六大行年報里透露的房地產信號

2025年，六大國有銀行業績整體表現穩健,盈利韌性較強。根據公開信息統計，工行、農行、中行、建行、交行和郵儲銀行2025年營業收入合計高達3.6萬億元，同比增長2.34%，歸母凈利潤合計1.42萬億元，同比增長1.65%。

業績背后，與房地產領域相關的變化同樣值得關注。

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從信貸規模看，2025年六大行房地產信貸整體呈“對公小幅收縮、個貸普遍回落”態勢，凸顯出房地產調整期的審慎態度。

數據顯示，截至2025年末，六大行對公房地產行業貸款合計余額約4.47萬億元，較上年減少200多億元；個人住房貸款余額合計約24.48萬億元，較上年銳減超7100億元。

其中，中國銀行以9668.33億元對公房地產貸款余額居六大行首位，較2024年末小幅減少4.64億元，降幅僅0.05%。其投放聚焦優質央國企、保障房及城市更新項目，同時嚴格管控境外房企融資，防范跨境風險傳導。

工商銀行是六大行中對公房地產貸款減少最多的銀行，貸款余額8645.76億元，較2024年末減少164.10億元；個人住房貸款余額為5.88萬億元，降幅達3.41%。其信貸資源100%向優質央國企、保障性租賃住房、城市更新、城中村改造及剛需改善住房傾斜。

建設銀行對公房地產貸款余額9055.83億元，降幅0.31%，個人住房貸款余額5.99萬億元，保持同業領先地位，重點完善一二手房一體化服務，二手房貸款投放優勢顯著。

交通銀行對公房地產貸款5152.74億元，降幅2.35%。個人住房貸款余額為1.44萬億元，同比小幅減少。其策略為持續壓縮高風險民營房企、高杠桿項目敞口，嚴格執行房地產貸款集中度管理要求。

值得注意的是，六大行中僅農業銀行和郵儲銀行對公房地產貸款余額實現正增長。

其中，農業銀行對公房地產貸款余額達8743.10億元，增幅4.70%；個人住房貸款為4.82萬億元，同比減少1682.37億元。其增長原因主要是依托縣域金融優勢，重點投向縣域優質項目與保障房，同時助力城鄉住房消費升級。

郵儲銀行對公房地產貸款余額3478.18億元，增幅達4.88%；個人住房貸款余額2.37萬億元，且在六家銀行中，同比降幅最小，僅為0.37%。其信貸投放重點聚焦保障性租賃住房、剛需住房、優質縣域項目及人口凈流入城市項目。

風險整體可控

另一方面，資產質量也是核心焦點之一。根據六大行披露的房地產領域不良貸款數據，整體呈現“對公不良分化顯著、個人不良小幅上行但可控”的特點。

對公房地產不良貸款方面，中國銀行不良率以6.26%位居六大行最高，較2024年末上升1.32個百分點，不良余額605.24億元。主要受大型民營房企債務違約、項目停工逾期等因素影響，存量風險集中釋放。

工商銀行對公房地產不良率5.39%，較上年上升0.40個百分點，不良余額466.01億元，風險持續暴露但撥備充足，資產質量短期承壓、長期可控。

建設銀行對公房地產不良率4.93%，上升0.14個百分點，不良余額446.65億元，風險總體可控，撥備覆蓋率保持高位，風險抵補能力較強。

其他三家的對公房地產不良率則實現了持平或顯著下降。其中，農業銀行與2024年末基本持平；交通銀行下降明顯，不良率降至4.20%，較上年下降0.65個百分點，不良余額216.56億元；郵儲銀行僅1.58%，較上年下降0.36個百分點，不良余額54.96億元，為六大行最低。

個人住房貸款不良率方面，六大行中除中國銀行（0.6%）小幅下降外，其余5家銀行均小幅上升。

其中，工商銀行1.06%、交通銀行1.01%、農業銀行0.92%、建設銀行0.89%、郵儲銀行0.69%，均處于行業低位，整體風險可控，仍是各家銀行優質零售信貸資產。

在風險處置與未來策略上，六大行則形成了“嚴控新增、加快存量、前瞻防控”的共識，并結合自身特點制定差異化的風控與處置方案，確保風險有序釋放。

精準發力“保交樓”

“保交樓”作為民生與政治責任，也是六大行2025年房地產工作的核心重點。

工商銀行已建立“總行-分行-支行”三級專項工作專班，對接地方融資協調機制，對已售逾期難交付項目實行“一戶一策、一項目一方案、資金封閉運行”，不新增主體信用風險，僅支持項目復工竣工。

同樣，建設銀行在成立總行級保交樓工作專班基礎上，按照市場化、法治化原則，為符合條件的項目提供封閉配套融資，并已推動一批項目實現交付。

中國銀行對保交樓項目實行“一戶一策、封閉資金、專項支持”，不新增高風險主體授信，聚焦項目層面合理融資。

農業銀行為保交樓項目合理提供封閉配套融資，助力項目復工建設；郵儲銀行重點支持與保交樓相關的保障房、剛需住房項目，通過封閉融資保障項目交付。

交通銀行則積極對接地方政府，為符合條件的保交樓項目提供封閉運行的配套融資，助力市場穩定與民生保障。

同時，六大行均加大對保障性租賃住房、城中村改造、平急兩用公共基礎設施建設“三大工程”的金融支持力度，創新信貸產品、優化審批流程、降低融資成本。

市場進入筑底修復階段

對于2026年房地產市場展望，六大行預判，房地產行業將進入筑底修復階段，邊際改善信號逐步顯現。

根據交通銀行透露，自3月份以來，該行按揭貸款進件量較2025年各季度均增長15%左右，成為市場企穩的重要信號，若這一趨勢延續，2026年房貸有望逐步走出負增長、實現正增長。

工商銀行判斷，隨著一攬子穩地產政策加快落地，房地產市場基礎將逐步改善，個人住房貸款資產質量將回歸合理水平。

農業銀行認為，房地產風險邊際改善、逐步企穩，對2026年市場充滿信心。隨著保交樓推進、政策落地、銷售回暖，資產質量將保持穩定。

中國銀行表示，對公地產實質新增不良已呈下降趨勢，隨著房地產供需兩端政策同向發力，預計房地產市場有望逐步止跌回穩。

建設銀行稱，隨著政策顯效與銷售回暖，下半年房貸有望扭轉負增長態勢。未來要把握房地產市場的結構性機遇，支持推動商品房銷售基礎制度及住房公積金制度改革。

郵儲銀行認為，房地產風險整體可控、持續改善，疊加宏觀環境趨穩、居民償債能力恢復，2026年相關資產質量將進一步夯實。

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