老破小賣爆了

最近很多人吹爆了的小陽春，其實從整體來看并沒有太大異常，不過是房價跌幅放緩了而已，不過本來一季度房價跌幅一向就比較慢，真正的考驗基本都在下半年。

但是有一件事還是比較出乎我意料的，就是個別城市的老破小成交量大漲。

這個“個別城市”，其實就以上海最出名。網上有不少人都在吹，上海二手房交易量創下了五年新高，然后說房價要上漲了。

量只能輔助預測價格，但是跟價格不是絕對的正相關。之前有很多月份一些核心一二線城市都有過成交量大漲的時期，但是不妨礙房價不停的下跌。

但是上海成交量本身，還是值得吹一吹的，能夠往21年房地產最火熱的時間點靠攏了。不過從結構上來看，這輪房子成交量并非普漲，而是由老破小帶領的上漲。2025年，上海300萬以下二手房成交占比高達63.86%，創近6年新高。

大家不要以為北京上海的房子都是大幾百萬起步，其實大把大把只有兩三百萬的老破小，甚至郊區還有很多幾十萬的房子。

北京上海房子的平均成交價，只有300萬左右，想不到吧。這個世界上，普通家庭才是大多數，即使是京滬也一樣。

不僅是上海，其他很多城市老破小都賣爆了，之前我就寫過有人一年在成都買了8套老破小，感興趣可以看下：抄底樓市，一年買了8套老破小？

在“房價要跌”深入人心的現在，為什么老破小能夠逆勢買爆呢？

核心就在一個性價比。

下圖是一些重點城市“老破小”租售比（租售比=（月租金×12）/房屋總價），可以看到上海老破小租售比已經有2.45%了，遠超平均的1.8%；還有成都、武漢這些城市，老破小租售比甚至能夠達到3%以上。

8個重點城市平均租售比為2.67%，明顯高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期國債收益率以及2.0%的3年期大額存單利率。同時，與3.06%的房貸利率相比，也已基本持平?？紤]到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。

租金回報率能夠比房貸利率還高，意味著這類房子已經有了投資的可能性。當然還要綜合考慮房價下跌、老化、空置率、潛在的房地產稅等，不能光看租售比這一個指標。但總體來說，這筆帳至少值得開始算了。

假設有一套總價180萬的老破小，首付不到30萬，按照目前的房貸利率，月供6000出頭，但是租金4000多，夫妻兩隨便一點公積金就可以覆蓋了，幾乎沒有壓力，這算下來貌似比租房還要劃算一些。

這輪老破小“牛市”，有個重要原因就是剛需被積壓太久了。這幾年不斷有人來問我，現在房子能不能買，當然我都是說的非剛需不要買，剛需也盡量往后拖，最好拖過急跌期，緩跌期拖不過去就算了。這件事也證明，現在有很多家庭是有住房需求的，只不過由于算不過經濟賬，所以在等而已。等經濟賬能算過來了，被壓制幾年的“半剛需”就能釋放出來。

在去年這個時候，很多人都說老破小千萬不能碰，要買就買次新。這些“專家”的理由是次新之前幾年跌的少，老破小跌得多，所以次新比老破小保值。

如果看歷史走勢就能預測資產未來的價值，那我建議你馬上去股市，很容易實現財富自由。

所以大家要明白，決定資產漲跌的不是過去價格走勢，而是真實價值跟現有價格的偏離程度。之前老破小價格虛高，但是過去幾年泡沫被去掉后，反而性價比凸顯。大家等著看吧，一些零幾年的低檔次“次新房”，之后還會有一輪慘烈的下跌。

說了這么多，那老破小現在能不能買呢？

對于非剛需來說，如果老破小處在人口流入的城市的市區（核心一二線可以放寬到近郊，但要有地鐵），并且遇到租金回報率比較高的房子（一線3%，核心二線3.5%，其他人口流入城市4%），并且你的理財能力一般（年化收益率3%以內），那么可以考慮購買。

對于剛需來說，只要是撿漏房都可以買。雖然達不到我上面說的條件，之后應該會虧，但是現在老破小泡沫已經不大了，就算虧損，比例也不會高，對于剛需來說是可以承受的。因為老破小的急跌期已經過了，之后都是陰跌期，比如每年跌個1%、跌5~10年，對于剛需來說沒有那么多時間去等待最低點的。

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