凈利暴跌94.7%！44.6億資產大騰挪，越秀地產逆市調倉破局

房地產行業徹底告別遍地擴張的野蠻生長周期，盲目跨界、多元鋪攤的發展模式全面失效。在利潤持續收縮、市場高度分化的背景下，房企普遍開啟賽道取舍與資產重構，提質控險、深耕主業成為行業穿越周期的主流選擇。

經過連續數年深度調整，國內房地產行業格局完成根本性重塑，依托高杠桿、廣鋪規模、多元擴張的粗放發展模式徹底終結，行業正式邁入“強者恒強、高度分化”的存量精耕時代。市場紅利周期中，大批房企扎堆跨界康養、產業園、商辦等新興賽道，試圖通過多元化布局尋找第二增長曲線。但此類業態普遍脫離房企住宅開發核心能力，具備重投入、長周期、盈利兌現難的特質。伴隨行業整體利潤持續收窄，非核心業務長期占用流動資金、低效虧損的弊端持續放大，房企盲目擴張、遍地布局的野蠻生長模式徹底難以為繼。

圖源：中指研究院

2026年土地市場呈現的冰火兩極格局，直觀折射出行業當下的生存困境與結構性機遇。中指研究院數據顯示，2026年1—4月百強房企整體拿地總額同比大幅下滑46.7%。受銷售回款疲軟、融資管控持續影響，多數民營房企選擇收縮投資、觀望自保，僅少數穩健民企維持適度深耕。與之形成鮮明對比，一線及強二線核心城市優質宅地憑借稀缺價值持續受熱捧，多宗地塊歷經多輪競價、高溢價成交。行業資金、優質資源、土儲貨值持續向資金穩健、融資成本更低的國有房企集聚，樓市“整體降溫、核心火熱”的結構性分化格局徹底固化。

市場底層邏輯的徹底反轉，推動房企經營思維全面迭代，行業競爭從過往的“拼規模、拼速度”，轉向“拼資產質量、拼盈利穩定性、拼風險管控”。在此背景下，剝離低效資產、出清虧損業務、回籠經營性現金流、聚焦住宅核心主業，成為頭部房企適配周期、穩健經營的共性選擇，也是行業穿越調整期的核心路徑。

作為國資背景頭部房企，越秀地產在2026年落地了一套極具行業代表性的“進退雙向調倉”策略。公司主動出清長期虧損、資金沉淀量大、產業協同性弱的非核心資產與培育型業務，快速回籠大額現金流、優化資產負債結構；同時集中全部資源重倉核心城市優質土儲，持續夯實住宅開發主業基本盤。這一輪戰略調整并非被動收縮避險，而是企業立足行業周期、匹配自身資源稟賦的主動提質變革，也是房企告別野蠻擴張、邁入理性精耕時代的典型樣本。

盈利結構性塌陷：千億銷售虛穩，7.8%毛利率暴露內生短板

本輪行業集中開啟的資產瘦身、賽道收縮浪潮，并非房企短期跟風調整，而是盈利邏輯重構后的必然趨勢。傳統住宅開發業務雖受市場波動影響，但模式成熟、回款高效，貼合房企核心經營需求；而房企早年布局的康養、產業園、大體量商辦等業態，高度依賴持續資金輸血，同時受行業周期、市場供需、運營能力多重約束，難以形成穩定盈利，長期拖累企業經營質效。

在行業毛利率持續下行、利潤空間被極致壓縮的背景下，長期占用營運資金、持續虧損的存量低效資產，直接侵蝕企業整體盈利、拉低資產周轉效率。對房企而言，持續保留此類非核心資產，既無法創造有效收益，還會擠占主業投資額度、放大經營不確定性。因此，通過資產出清、業務歸位重構盈利體系，成為房企破局利潤困境的關鍵抓手。

圖源：越秀地產2025年年報

從經營基本盤來看，越秀地產展現出極強的市場抗波動能力。2025年公司合同銷售額達1062.1億元，穩居行業第九，成功守住千億銷售基本盤。在布局結構上，核心城市深耕成效凸顯，六大核心城市銷售貢獻占比高達85.6%，一線城市銷售占比接近八成，高度集中的優質市場布局，讓企業有效規避了下沉市場的庫存與去化風險，整體經營韌性顯著優于同行。

但亮眼的銷售規模并未轉化為匹配的利潤收益，行業性盈利下行壓力在財報中充分暴露。數據顯示，越秀地產毛利率從2024年的10.5%下滑至7.8%，首次跌入個位數區間；歸母凈利潤從10.4億元大幅縮水至0.6億元，同比大幅下滑94.7%，利潤大幅滑坡成為企業當下最突出的經營短板。由此，修復毛利率、壓降無效資產、改善盈利質量，成為越秀地產2026年核心經營突破口。

圖源：越秀地產2025年年報

針對行業深度分化格局與企業盈利承壓的現實，越秀地產董事長、執行董事林昭遠明確了周期判斷與轉型方向。其公開表示，房地產粗放擴張時代已然落幕，行業普漲行情徹底終結，未來市場增量空間有限，結構性機會僅集中在核心城市、核心地段的優質住宅項目，企業唯有持續優化資產結構、剝離低效經營包袱、聚焦主業賽道，方能實現長期穩健經營。

基于對行業周期與自身短板的精準判斷，越秀地產確立2026年“精益穩業績、改革強能力、轉型促發展”的年度經營主線，核心邏輯清晰明確：通過系統性梳理、出清低效存量資產，壓降無效資金占用、降低經營包袱；通過集中資源深耕核心城市住宅主業，依托高毛利新項目修復盈利水平，穩步推動企業經營從“規模維穩”向“質量維穩”深度轉型。

44.6億存量出清：剝離連年虧損資產，筑牢500億現金防火墻

2026年5月4日，越秀地產發布港股公告，宣布與控股股東越秀集團旗下多家全資附屬公司訂立資產轉讓協議，集中處置五大類低效資產與非核心培育業務，涵蓋廣州南沙三大產業商辦物業、貴州畢節非核心區域酒店，以及全域康養業務。本次體系內關聯交易，預計為公司帶來44.6億元凈現金流入，同步錄得除稅后收益1.08億元，交易落地將實現企業存量資產、財務結構的雙重優化。

圖源：越秀地產公告

本次出讓的核心資產，均為長期拖累企業運營效率的存量項目。其中南沙國際金融中心、云谷產業園、智谷產業園三大產業及商辦物業，合計交易對價35.3億元，占本次交易總規模的八成，是本次資產出清的核心主體。不同于住宅開發快周轉、快回款的模式，這類大體量持有型商業、產業物業，具有投資體量巨大、建設周期長、資金沉淀極高、資產流動性弱的特征。

疊加近年全國商辦市場供應過剩、租金持續回調、空置率居高不下的行業現狀，此類持有型物業盈利空間持續被壓縮。公開經營數據顯示，2025年南沙國際金融中心兩家項目公司、云谷產業園項目公司均處于虧損狀態，長期持續占用企業營運資金，壓低整體資產周轉效率與投資回報率，是拖累企業整體盈利的核心存量包袱。

除核心城市低效商辦資產外，非核心區域重資產、長周期培育型業務同步完成清退。位于貴州畢節的酒店項目，雖2025年營收大幅增長、虧損持續收窄，但已連續兩年未能實現盈利。該項目地處企業核心深耕圈層之外，管理半徑過長、與住宅開發主業無協同價值，資產利用率低、投入產出比失衡，是典型的低效非核心存量資產。

本次調整最具行業風向標意義的動作，是越秀地產全盤清盤退出深耕多年的康養賽道。早年樓市紅利期，康養賽道被視作房企轉型突破口，行業掀起扎堆入局、跑馬圈地的熱潮，呈現典型的野蠻擴張態勢。但歷經多年培育，康養行業重投入、長周期、慢回報的本質徹底凸顯，與房企快周轉、穩收益的核心經營邏輯嚴重不適配。越秀地產雖已搭建完善康養產品線、覆蓋粵港澳大灣區、長三角兩大核心經濟區、床位規模突破8000張，2025年康養業務營收同比增長43%、經營邊際持續改善，但板塊仍處于虧損狀態，長期資金輸血壓力不減。此次全面退出，正式宣告房企跨界康養的粗放擴張浪潮徹底落幕。

需要明確的是，本次資產轉讓并非企業經營承壓下的折價甩賣，而是越秀集團體系內專業化業務歸位、資源優化重組。所有出讓資產及業務均納入集團專屬運營平臺：康養業務劃轉至集團專業健康產業平臺，產業園、酒店資產納入集團整體產業布局，依托集團更強的資金儲備、產業協同與資源整合能力實現精細化運營，最大化釋放體系內資產價值。

對越秀地產上市公司而言，本次交易實現了精準減負、高效補血。本次回籠的44.6億元凈現金流中，4億元用于償還存量債務、優化負債結構，剩余40.6億元全部補充為日常營運資金。交易落地后，公司在手現金突破500億元，持續維持房企綠檔財務標準，進一步加厚流動性安全墊，為后續核心城市精準投資、住宅主業深耕筑牢堅實財務底盤。

資源極致再聚焦：96.3%資金重倉核心城，高毛利土儲蓄力反轉

完成低效資產出清、存量經營包袱剝離后，越秀地產徹底斬斷非主業拖累，將資金、人力、投資等核心資源全部聚焦住宅開發主業，通過核心城市精準布局修復盈利結構、對沖行業周期不確定性。針對毛利率修復的核心難題，林昭遠提出清晰的破局路徑，堅持“以投促穩”戰略，徹底摒棄粗放規模擴張，聚焦項目質量與盈利效率，依托核心城市高毛利新項目結轉、內部降本增效、產品力迭代升級三大舉措，穩步推動毛利率回歸合理區間，持續優化整體盈利質量。

投資端層面，越秀地產執行極致的核心城市聚焦策略，不盲目撒網、不布局下沉市場，資源集中度行業領先。數據顯示，2025年公司96.3%的購地資金，全部投向北上廣深、杭州、成都六大核心高能級城市。2026年公司延續這一穩健深耕策略，設置300億元年度權益投資預算，持續加碼核心城市優質稀缺土儲，持續優化貨值結構。

精準的戰略布局，讓越秀地產在低迷的土地市場中逆勢突圍。2026年前4月行業數據顯示，越秀地產以272億元權益拿地金額、819億元全口徑新增貨值登頂行業榜首，遙遙領先多數同行。其中在粵港澳大灣區單一區域拿地額達236億元，穩居區域龍頭，同時持續深耕上海、成都等高能級城市，優質土儲儲備規模和質量，形成明顯的同業競爭優勢。

高度集中的優質土儲結構，成為企業穩業績、修毛利的核心支撐。目前越秀地產可售優質貨值達2213億元，94%集中于一線及強二線核心城市，完全規避下沉市場的去化與價格風險。盈利維度，2025年后公司新增核心城市項目毛利率穩定在15%以上，大幅高于當前7.8%的整體毛利率，后續隨著高毛利項目持續結轉，企業盈利水平將進入穩步修復通道。

除此之外，越秀集團獲取的廣州馬場地塊，作為核心城區稀缺優質地塊，市場普遍預期后續有望注入上市公司，進一步拔高整體貨值質量，成為穩定企業毛利率、平滑業績波動的重要壓艙石。依托優質土儲儲備，公司持續錨定千億級銷售目標，穩固經營基本盤。

行業范式大切換：康養野蠻生長落幕，房企終結粗放躺贏時代

越秀地產本輪“出清低效、聚焦主業、重倉核心”的雙向戰略調倉，并非單一企業的短期戰術調整，而是房地產行業范式迭代的真實縮影。歷經多輪行業深度洗牌，樓市徹底告別盲目擴張、跨界跟風的野蠻生長階段，房企“大而全”的規模思維被全面淘汰，“精而優、專而穩”的精細化高質量經營邏輯成為行業主流。賽道精簡、資產提質、風險可控、主業深耕，已然成為頭部國有房企穿越周期、穩健發展的核心準則。

董事長林昭遠2025年報告業務展望，圖源：越秀地產2025年年報

其中，康養賽道的進退分化，是行業告別野蠻生長、走向理性精耕的最直觀縮影。樓市紅利周期內，康養被視作房企轉型破局的熱門賽道，大批頭部房企不計成本、盲目入局跑馬圈地，完全忽視賽道重投入、長周期、慢回報的核心屬性。進入行業調整期后，賽道經營短板集中暴露，房企開啟集體退潮：越秀地產、華潤置地全面清退康養業務，萬科持續梳理處置存量康養項目，行業粗放擴張熱潮徹底落幕。

當前行業格局已然清晰：多數房企主動收縮長周期、低回報非核心賽道，壓降無效資金占用、聚焦主業提質增效；少數具備產業與資金優勢的企業精準卡位優質細分領域。行業徹底告別同質化跟風擴張，邁入嚴守能力邊界、精準資源配置、專業化精細化運營的全新階段，理性取舍、提質控險成為行業新常態。

這套進退有度的戰略調倉邏輯，也獲得了資本市場的正向認可。大華繼顯2026年5月8日發布的最新研報指出，越秀地產出清低效資產、回籠優質現金流、聚焦住宅主業的系列舉措，有效優化了企業資產組合與財務結構，長期經營價值持續釋放，因此將其目標價上調14.3%至4.8港元，維持“買入”評級，印證了房企提質瘦身、聚焦主業轉型路徑的正確性。

總之，樓市結構性分化已是長期常態，行業增量紅利消退、存量競爭加劇，房企唯有主動取舍、提質控險、深耕主業，才能在周期波動中實現穩健可持續發展。