作者：縱橫論市

聊到跨界預判樓市，玻璃大王曹德旺絕對是天花板級別的存在。

這位深耕制造業的老企業家，從不說拗口的專業術語，也不搞模棱兩可的話術，2017到2025年，七次直言預判樓市，愣是被實打實的市場數據一個個錘實了，比不少所謂的行業專家靠譜太多。

更關鍵的是，順著他看透樓市本質的核心邏輯，2026年的樓市，不出意外會迎來三個實打實的轉變，每一個都有政策、數據撐腰，今天就用大白話把這事說透，不繞彎子。

先說說曹德旺的預判，到底準到什么程度。

2017年他就勸大家，趕緊賣掉多余的房子，說以后這房子賣不掉、租不出去，還得年年交管理費。當時不少人覺得他是杞人憂天，可現在看，全中了。

2024年末全國商品房待售面積飆到75327萬平方米，同比漲10.6%，其中住宅待售面積更是漲了16.2%；2025年以來，全國二手房掛牌量同比漲22%，六成都是多套房家庭在拋售，手握多套房的業主，正實實在在面臨流動性困境。

2018年他直言，房子就是堆鋼筋混凝土，不能創造實際價值，遲早要貶值。這話放在今天，更是被數據狠狠印證。

2024年全國商品房銷售均價9935元/平方米，同比降4.8%；百城二手住宅價格連續31個月環比下跌，全年跌幅6.18%。從2021年的價格高點一路回落，二手房的貶值趨勢，但凡有房要賣的人，心里都門兒清。

他還一直強調，制造業才是經濟的根本，別過度依賴房地產。2024年的經濟數據，直接給出了答案。

全國房地產開發投資跌了10.6%，房屋新開工面積暴跌23%，房企到位資金也降了17%；房地產業增加值占GDP的比重，降到6.3%，比2023年少了0.5個百分點。

反觀曹德旺的福耀玻璃，2024年營收同比增長，業績穩得住。房地產的深度調整和制造業的穩健發展，形成了鮮明的對比。

而他2020年說房價上漲沒支撐、2022年說房價該回15年前、2024年說房子嚴重過剩、2025年說房產投資黃金時代結束，每一個判斷，都有官方數據托底。

2024年新房銷售面積、銷售額雙雙大跌，城鎮化率到65%、新生兒不足千萬，適齡購房群體越變越小；環京、鄭州、天津等城市房價從高點跌去30%甚至50%，三四線還出現過接房貸就送房的極端情況。

住建部數據更直接，全國存量房約3.74億套，夠30億人住，戶均住房超1.1套，過剩已成定局；2025年1-10月，70城三線城市新房價格跌3.4%，房地產的投資屬性，正被一步步剝離。

當然也得客觀說，曹德旺2014年說的樓市“崩盤論”，目前還沒完全應驗。

雖然部分區域跌幅慘烈，但從2024年9月開始，中央持續出臺政策托底樓市，房價跌幅逐步收窄，上海等一線城市部分區域新房價格還在連漲。

現在的市場，是“局部深度調整、整體止跌企穩”，能不能軟著陸，還得看后續政策和市場走勢。但拋開這一點，他基于人口、供需、價值規律的核心判斷，全被市場驗證了。

而2026年樓市的三大轉變，正是這些判斷的邏輯延伸。

第一個轉變：發展模式徹底變，增量擴張轉存量盤活

曹德旺多年前就喊著“房子蓋太多了”，強調房子要回歸居住本質。2026年的樓市政策，正好踩中了這個點。

政府工作報告時隔十年重提“去庫存”，住建部明確表示，今年要推動收購存量商品房，轉為保障房、安置房、人才房。

目前全國已有26個省市啟動了這項工作，總規模接近7700億元，中央財政還提前下達了566億元的保障安居工程補助資金，給這個模式托底。

不用再大拆大建蓋保障房，直接收存量房改造，既化解了庫存，又讓普通市民能住上房，正好應了曹德旺說的，“城市是市民的城市，不是炒房者的城市”。

第二個轉變：市場分化拉滿，普漲普跌成過去，冰火兩重天成常態

曹德旺早就說過，樓市普漲時代早就結束了，只有核心城市的房子有價值，低能級城市只會過剩貶值。2026年的市場，把這個分化體現得淋漓盡致。

一線城市這邊，上海2026年3月的二手房成交面積，創下了近五年新高，中信建投的研報直接說，“核心城市是樓市復蘇的排頭兵”。

但三四線城市這邊，不少縣城的房子去化周期高達11.5年，瑞銀更是預測，未來三四線城市房價跌幅可能達到22%。

中指研究院也指出，現在多數低能級城市，基本沒什么新盤供應，核心就是消化手里的存量房。說到底，高能級城市有產業、有人口、有資源，樓市能撐住；而低能級城市人口持續外流、庫存高企，閉眼買房就能賺錢的時代，徹底一去不返了。

第三個轉變：房企賽道大換血，重資產開發轉輕資產運營

曹德旺用福耀玻璃的發展證明，制造業的核心是靠專業能力創造價值。這一點，也倒逼房企跳出過去“賭土地升值”的老路。

過去房企靠拿地蓋房賺差價，現在這條路走不通了，代建業務成了房企穿越周期的核心抓手。

現在全國頭部房企里，六成已經布局了代建，中央層面還首次明確，讓代建業務從傳統住宅，延伸到城市更新、老舊小區改造、產業園區配套等領域。

代建不用房企大額墊資拿地，不增加表內負債，靠產品研發、成本管控、項目運營的專業能力賺服務費。這正是曹德旺一直秉持的實業邏輯——不靠賭行情，靠真本事賺錢。

其實說到底，曹德旺的預判，從來不是單純唱衰樓市。

他只是看透了樓市的底層邏輯：房子的核心是居住，不是炒作；經濟的根本是實業，不是靠房地產短期刺激。

2026年樓市的這三大轉變，就是行業從以規模論英雄的舊周期，慢慢走向以品質、價值定輸贏的新階段。

對普通人來說，看懂這個趨勢，比聽各種小道消息、跟風買房要靠譜得多。