近兩年樓市有個顯著變化：無論新盤還是老小區(qū)，地下車位早已不復(fù)當年的搶購熱潮，早些年新房開盤，車位往往 “開盤即清”，為搶個好位置，有人提前排隊、加價入手，車位堪稱硬通貨。

但從2025年下半年到2026 年，全國多地畫風突變：小區(qū)地下車位大面積空置，開發(fā)商競相降價、打折、打包促銷，甚至推出免息分期、送物業(yè)費等優(yōu)惠，但即便如此，依然無人問津。

兩年前還被熱捧的“保值利器”，為何如今淪為無人接手的“僵化資產(chǎn)”？

2020到2022年間，地下車位一度是開發(fā)商手中最搶手的王牌，銷售話術(shù)千篇一律地強調(diào)：“未來限牌限行只會加劇”“新能源車增多，車位將愈發(fā)緊俏”。

然而從2023年下半年起，二手平臺上的車位掛牌量開始急劇攀升，到了2024年，多個二三線城市的車位成交價近乎腰斬，而今是2026年5月，這條下跌曲線非但未見拐點，反而持續(xù)探底。

昔日的“保值利器”，怎就淪為了難以流動的“僵化資產(chǎn)”？關(guān)鍵轉(zhuǎn)折與整體樓市走向緊密相連。2

025年底召開的全國住建工作會議上，明確提出要“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，著力消化存量商品房。

言下之意已十分清晰：連住宅本身都處于艱難的去化周期中，依附于房產(chǎn)的車位，更難有資金與關(guān)注度來支撐。房子尚需漫長消化，車位這類非必需品，去化難度更是倍增。

開發(fā)商手中積壓的車位庫存，因變現(xiàn)渠道單一、二手市場幾近空白，比住宅更難出手，這才是無論銷售如何賣力，業(yè)主仍緊捂錢袋的深層緣由。

近日，江蘇省住建廳發(fā)布的2026年工作要點中，提及了“一樓盤一策”與“以舊換新”，雖未直言車位，但這兩項舉措已如同兩股力量，正悄然將車位的定價主導(dǎo)權(quán)從開發(fā)商手中移向監(jiān)管端。

江蘇本就是車位過剩問題突出的區(qū)域，此舉釋放的信號已然十分明確，更讓潛在買家心生遲疑的，是人防車位那筆模糊的法律賬。

根據(jù)《民法典》第二百五十四條規(guī)定，人防車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有，主要用于國防戰(zhàn)備用途。開發(fā)商對外售賣的，僅僅是車位平日的使用管理權(quán)與收益權(quán)。

也就是說，業(yè)主花十幾萬簽下的車位購買合同，在法律上只算作長期租賃合同，根本無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證。而且租賃年限最長僅限二十年，超出年限的約定均不受法律保護。

然而現(xiàn)實中，開發(fā)商往往采用“20年+自動續(xù)租+優(yōu)先續(xù)租”的合同設(shè)計來規(guī)避限制，北京方面今年一月已明確，2026年將通過人防工程新增不少于5000個公益租賃車位。

這股風潮一旦蔓延，那些已購入人防車位的業(yè)主，手中握著的憑證恐怕會日益貶值。

車位滯銷的背后，還有一個常被低估的推力：汽車本身正在經(jīng)歷變革，截至2025年底，全國新能源汽車保有量達4397萬輛，約占汽車總量的12%。

而去年新注冊的新能源車已占據(jù)新車銷量的近半壁江山，新能源車主的核心訴求是配備充電樁的車位，而非一個簡單的水泥格子。

五年前規(guī)劃的車庫，充電樁預(yù)留極少，若后期改造需涉及電容、消防等復(fù)雜工程，業(yè)主自費動輒三五萬，誰愿意接手這般棘手的資產(chǎn)？機動車保有量的數(shù)據(jù)同樣說明問題。

2025年全國汽車保有量達3.66億輛，但增速早已越過頂峰，一線城市限牌政策將新增需求鎖死，二三線城市的新車銷售近兩年也呈下滑態(tài)勢。

開發(fā)商當年按“每戶1.2輛車”配建的車位，到2026年卻發(fā)現(xiàn)，年輕群體的購車意愿顯著降溫，維持一戶一車都已不易，多出的車位又能賣給誰？這背后，更是一場深刻的經(jīng)濟賬重估。

2026年這個時間點顯得格外敏感,與朋友聚會閑聊，結(jié)論竟出奇一致：與其將十幾萬資金壓在一個水泥坑里，不如留存以應(yīng)對房貸、子女教育、老人醫(yī)療等剛需。

近兩年居民儲蓄數(shù)據(jù)的一路攀升，便是最直白的注腳，車位這種流動性極差的資產(chǎn)，在家庭財務(wù)規(guī)劃中已被劃入“高風險踩雷區(qū)”，掛牌半年無人問詢的案例，即便在一線城市也屢見不鮮。

開發(fā)商為何寧可死撐也不愿降價出租？看似矛盾，實則受制于現(xiàn)金流壓力，一個標準車位的建造成本約七八萬，加之人工材料上漲，核心地段車位成本可突破十萬。

濟南一些小區(qū)的物業(yè)管理方直言：未售出的車位產(chǎn)權(quán)仍屬開發(fā)商，因此堅持“只售不租”，因為出租回本周期過長，資金鏈難以承受，但這“只售不租”的僵局，已觸及法規(guī)紅線。

《山東省物業(yè)管理條例》第四十二條明確禁止此行為，要求車庫應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，業(yè)主提出租賃時，開發(fā)商不得拒絕。

近兩年，濟南、青島等地業(yè)主因此訴訟并獲勝的案例比比皆是，定價權(quán)被持續(xù)削弱，硬撐下去已非單純虧本問題，而是演變?yōu)榉娠L險，將視野放寬，這場貶值潮還處在更宏大的背景之下。

住建部去年底強調(diào)要推進現(xiàn)房銷售，旨在實現(xiàn)“所見即所得”，現(xiàn)房銷售這一舉措落地后，購房者首次能親見車庫狀況后再決定是否購買車位。

那些通風不暢、采光昏暗、產(chǎn)權(quán)模糊的車位將徹底暴露，開發(fā)商依靠信息差牟利的時代一去不返，與此同時，國際局勢的波動，也讓普通家庭更傾向于“將現(xiàn)金握在手中”。

年輕一代在二三線城市更推崇“夠用即可”的居住理念，住宅尚且講究性價比，車位這類衍生消費更難讓人輕易掏錢。

2026年5月，這種集體性的清醒認知正加速從一線城市向三四線城市滲透，勢不可擋，展望未來，趨勢或已明朗。

其一，普通車位價格將繼續(xù)陰跌，直至月租金能在十年內(nèi)覆蓋購入成本才可能企穩(wěn)；其二，具備充電樁、鄰近電梯、尺寸合規(guī)的“優(yōu)質(zhì)車位”與邊緣“雞肋車位”將嚴重分化。

其三，人防車位將被各地陸續(xù)收歸統(tǒng)一管理，類似北京每年新增公益停車位的模式，或?qū)⒊蔀楦啻蟪鞘械姆侗荆_發(fā)商手中人防車位的變現(xiàn)窗口正在急速收窄。

業(yè)內(nèi)人士口中的“實情”，剖析開來無非是：車位曾被包裝成“準房產(chǎn)”與“保值利器”，這背后是開發(fā)商、銷售端與自媒體共同編織的一套敘事。

過去三十年，無數(shù)中國家庭真切認清一個現(xiàn)實：并非所有看得見的資產(chǎn)都能穩(wěn)漲不跌。如今車位價值回落，正是大眾財富認知迎來重塑的鮮明縮影。

政策調(diào)整、行業(yè)格局變革，再加上民眾消費愈發(fā)理性，多重因素共同作用之下，大家也終于幡然醒悟，褪去盲目跟風的投資心態(tài)。