板塊價格下行 ONE9朝陽公園孤品逆勢收官

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以下為正文：

在北京的豪宅版圖上，朝陽公園板塊是一個繞不開的名字。棕櫚泉、泛海世家、觀湖國際——過去二十年，這里匯集了北京最早一批國際化高端住宅。但自上一輪開發周期結束后的近十年，這個板塊幾乎不再有新增住宅供地。

直到融創ONE9出現。

0.46的容積率，5棟4層洋房，40套房。2024年3月，ONE9將這40套房源一次性取證入市。截至2026年3月，項目累計成交37套，成交面積1.45萬平方米，成交金額20.33億元，平均成交均價約14.03萬元/平方米，套均總價約5,494萬元。去化率約92.5%，僅余3套可售。

克而瑞好房點評網基于CRIC全維度房地產數據庫，從土地、交易、規劃、配套等維度對ONE9進行了量化評測。項目綜合得分8.1分，在8個朝陽公園板塊競品項目中，市場表現得分9.2分，價值潛力、交通便利均位列第1，區域價值排名第2。項目口碑9.75分、物業口碑9.43分——而開發商口碑6.09分，形成鮮明落差。兩組數字指向同一個事實：ONE9在產品和服務端幾乎無可挑剔，但開發主體的財務信用是購房者無法跳過的一環。

“賣完即絕版”的產品邏輯

ONE9的底層價值錨點，建立在一個清晰的事實之上：朝陽公園板塊近十年沒有新增住宅供地，未來也很難再有。

項目所在的地塊原屬泛?？毓?，2019年1月融創以125.53億元收購相關權益后獲取。泛海地塊被劃分為J1和J2兩部分：J1為融創壹號院，規劃350戶215至291平方米高層產品；J2即ONE9，規劃40戶低密洋房，是融創在北京打造的第九座壹號院，故稱ONE9。

產品層面，ONE9只做了兩種戶型：368平方米35套，610平方米5套。標準層層高3.9米，首層層高4.5米。建筑立面采用三玻兩腔Low-E超白鋼化玻璃幕墻，搭配暖色石材與金屬線腳。每一戶實現270度視野與采光。園林約15,000平方米，以《溪山行旅圖》為靈感打造，樓間距近100米，綠化率42.6%。

從戶型配置到層高尺度，從立面材質到園林面積，ONE9在設計層面幾乎不設上限。這種產品策略有一個前提：項目賣的不僅是居住空間，更是“不可復制”——0.46的容積率在朝陽公園板塊沒有對標，40套的總量意味著即便全部賣完，二手市場上也幾乎不會形成流動性，每一套都是孤品。在總價5,000萬以上的購房決策中，產品力本身往往比價格因素更具決定性——當購房者判斷一個產品在市場上不存在替代品時，其對價格的敏感度會顯著降低。

價格逆勢走高的尾盤策略

ONE9的成交節奏與常規住宅項目遵循完全不同的邏輯。

據克而瑞數據，從2024年3月到2026年3月的25個月中，項目僅13個月有成交記錄，成交活躍度52%。2024年3月首開成交11套，為單月峰值，貢獻了累計成交的近30%。此后單月成交從未超過5套。期間出現多輪連續零成交：2024年5至6月、9至11月，2025年5至6月，以及2025年11月至2026年2月。

最值得關注的是價格走勢。成交均價區間為13.33萬元至14.70萬元/平方米。自2025年8月起，均價持續維持在14.55萬元/平方米以上，2025年10月及2026年3月兩度達到14.70萬元/平方米高位。套均價方面，常規月份集中在5,000萬至5,800萬元/套，累計套均價約5,494萬元。

也就是說，越接近清盤，ONE9的價格不降反升。

這與朝陽公園板塊整體走勢形成了明顯的對照。板塊整體均價在2025年10月短暫攀升至14.17萬元/平方米后，2026年3月回落至11.65萬元/平方米，同比降幅12.5%；4月進一步下探至11.15萬元/平方米，同比降幅13.4%。ONE9在同一時間段的成交均價卻在14.70萬元/平方米高位運行，與板塊均價的剪刀差持續擴大。

這種價格抗性的根源在于產品形態的不可替代性。板塊內其他在售項目的面積段和總價段存在一定程度的可替代性，而0.46容積率加40席限量加14萬級單價所定義的頂豪產品在朝陽公園板塊沒有對標物。項目最新報價區間13萬至15萬元/平方米，尾盤階段的價格底線反而成了定價天花板。

產品口碑與品牌信用的落差

好房點評評分揭示了一個在頂豪項目中不常出現的結構性偏差。

項目口碑9.75分，物業口碑9.43分——產品端和服務端幾乎拿滿分。價值潛力9.55分，銷售情況9.48分，價格合理性8.66分，市場表現維度同樣強勁。

但開發商口碑僅6.09分。

這組數據的指向很明確：市場對ONE9的產品不吝贊美，但對融創中國的信用修復進程仍持審慎態度。開發主體之一泛海東風置業曾被列入被執行人，這一信息對于5,000萬級豪宅的購房決策是無法忽視的變量。頭部房企在財務層面的不確定性，在頂豪客群中的傳導效應往往更為直接——他們不缺選擇，也更有能力在品牌之間做取舍。

不過從37套的實際成交來看，這種擔憂并沒有顯著阻礙去化。一個合理的解釋是：當產品本身的不可替代性足夠強時，品牌端的瑕疵會被部分對沖。0.46容積率、40席限量、十年斷供——這三個條件疊加所形成產品在朝陽公園板塊沒有替代品，購房者即便對開發主體有顧慮，也難以在市場上找到同等量級的備選。品牌風險并未消失，但其對決策的負面影響被產品稀缺性稀釋了。

得房率是另一個需要提及的指標。在好房點評評分中，ONE9的得房率得分處于中等偏下水平。但對于以“收藏”為首要訴求的頂豪客群而言，空間效率的權重本身就低于公區尺度和園林占有率——當總價達到5,000萬以上時，購房者關注的是面寬、層高、景觀和私密性，而非每一平方米的使用效率。

收官階段的最后命題

僅余3套可售，ONE9已進入事實上的收官階段。

這是一道特殊的去化命題：客群池極度狹窄，每一筆成交都依賴圈層轉介和私域觸達。但項目的核心價值——0.46容積率、40席限量、朝陽公園板塊十年無新增供地——在尾盤階段反而更為凸顯。對于追求“絕版”標簽的收藏型買家，最后的席次本身即是購買理由。

從融創壹號院的產品矩陣看，J1地塊的融創壹號院與ONE9構成同一IP的差異化覆蓋。J1面向3,000萬級主流頂豪客群，ONE9面向5,000萬至8,000萬的收藏級客群。兩個項目共享壹號院系的產品基因和物業服務體系，但產品形態和客群定位形成互補。J1在2025年以來持續有成交，ONE9進入收官階段，整個泛海地塊的開發周期已經接近尾聲。

好房點評價值潛力9.55分的評分，從第三方視角印證了市場對項目長期資產價值的判斷。對于單價14萬以上、總價5,000萬以上的頂豪產品而言，價值潛力的核心支撐從來不是短期的價格波動，而是地段和產品的不可復制性——這兩點ONE9都占住了。

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