最近很多人都在討論，說亞洲下一個出問題的經濟體會不會是越南？這話聽著挺聳人聽聞，但仔細扒一扒越南這些年的發展和當下的處境，還真和當年泡沫破裂前的日本有幾分像，早年發展路徑也和中國相似。曾經增速甩全球好幾條街的越南，現在怎么就被扣上“即將倒下”的帽子？今天就掰扯點實在的，理理清楚來龍去脈。

越南過去十年的經濟增長，說一句黑馬真不過分。全靠出口和外資拉著跑，2015年之后的數據更是好看得不像話。前十年GDP平均增速能穩住6.5%到7%，幾乎沒怎么掉過鏈子。

同期全球平均增速才2%到3%，美國也就2%左右，還隔三差五鬧衰退。作為新興經濟體，能把增速穩住這么多年，確實很能打，不少人之前都把它和早年的中國相提并論。

為啥現在大家開始擔心越南？核心問題出在房地產上。之前全球放水疊加上疫情延誤施工，2020到2022年越南房價瘋漲，漲速快到年輕人工資根本追不上，還鬧出了不少社會矛盾。越南政府干脆直接踩剎車，上調利率擠泡沫，這套調控路徑，和早年中國的操作差不多。

現在越南城鎮化率大概42%，差不多是2000年中國的水平，人均GDP剛到4000美元，制造業熟練工人一個月工資也就2000多人民幣。拿最核心的胡志明市舉例子，這里房價起步就要6000多美元一平米，核心地段高端公寓能賣到1到2萬美元一平米。

胡志明市一共1200萬人口，占了全國近1億總人口的12%，全國最好的資源都堆在這兒，相當于把國內好幾個一線城市的人口全塞進一個城市里，房價收入比高得離譜。政策上也有限制，外國人買房每個小區最多只能占30%的份額。

越南居民的資產盤子里，占比最高的是金融，其次就是房地產。按照發展規律，城鎮化階段大家先買房，之后才會換車買家電，現在越南汽車市場還處在非常早期的階段，基本都是日韓品牌的合資車天下。金融體系的架構和我們也差不多，央行、國有大行、商業銀行、資管公司這套配置基本一致。

越南股市的波動比我們大很多，拿當地的鋼鐵公司HBG舉例，2021年股價直接翻倍，今年又漲了60%，完全是跟著周期走。地產股更夸張，2020到2021年很多都翻了倍，去年政策一緊縮，跌得慘不忍睹。

反而是銀行股一直比較穩，凈息差能保持在3%到4%以上，盈利一直有保障。銀行股的市凈率歷史均值在1.7倍，最高摸到過2.3到2.4倍，股息率大概1.5%左右。現在去越南投資，邏輯早就從找成長股，轉成挖現階段最能賺錢的行業了，銀行只要能保持13%的信貸增速，每股收益增速就能到20%，放在越南已經算是非常穩的成長標的了。

越南股市的結構特別有意思，90%到95%的成交量都是散戶貢獻的，外資里既有長期持股的戰略股東，也有不少快進快出的對沖基金，本地專業機構沒多少，所以整體波動特別大，說像極了20年前的A股一點不夸張。

現在當地規模接近50億人民幣的基金就算頂流了，一般也就集中持有20多只股票，最多不超過30只，很多都是長期持有換手率很低。不少股票放在我們國內市場算不上價值標的，但放在越南當前的發展階段，已經是實打實的好公司了。

整體看下來，越南本土的民族品牌要么打不過外資，要么增速慢沒彈性，所以投資里制造業和消費的配置比例都不高，畢竟現在市場早期還是合資品牌主導，自主品牌很難跑出來。公共投資一直偏保守，政府整體負債率才45%，私營地產雖然有周期但占比不高。

真要是帶著中國的發展經驗站在當前越南的節點，選股市投資絕對是最劃算的。房地產增值速度慢，股市反而能靠著對發展路徑的認知賺超額收益，雖然波動大，但只要能扛住就有的賺。

胡志明市的房價其實看不出明顯的泡沫，畢竟人口集中度擺在那里，和早年的北京情況很像。要是做生意的話，做合法的資金放貸生意空間更大，畢竟發展早期資金最稀缺，合法的高息空間很大，現在已經有不少中國人把這套模式復制到東南亞了。

很多人說越南在走日本的老路，但其實兩者根本不在一個階段。日本泡沫破裂的時候已經是發達經濟體了，手里有一大堆拿得出手的本土自主企業，國民收入也足夠高。

越南現在工業骨架還沒完全成型，正卡在中高收入的門檻上，能不能過去全看接下來改革的力度深度，調整周期估計不會短。

最新的2026年經濟預測顯示，越南增速雖然放緩，但整體還是有韌性的。世界銀行給的預測是6.8%，亞洲開發銀行給的是7.2%，越南政府還想爭取更高的增速，靠著大投資和深化改革穩住基本盤。現在銀行體系確實有資金壓力，信貸增速比存款增速快很多，這個問題短期內不好解決。

供應鏈轉移給越南帶來了大量外資機會，可也放大了它本身的脆弱性。地理位置確實吸引外資，但國內電力和產業配套跟不上，規模一直做不大。旱季缺電是老問題了，不是一朝一夕能解決的，現在只能靠企業調整生產計劃，錯開用電峰值減少影響。

房地產的供應到2026年第一季度已經恢復了，核心城市的公寓價格還創出了新高，但交易量一直不溫不火。外資流入房地產的規模一直在增加，工業地產靠著基建拉動漲了不少。現在整個市場分化很明顯，只有優質項目才受資本追捧。

參考資料：第一財經 越南經濟走勢分析