招商蛇口對中國南山的“全面接管”，速度快得驚人、力度狠得徹底！

高管赴任的腳步根本停不下來，先是蔣鐵峰、劉曄、胡潤結等骨干空降南山集團。

近日艷姐又獨家獲悉，南山地產已在近期內部發布公告：

原招商蛇口深圳公司副總經理李逢春，出任南山地產總經理。

而就在今年2月，已經出任中國南山副總經理的嚴陣，正式兼任南山地產董事長，而在調任中國南山前，嚴陣的職務是招商蛇口海南公司總經理。

就此，兩員“招商蛇口系”大將聯手，牢牢把握住了南山地產的核心話語權。

更值得玩味的是，李逢春此次接任的總經理一職，前任孟睿本身就是招商蛇口出身，曾擔任招商蛇口北京公司常務副總經理，于2023年調任中國南山體系，出任南山控股副總經理、南山地產總經理。

艷姐注意到，去年以來，招商蛇口系高管密集“空降”中國南山體系公司：

去年初，招商局集團風險管理部審計處處長胡潤結調任中國南山財務總監；招商蛇口海南公司總經理嚴陣調任中國南山副總經理；

11月，招商局集團副總經理、招商蛇口董事長蔣鐵峰調任中國南山董事長；

今年4月，招商蛇口副總經理劉曄，履新中國南山副總經理。

從之前的集團層面空降，到如今下沉至核心地產板塊，招商蛇口系“接管”邏輯非常清晰：先空降頂層穩住陣腳，再調配高管重塑組織，目的非常明確——協同、重塑。

高管任命只是第一步，接下來，可能是更大范圍的人事煥新。

艷姐聽說，南山地產這兩天已經開啟了全員“起立坐下”式的競聘模式，接下來，或許還會有更多“招商蛇口系”人馬入局。

在中國南山的“強管控”下，南山地產看來也要真的卷起來了！

01

“招商蛇口系”高管持續上位

招商蛇口系全面“接管”中國南山，李逢春這步棋，下得太關鍵了。

李逢春1979年生，研究生學歷，47歲正值高管黃金期，2010年就進入招商局體系，從招商局廈門公司董事起步，深耕東南區域多年，積累了扎實的一線運營經驗。

李逢春

2019年，李逢春出任招商蛇口東南區域運營總監，2022年調任招商蛇口上海公司副總經理，分管運營兼管成本，核心能力直指房企“提質增效”的關鍵。

2024年初，李逢春調任招商蛇口深圳公司副總經理，兼任中部事業部總經理，主導太子灣片區高端物業開發。

艷姐注意到，李逢春也曾與南山地產有過交集，其在調任招商蛇口深圳公司后，曾出任深圳市赤灣房地產開發有限公司董事長，主導開發南山區赤灣西牛埔倉庫區城市更新項目，也就是招商半山臻境項目。而該公司為招商蛇口與南山地產的合資公司，其中南山地產股權占比約51%。

從履歷上看，李逢春在招商蛇口體系內深耕16年，對地產行業運營，特別是有實打實的深圳舊改實戰經驗。而深圳作為中國南山的“主場”，后者在深圳依然有不少核心資產有待盤活，李逢春的履新，也將助力后者強化舊改能力和主場優勢。

而再看早在2月就已履新南山地產董事長的嚴陣，同樣是在招商蛇口體系內深耕多年的“老將”。

嚴陣

早年間，嚴陣從廣東省一建的基層施工技術員做起，一步步做到工程師，實打實的基層功底。

進入招商蛇口后，嚴陣從深圳招商地產的預算工程師、預算采購部高級經理，做到北京管理總部的成本副總監，再到招商蛇口成本管理部總經理；

2018年，嚴陣出任招商蛇口海南公司總經理，正式進入地產實操一線。在海南期間，嚴陣操盤了三亞深海科技城和博鰲樂城兩大重量級項目，直接被寫入國家《海南自由貿易港建設總體方案》，妥妥的招商局標桿；

三亞深海科技城

2025年初，嚴陣調任中國南山副總經理，直接掌管了集團最核心的地產業務平臺——南山地產。

應該說，嚴陣對地產行業成本管控有實打實的經驗，又有操盤大型項目、能在復雜環境中破局的深厚能力，對于當下面臨虧損壓力，并亟需“止血”的南山地產而言，也亟需能幫它“省錢、止損、提效”的人才。

坐鎮一把手的嚴陣，任務也非常明確——把地產業務從虧損泥潭里拉出來。

在艷姐看來，李逢春與嚴陣的搭檔，一個有盤活舊改項目的實戰經驗，一個有成本控制、大項目操盤的實戰經驗，這也正是南山地產急需的搭檔。

02

老牌國企的地產突圍之路

要讀懂這場從集團到地產板塊的人事換防，首先得看清中國南山這家老牌國企的底色。

成立于1982年的中國南山，由招商局牽頭、深圳供地，聯合在港央企發起成立，首任董事長是招商蛇口工業區的締造者袁庚。如今是三級國資持股，資產上千億，旗下南山控股涵蓋物流、產城、地產，底子扎實、資源充足，在行業內占據重要地位。

圖源中國南山2025年年報

作為中國南山的“壓艙石”業務，南山地產從1984年起步，在樓市上行周期中順勢加速擴張。

尤其2020年至2023年間，全力加碼上海市場，一路高歌猛進，2023年全口徑銷售額一舉突破173.1億元，創下歷史峰值，成為行業內亮眼的增長樣本。

但隨著行業深度調整，南山也難免受到影響。

也正是基于行業調整的大背景，2024年南山控股出現10年來的首虧，歸母凈利潤-17.73億。

不過2025年南山控股的業績并未明顯好轉，全年歸母凈利潤-19.7億，較上一年虧損進一步擴大。

艷姐注意到，最近幾年南山控股在行業聲量逐漸變大，行業地位也穩步提升，一個重要原因，得益于前兩年在華東，特別是在上海超過30年的深度布局。

比如2020年-2023年間，南山光是在嘉定，就先后拿下了5宗宅地，并且拿出的項目都還是頗為熱銷。

去年，南山控股主要在售項目22個，其中華東7個，僅上海就有4個；華中區域6個，武漢4個、長沙2個；西南區域的成都有5個；大灣區有4個，深圳、東莞各2個。土儲規劃可開發建面約54.16萬㎡，其中華東占比39%、成都占比40%。

南山控股土儲分布（圖源企業年報）

而上海的南山璞縵，全年銷售額約18.45億，貢獻了南山控股近1/4的全口徑銷售。

上海南山璞縵

多元化發展+國企的基本面，下行市場下，傷痛或許難免，但隨著南山深度布局的上海、成都市場的逐漸修復，前途大抵依舊可以很光明。

去年，南山控股全口徑銷售78.3億元，同比增長29.6%，權益銷售金額52.3億元，同比增長46.9%。

03

“招商蛇口系”高管如何重塑南山地產？

短短不到2年時間，招商蛇口系先后有5位高管空降中國南山，這種規模的調兵遣將，放在整個行業都實屬罕見。

從蔣鐵峰，到胡潤結、嚴陣、劉曄，再到李逢春，為何偏偏鎖定招商蛇口系這支“王牌軍”？

答案藏在雙方高度契合的基因與巨大的協同空間里。

其一，從業務協同角度看：

南山地產當前的發展困局，核心聚焦于地產與園區兩大板塊，而招商蛇口作為招商局旗下綜合開發運營的“標桿旗艦”，在地產開發、園區運營領域深耕數十載，恰好精準對接中國南山的痛點。

更關鍵的是，招商歷經多輪行業周期淬煉，從拿地研判、項目開發到銷售去化、風險防控，早已構建起一套經市場檢驗的成熟體系，南山地產如今面臨的擴張瓶頸、質量管控、口碑修復等難題，招商蛇口都曾親歷破解，有現成的成熟方案可直接復用。

加之兩家企業同宗同源、文化同頻，招商蛇口系“子弟兵”入駐既能大幅降低溝通成本、提升執行效率，更能快速推動雙方業務協同落地——

在核心城市土地獲取上，可整合雙方資源避開拿地風險、搶占優質地塊；在園區運營和舊改資產盤活上，可嫁接招商蛇口的成熟運營模式，激活中國南山的園區資源潛力，實現優勢互補。

而就在4月29日，招商局體系內再度落地深度協同動作：

招商局置地官宣引入中國南山旗下深圳海越錦，合作開發西安浐灞國際港住宅地塊，后者股權占比30%。

招商西安灣實景圖

其二，從招商蛇口系“王牌軍”過往履歷看：

不管是 蔣鐵峰，還是嚴陣、劉曄、李逢春，過往都有不俗的業績。

像去年底履新中國南山 “ 一把手 ” 的蔣鐵峰，早年間在出任招商蛇口華東區域總經理期間，在華東市場曾取得突破性業績， 2018 年在華東區域銷售額突破 700 億，對集團的業績貢獻從不足 20% 一度提升到 41% 。而華東地區正是南山重點布局的區域；

像年初兼任南山地產董事長的嚴陣，成本管控的一把好手，早年在招商蛇口海南公司期間，操盤過三亞深海科技城和博鰲樂城兩大重量級項目，并 被寫入國家《海南自由貿易港建設總體方案》；

還有劉曄，法務出身，在招商局體系里深耕20年，對地產行業風控有實打實的實戰經驗；

此次履新的李逢春，熟諳地產運營，特別是有深圳舊改實戰經驗，而深圳又是南山地產的“主場”，中國南山在深圳依然有不少核心資產有待盤活，李逢春也將助力后者強化舊改能力和主場優勢。

回過頭來看，這場密集的人事空降，本質是一場精準的深度協同、賦能。

就是要將招商蛇口經過市場千錘百煉的成熟管理體系與精銳作戰團隊，完整移植到南山地產，幫這家老牌國企快速“救火止血”。

畢竟，南山地產的止血、企穩，不僅關乎中國南山的穩健發展，更與招商局的整體戰略布局深度綁定。

結語

這一輪的人事換防與協同賦能或許只是開端，南山地產的重塑之路仍充滿挑戰。

今年1季度，南山控股實現營收13.66億、同比減少66.35%；歸母凈利潤約-1.43億元、同比下降158.37%。

無論從地產主業還是多元產業布局來看，蔣鐵峰帶領的“招商蛇口系”團隊，要推動南山地產企穩、中國南山重回穩健發展軌跡，依然任重道遠。

但隨著人事布局的落位，南山地產大概率要對投拓、開發、風控等流程進行強管控，補齊開發短板。未來依然值得期待。

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主編：張艷

責編：vivi、eric

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