèn)問(wèn)物業(yè)費(fèi)收繳率是多少——這個(gè)數(shù)字物業(yè)一般不愿意公開(kāi)，但你可以觀察：樓里有多少戶常年不交物業(yè)費(fèi)？物業(yè)是不是經(jīng)常換人？公共區(qū)域是不是越來(lái)越舊？

如果你的答案是"好幾年沒(méi)漲""收繳率不高""公共設(shè)施維護(hù)越來(lái)越差"，那你家小區(qū)就在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的邊緣上。

實(shí)用建議

第一，搞清楚你家物業(yè)合同什么時(shí)候到期。到期前半年，業(yè)委會(huì)就應(yīng)該啟動(dòng)續(xù)約或換聘評(píng)估。別等物業(yè)到期了才手忙腳亂。

第二，關(guān)注小區(qū)公共收益賬目。廣告費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)，這些錢(qián)是業(yè)主的。很多物業(yè)撤場(chǎng)時(shí)賬目一塌糊涂，走前先把公共收益結(jié)清是你的權(quán)利。

第三，如果物業(yè)已經(jīng)發(fā)函要走，第一時(shí)間做三件事：（1）聯(lián)系街道辦和社區(qū)居委會(huì)啟動(dòng)應(yīng)急托管程序；（2）固定物業(yè)撤場(chǎng)的證據(jù)（函件、公告、現(xiàn)場(chǎng)照片）；（3）向區(qū)住建局投訴物業(yè)未履行交接義務(wù)。

第四，別拖到最后一刻才選新物業(yè)。物業(yè)撤場(chǎng)和新城入住之間的空窗期越長(zhǎng)，小區(qū)遭受的損失越大。最好在老物業(yè)撤場(chǎng)前就完成新物業(yè)的選聘工作，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接。

及時(shí)選聘新物業(yè)后，小區(qū)管理逐步恢復(fù)

72.9分不是業(yè)主矯情，340萬(wàn)也不是物業(yè)撒謊。這場(chǎng)困局里沒(méi)有贏家，只有走的人和被留下的人。真正該問(wèn)的是：在你家物業(yè)還沒(méi)走之前，你做了什么準(zhǔn)備？