廈門建發，虧麻了

作者:kangins

黑馬建發，以地方國企的姿態入局，是近年來房地產調整周期以來逆勢擴張的最大黑馬，甚至沒有之一：

1、建發在2020年行業巔峰時期年銷售數據1379億；

2、2025年其全年銷售數據1434億；

不光作為TOP10曾經長期霸榜的恒大、碧桂園、融創銷售額紛紛腰斬再腰斬再再腰斬，就連行業標桿萬科也是如此：
從此前月均銷售輕松過200億，到如今一個季度勉強維持在200億左右。

但2025年的廈門建發，交出了一份幾乎把這套邏輯徹底掀翻的財報：

全年營收6712.70億元，同比下滑4.28%；歸母凈利潤卻不是小幅承壓，也不是腰斬，而是直接轉成虧損108.15億元。

這打破了建發自己保持的記錄：

上市20年以來從未虧損的記錄，而且是近百億的巨額虧損。

百億虧損是如何練就的？

建發不是一家單純的地產公司，而是一家：

靠大宗供應鏈滾出幾千億營收+靠地產貢獻利潤+家居商場運營的大型綜合平臺。

先看2025年的財務總盤子：

1、建發股份實現營業收入6712.70億元，其中供應鏈運營業務收入5083.42億元，占比75.73%；

2、房地產業務收入1563.59億元，占比23.29%；

3、家居商場運營業務收入65.69億元，占比0.98%。

也就是說，這家公司表面看是“多元化”，但真正撐起體量的，還是大宗供應鏈；真正決定利潤彈性的，還是地產和家居。

問題就出在利潤端。

2025年，建發股份歸母凈利潤為-108.15億元，分業務看：

供應鏈運營業務歸母凈利潤32.62億元；
房地產業務分部歸母凈利潤-69.42億元；
家居商場運營業務分部，也就是美凱龍，對應歸母凈利潤-71.35億元。

這意味著什么？

意味著建發最核心、最辛苦、最重運營的供應鏈業務，全年還在掙錢；但它掙出來的那幾十億利潤，根本填不上地產和美凱龍的兩個大坑，結果是：

船在海上跑，地在全國拿，商場在全國招商，忙了一整年，最后賬面卻倒虧一百多億。

真正刺眼的，不只是虧損數字，而是虧損的方式。

這里有一個典型的虧損案例，可以管中窺豹：

這是聯發集團一年前剛拍的土地，在不到5個月時間即開盤入市，所有動作不僅標準，而且可以說是優秀，結果：

卻在這個項目上，虧得底褲都不剩了。

唯一的解釋就是：要么對市場行情復蘇太樂觀了，要么就是對自己的能力高估了。這種項目的虧損，不是一個，而是一片：

據不完全統計，建發房產和聯發房產名下有290個開發項目，其中，有141個開發項目需要計提資產減值。

建發股份年報披露，2025年房地產業務分部中：

建發房產按謹慎性原則計提41.50億元存貨跌價準備，實現歸母凈利潤33.33億元，折算到上市公司口徑對應歸母凈利潤19.65億元；
聯發集團按謹慎性原則計提71.18億元存貨跌價準備，其房地產業務歸母凈利潤為-93.34億元，折算到建發股份口徑對應歸母凈利潤-89.07億元。

年報對原因寫得很直白：

聯發集團結轉收入規模同比下降，疊加前期高地價項目集中結轉，整體結算利潤為負；同時受行業波動和加大力度促銷去化影響，存貨跌價準備大幅增加。

翻譯成人話就是：

過去高價拿的地，到了2025年集中變成了虧錢交付和虧錢銷售。

當然，除了房地產，另一個虧損黑洞：美凱龍。

巨額浮虧：折翼家居巨頭

作為建發集團利潤的核心，房地產板塊一直承擔著重要的角色：

過去很長一段時間，廈門建發的業務業務結構，是靠大宗商品貿易供應鏈提供營收規模和現金流，靠房地產來提升利潤水平。

現在作為建發重要利潤的房地產業務顯然給這一戰略帶來壓力，而建發股份收購家居龍頭紅星美凱龍的巨額虧損顯然給其帶來了更大的壓力：

2023年建發股份耗費62.86億購買美凱龍29.95%的股份，一躍成為其第一大股東！

這筆收購經過3年，給建發帶來巨額虧損：

1、收購價4.82元/股，當前現價2.63元（5月8日收盤），跌幅45.4%，收購成本虧28.5億；

2、2025年，紅星美凱龍給建發股份貢獻的歸母利潤為-71.35億，如果算上自收購后的，那虧損額都已超過收購本金的二倍；

兩項合計虧損近200億，相當于收購成本：

300%！

寫在最后

2025年的建發股份，用一份虧損108.15億元的財報證明：

當高地價項目進入結轉期，當銷售價格跌破成本線，當資產重估開始系統性發生，再大的營收體量，也未必托得住利潤。

“環島新澍”這個項目最值得玩味的地方，不是虧了，而是：

虧得太快。
拿地五個月就開盤，本來應該是開發商最擅長的速度戰，可結果是：

速度沒有換來利潤，反而更快地確認了虧損。

這說明市場已經不是那個“快周轉就能贏”的市場了，而是一個先問成本、再問現金流、最后才問規模的市場。

對建發來說，真正的問題也許不是“2026年能不能少虧一點”，而是：

當房地產不再負責抬利潤，美凱龍也不再負責抬估值，僅靠低利潤率的大宗供應鏈，建發股份還怎么支撐起過去那種龐大而昂貴的資本敘事？