本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 北京報道

近兩年，寫字樓市場的競爭進入“存量深水區”，“以價換量”的策略明顯。5月12日，2026觀點商辦暨資管大會發布的數據顯示，2025年，16家典型運營商中14家營業收入錄得負增長。同時，重點城市的寫字樓空置率居高不下，有城市甲級寫字樓空置率已經逼近30%。

業內認為，企業需要的早已不是四面墻的物理空間，而是能找政策、找投資、找訂單的“超級接口”，寫字樓需要實現從“空間”到“場景”的升級。

寫字樓空置率仍在高位

作為經濟的“晴雨表”，寫字樓尚未出現明顯的回暖現象。觀點研究院發布的報告顯示，2025年至今年3月份，寫字樓新增供應表現出明顯的核心區域集聚效應，并多為頭部企業主導，新增項目則主要布局于一線及強新一線城市，推動市場存量規模進一步擴大。同時，受前期存量項目集中交付及核心城市新增供應持續釋放的影響，寫字樓市場整體供給壓力凸顯，直接推動寫字樓空置率表現承壓。

以四個一線城市為例，20%依然是空置率考驗的一大關。數據顯示，北京憑借2025年全年及今年一季度新增供應規模偏低的優勢，空置率持續下行，由2023年四季度的18.7%逐步回落至今年一季度的15.79%，成為一線城市中空置率水平最低、復蘇態勢最為明確的城市。同時，今年一季度，北京也是四個一線城市中唯一實現空置率環比、同比雙雙下降的市場。

與北京形成對比的是，上海、廣州、深圳三城受新增供應持續入市影響，空置率均維持在20%以上的高位區間。其中，上海的空置率由2023年四季度21.81%小幅波動至今年一季度的23.6%，始終處于高位震蕩區間。

而深圳的甲級寫字樓空置率長期居四個一線城市首位，在今年一季度進一步攀升至29.8%，其主要是受新增供應持續放量、產業結構調整及企業自用分流租賃需求等多重因素疊加影響，市場去化壓力最為突出。

運營商面臨經營挑戰

值得關注的是，供需失衡帶來了一系列影響，包括租金下行以及企業承壓。觀點研究院方面認為，寫字樓的租金走勢與空置率表現高度聯動。在市場經歷連續深度調整后，當前辦公租賃市場已逐步逼近周期底部，今年一季度整體表現為階段性企穩、弱勢修復的特征。

觀點指數監測到的數據顯示，2023年12月份至今年3月份，重點八城寫字樓租金整體呈現持續下行、逐步筑底的運行態勢，八城租金均值從3.21元/平米/天逐漸回落至2025年末的2.30元/平米/天，下行周期貫穿近兩年。進入今年一季度后，租金價格在低位區間震蕩企穩，環比波動明顯收窄，市場階段性底部特征逐步顯現。

《華夏時報》記者了解到，在供需失衡與租金下行的雙重壓力下，絕大多數運營商面臨營收下滑的壓力，僅有少數企業憑借著規模擴張或者精細化運營實現逆勢增長。以寫字樓業務收入為觀測值，在已經披露數據的16家樣本企業中，有14家2025年營業收入錄得負增長，占比達到87.5%，行業整體面臨較大的經營壓力。

觀點研究院方面對《華夏時報》記者表示，雖然部分核心城市，例如北京，空置率有所回落，市場出現企穩現象，但企業營收的修復明顯滯后。同時，當前的去化仍主要依靠租金讓步實現，市場“以價換量”的策略未能完全抵消租金單價下跌帶來的負面影響。

提升整體效能是關鍵

那么，在“紅海”之下，商辦運營商又該如何破局？北京北辰商業管理有限公司副總經理朱欽對《華夏時報》記者表示，在實際招商中，寫字樓租金只是企業很小的一部分成本。企業最關心的是在經濟下行時期如何生存、如何找到新訂單、如何快速發展。現在，企業入駐寫字樓，更多的是關心能否實現找政策、找投資、找場景和找訂單。

合景泰富商業資產管理公司寫字樓事業部總經理陳昭君同樣認為，當前商辦市場已經徹底告別增量開發時代，全面進入存量博弈深水區。目前，行業不能再局限于開發與基礎運營兩大維度，更需要打通產業鏈各環節，打破主體間邊界壁壘，全方位提升資產整體效能。

“以新質生產力為例，其已是行業熱點，商業資產不應只停留在概念層面，更要落地成為承載新質生產力的實體載體。”陳昭君如此表示。

中海商業助理總經理、COOC全球負責人張存理也認可“運營”是重點，其指出商辦市場的邏輯已經轉變為“樓宇主動適配產業需求”。項目需要通過硬件改造、電量增容、空間重構等，完成空間價值升級，并實現從“銷售空間”到“運營場景”的迭代。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧