2026年5月12日, 由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2026中國房地產上市公司研究成果發布會暨第二十四屆產城融合投融資大會”召開。

各位同仁，大家好！

中指研究院最新發布了《中國物業服務上市公司TOP10研究報告》。本研究覆蓋了港股及A股共計63家上市物企，下面我從資本表現、經營績效、發展策略、趨勢研判四個維度展開匯報。

首先，審視行業資本端，可以用三個關鍵詞概括：一是估值修復、二是結構分化、三是確定性溢價。

截至2026年4月30日，上市物企總市值超2534億元，較2025年初增長14.57%，走勢與港股大盤高度同步。與此同時，企業市值集中度進一步提升，前十企業市值合計占比超過80%，較上年同期提升1.42個百分點。當前港股物企市盈率穩健錨定于12-17倍區間，估值修復空間依然非常大。

從企業屬性看，央國企與民企的市值表現分化明顯。在研究周期內，央國企市值均值漲幅達21.71%，而民企僅為5.29%，二者剪刀差擴大至16.42個百分點。

即使在市場調整階段，上市物企的現金及現金等價物規模仍較大。近五年來該指標持續穩定在17億-19億元區間，波動幅度較小。上市物企仍然保持著較高的分紅意愿，截至2026年4月30日，共有32家上市物企宣告派發2025年年度現金分紅，累計總額超過119億元，分紅總額處于行業歷史次高位。與此同時，2025年全年共有11家上市物企實施股票回購，累計回購股份約1.23億股，涉及資金7.07億元；2026年，企業股票回購節奏有所加快，1至4月共有5家企業實施股票回購，累計回購股份0.60億股，涉及金額2.08億元。

接下來看經營層面，主要有以下特征：

一是營收增速企穩回升，基礎服務韌性凸顯

2025年，上市物企營業收入均值為47.87億元人民幣，同比增長4.38%，增速較上一年提升0.18個百分點，增速雖緩，但已實現企穩回升。從業務結構上看，基礎物業服務展現出較強的發展韌性，2025年，上市物企的基礎物業服務收入均值為36.62億元，同比增長6.53%，占總營收比重提升至72.33%（較2024年增1.46個百分點）。

二是盈利底部修復，但“增收不增利”現象延續

2025年上市物企毛利潤均值為8.54億元，同比微降1.28%，毛利率均值17.84%，同比下降1.03個百分點；凈利潤均值2.29億元，同比上漲12.54%，凈利率均值4.78%，同比提升0.34個百分點，企業凈利潤改善的原因這主要是部分企業金融資產、應收賬款及商譽減值壓力減輕，前期地產關聯方影響逐步出清，部分企業實現扭虧為盈。從主體屬性來看，央國企盈利質量持續領跑，2025年毛利率與凈利率均值分別達18.61%和8.28%，展現出較強的成本控制能力與抗風險韌性；民營企業毛利率均值為17.48%，連續兩年低于央國企水平，但2025年凈利率出現反彈，提升1.38個百分點，達到3.15%，預示著民營企業在關聯方風險出清后，凈利潤進入修復通道。

三是應收賬款增速反彈，回款仍面臨較大壓力

2025年，上市物企應收賬款及票據總額超過955億元，同比增長11.93%，增長率較2024年增加9.01個百分點，且遠超同期營收增速，表明當前上市物企整體回款壓力顯著增加。

四是人員效能持續優化

在減員增效策略推動下，2025年上司物企人員成本占總營業成本的比例下降為40.51%，較2024年減少1.72個百分點。反映了上市物企正在通過組織架構優化與技術替代，對沖人力成本剛性上漲的壓力。

五是管理面積增速持續下降，規模型并購退場，當前企業仍以住宅業態為核心拓展目標

2025年，已披露相關數據的上市物企管理面積均值為1.52億平方米，同比增長3.56%，增速較上一年下降3.61個百分點。行業收并購市場熱度仍較低，收并購案例主要為企業開展內部資源整合和提升專項服務能力兩類。此外，當前大部分上市企業仍以住宅業態為核心拓展目標，非住宅管理面積占比整體小幅回落。

面對存量競爭環境，上市物企的發展策略正在從“外延擴張”轉向“內涵式增長”。主要體現在以下四點：

一是落實“好服務”，重塑信任基石。當前行業滿意度已降至72.9分，且面臨物業費限價與成本上漲的雙重擠壓，物企應落實服務質量提升行動，將好服務轉化為企業競爭力。

二是深化區域深耕，聚焦優勢業務。企業不應該再盲目鋪攤子，而是要深耕重點區域或重點城市，同時聚焦與企業自身能力匹配的優勢業務。

三是主動優化服務項目的質量和結構。以前是“撿到籃子里都是菜”，現在不行了。對于虧損項目、難啃的骨頭，企業應主動退出。我們要的是高質量的在管面積，而不是一堆壞賬。

四是加速科技賦能，重構運營流程。科技已不再是錦上添花的工具，而是降本增效的重要生產力。典型企業通過部署AI和物聯網設備和機器人，實現了作業效率的大幅提升。

最后，關于行業未來走向，我們有四點研判：

第一，物企步入“價值重估”的關鍵階段。短期來看，行業整體走勢仍將與大盤保持較高聯動性，同時會受到關聯地產方經營狀況的傳導影響；中長期來看，企業自身的經營能力與基本面質量將成為決定資本市場定價的核心。當前行業IPO熱度雖然不高，但是具備國資背景或細分賽道獨特優勢的企業具備上市潛力。

第二，行業格局從規模導向轉向質效優先。當前物業管理行業已徹底告別規模至上的粗放發展階段，底層發展邏輯全面轉向質效優先、品牌引領、理性深耕，行業格局在資源優化與結構調整中加速重塑。

第三，“好服務”政策導向明確。2026年是“十五五”規劃的開局之年，也是“物業服務質量提升行動”全面實施的關鍵之年。《“十五五”規劃》明確提出，實施物業服務質量提升行動。企業將加快服務品質建設，推動行業實現高質量發展。

第四，長期主義與ESG將成為估值核心。在存量時代，物業企業唯有堅持長期主義，將科技應用與綠色低碳深度融入運營，積極履行社會責任，才能實現可持續發展，穿越周期波動。