將逐步貧民窟化

封面 I 豆包AI

作者 I 尹凱

報道 I 真故研究室

物業撤場之后，部分小區垃圾堆積成山，電梯停擺。有小區物業撤場僅半年，房價已跌去25%。

今年五一期間，多地相繼發布倡議書，號召公職人員帶頭繳納物業費，迅速登上熱搜。足以說明這個問題有多嚴重。

有時候，物業費收繳率低，不是業主的問題。

90后小米搬入新房的第一年，物業就撤走了。開發商曾經承諾贈送五年的物業費，但這筆錢從未真正打給物業公司。

留下來的，是一堆爛攤子：綠化率未達標，設施設備不完備，精裝房收房時每家每戶少則十幾處、多則上百處問題——漏水、空鼓地磚，甚至馬桶裝錯了位置。

物業對此無能為力，業主的怒火卻全部砸向物業。

小區1000戶業主里，有大量贈送戶、未入住戶和因質量問題拒絕繳納物業的，收繳納率一度只有20-30%。物業也開始擺爛，垃圾兩三天才收一次，樓道保潔近乎停滯，甚至出現了老鼠。

業主們一邊每天去物業吵架，一邊又害怕物業真的走。擔心安置房物業臨時接管只收垃圾，擔心房價跌成貧民窟水平。

物業最終還是走了，撤場時，員工直接跟小米說：“這個小區我們太虧錢了。”

這條鏈條，在全國無數小區里悄悄復制著：開發商留下問題，物業背鍋，業主拒繳，物業撤場。

有時候，問題不止于此——開發商、物業、業主之外，還有一個本該收拾爛攤子的角色：業委會。

業委會理論上代表全體業主的利益。但在小李的小區，業委會扮演的不是解題人，而是新的麻煩制造者。

小李的小區，去年年底新業委會走馬上任，主導引入了一家新物業。

入駐前說得天花亂墜，但實際落地和承諾差距太遠：物業費預算從投標文件中的約464萬元，飆升570萬元以上，服務標準卻從業委會承諾的新三級降為“舊三級”。

這家物業在其他小區也“劣跡斑斑”：在A小區動用公共維修基金進行消防維修，最初測算2792萬元，業主投訴至媒體后砍至約1100萬元；B小區將其告上法院，歷經三年官司，二審判決物業需歸還公共收益478萬元及利息。

解除物業，需要召開臨時業主大會表決通過。業主需要收集到20%的簽名發起進，才能發起臨時業主大會，再經投票罷免業委會，解除物業合同，重新選聘物業。

如今簽名湊夠了，臨時大會卻被業委會卡著不開，街道也已經發函，要求業委會推進臨時業主大會召開事宜，業委會依然拒不推進。

事情也開始變味——深更半夜“堅決擁護小區業委會”的紅底標語悄然貼上單元門；一名反對業委會的業主，自家門上被掛了一個花圈。

圖注：業主自家大門上被懸掛了一個花圈

“走了豺狼，來了虎豹。”小李說。

開發商、物業、業委會、業主——沒有一方能獨自解開這個結。拒繳物業費，是業主成本最低的抵抗方式；換房搬家，是極少數人的退出選項。

據中指研究院數據，2025年初至2026年3月底，全國共監測到住宅撤場項目212個。與前幾年物業公司“被炒”不同，大多數撤場案例由物業公司主動發起。

主動撤場的物業公司對外說法大多類似：虧損嚴重，入不敷出。

案例遍布全國。在徐州，萬科物業一次性撤出未來城、萬悅城一至三期、華府天地等6個小區。湖州安吉恒隆城的物業表示，二百余戶業主從未支付物業費，2026年至今收繳率僅16.5%。揚州嘉譽風華苑小區的撤場告知函顯示，物業連續三年虧損超百萬、業主累計欠費326.85萬元。

圖注：揚州嘉譽風華苑小區撤場告知喊

這不是個別現象。全國500強物企平均收繳率，已從2020年的93%跌至2025年的71%，連續四年下滑。而行業公認的運營警戒線，是85%。

那么。這個局是如何形成的？

2015年到2024年，受益于房地產高速增長和資本市場高估值，物業企業規模急劇擴張。雅生活在管面積增長18倍，永升服務增長17倍，碧桂園服務增長16倍。

彼時資本市場的邏輯很簡單：只看面積，管的小區面積越大，市值就越高。2019年前后巔峰時期，港股上市頭部物業企業平均市盈率高達42.91倍。

頭部物業公司大舉收并購，收進來的項目良莠不齊，但當時沒人在意，因為面積數字還在漲。許多開放商和物業本就是一家，開發商有能力向物業輸血，物業費收繳率也相對穩定。

但這套平衡建立在一個前提之上——樓市持續景氣。這個前提已不復存在。

2025年5月，全國商品房待售面積約7.8億平方米，創下近十多年歷史峰值。

這些賣不出去的空房，理論上得由開發商來交物業費，只是開發商自身也難以為繼。

樓市的沖擊是導火索，但物業行業的內傷，其實早就埋下了。

做了二十多年物業的小王，管理的小區收繳率一直維持在95%左右，在行業里算是相當好的成績。

但即便如此，整個小區一個月物業費才收5萬多元，人工、保潔、綠化、維修幾乎把收入吃光，全靠業委會把一半公共收益補貼進來，才勉強維持微薄盈利。

“利潤達到5%都不到，”小王說，“公司其實是在賺社會效益。”

在二線城市，小王拿著每月4000多元的工資，還要承擔大量合同之外的隱形服務——鄰里噪音糾紛、樓層滋擾、業主之間的口角，這些按理都不屬于物業職責，但不出面就會被投訴。

這是收繳率良好的小區的真實處境。那些收繳率更低的，賬面早已赤字。

問題出在兩頭：收入上不去，成本卻一直在漲。人力成本占物業總支出的53%至70%，各地最低工資標準持續上調；老舊小區的電梯、管網、消防系統也陸續進入更新周期，維護費用成倍增加。

上市物企毛利率從2021年的近30%跌至2025年的約20%，凈利率從約15%跌至7%左右。

賬算不過來，退出就成了理性選擇。2025年，主動從低效項目撤場已是物業企業的普遍動作——碧桂園服務、中海物業、彩生活、永升服務、世茂服務，累計退出規模超過千萬平方米。

但成本只是一半。另一半，是長期積壓的情緒終于找到了出口。

聚道管理咨詢公司董事長楊慧榮在物業領域創業十多年，今年是她從業以來遇見的唯一一次行業層面大撤退，她認為這是“包干制”模式存在問題。

在包干制的驅使下，物業公司需要自負盈虧，業主繳納的物業費屬于公司營收，在這種經營模式下，物業為業主提供的服務越多，自身利潤就會越低。

與此同時，業主沒有權力知道各項費用的具體支出情況，只能監管各項服務是否達標，但是又無法時刻監管。

樓市景氣時，高房價和升值預期壓住了業主的不滿。樓市一旦下行，房價縮水，預期消失，積累多年的怨氣全部涌出來。

“服務差”成了拒繳的理由，“賬目不透明”成了對抗的武器。服務差所以不交費，不交費所以服務更差——這個循環，在失去樓市紅利托底之后，終于走到了臨界點。

房價大跌之后，高位買入的業主損失慘重，對物業的容忍度急劇下降。每個新成立的業委會，第一件事幾乎都是跟物業砍價。物業費本來十幾年沒漲，現在還要往下壓——這一刀，砍到了物業公司的大動脈。

2025年，杭州某小區業委會以“隔壁物業費更低”為由，要求物業將收費從2.8元壓至2.2元。物業的回應是：小區不足800戶，體量小，本就經營困難，再降價只能降服務。雙方談不攏，物業選擇撤場。

物業退場后，小區在很長時間內陷入混亂：電梯無人保養直至停擺，外賣員只能爬28樓送餐，地下車庫抽水泵失修，積水30厘米。業委會緊急動用公共收益，以兩倍市場價格請來保潔和維保單位救急。新物業招標因收費太低，多次流標。

原物業撤退后，新物業在評估是否接手時，核心只看一件事：賬能不能算過來。管理面積、戶數規模、收繳率、設備狀況，以及廣告位等公共收益潛力，缺一不可。

最難找到接盤者的，是收繳率長期低于60%、設施老化嚴重、又沒有有效業委會的小區。而這些小區，也是最容易“貧民窟”化的。

其次是次新房項目，樓齡在5年以內的次新房，這類小區普遍存在高空置率、低收繳率、開發商壞賬等問題，偏偏又是業主剛剛背上房貸、對品質期待最高的階段。一旦物業撤退，落差之大，往往比老舊小區更難承受。

針對這些小區，一些物業公司在探索新路徑。

萬科物業在山東煙臺試點“業主點單”模式，將服務拆分為底線服務與可選服務，賬目透明，雙方協商，業主知道錢花在了哪里。碧桂園“悅佰家”品牌，通過片區化管理把周邊多個老舊小區整合起來，以規模效應分攤剛性成本。

楊慧榮目前在嘗試幫小區引入“信托制”模式。與現行包干制不同，信托制下業主交的物業費和公共收益歸業主所有，物業公司只按比例拿酬金，賬目陽光透明。

除此之外，業主自治是另一條路，但門檻比想象中高得多。成功案例之所以成為新聞，恰恰因為它并不常見。

網上流傳的成功案例——連發五年紅包、一年攢下數百萬公共收益——高度依賴小區本身有足夠的公共收益來源，以及有管理經驗、出于公心的業主愿意投入時間精力。

對于那些開發商跑路、業委會形同虛設、收繳率跌破底線、又沒有官方及時介入的小區，變成貧民窟并不是危言聳聽，而是一個正在發生的現實。

但更多的小區，會在混亂中找到某種“將就能過”的平衡。

小米的小區，如今迎來了新物業。開發商遺留的問題還在那里，新物業也并不完美——不夠專業，溝通能力和處理問題的能力都還差著火候。

但小米說：“每提到一個訴求，不管做的結果如何，感覺他們在努力。”

“換物業對我們來說是大傷元氣，我們很累。如果現在他們可以繼續好的話，留下來更好。”