小區大門口。受訪者供圖

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 陳炳衡 北京報道

一份《仲裁反請求申請書》于5月14日被遞至《華夏時報》記者手中，圍繞一起購房糾紛的法律攻防由此呈現出復雜面相。糾紛的當事雙方，一方是買受人熊先生（化名），一方是廈門盛源兆興有限公司——濕地公園TOD·璞瑞項目的開發商。該項目位于廈門湖里區五緣灣片區，住宅銷售限價為71800元/㎡，由軌道集團以92.9億元競得，主推143㎡至310㎡大平層戶型，定位高端改善型產品。正是這樣一個千萬級住宅項目，在簽約兩年多后，買賣雙方走到了仲裁庭前。

當電子合同上的簽名被指為復制粘貼的圖片，當置業顧問的政策承諾在簽約后悄然落空，當十余萬字的格式合同中暗藏著語焉不詳的風險條款——一起看似普通的商品房買賣糾紛，在廈門仲裁委員會的案卷中逐漸顯露出復雜的紋理。買受人熊先生與廈門盛源兆興有限公司之間的糾葛已持續兩年有余，雙方各執一詞，諸多關鍵事實仍待仲裁庭查明。

簽名疑云

記者從熊先生處了解到，2023年12月21日，熊先生攜配偶和子女來到濕地公園TOD·璞瑞項目營銷中心。這一天是簽約日。此前近四個月，他與置業經理李某反復溝通，確認自己作為“二孩家庭”，名下人才房產權比例未超50%，可享受首套房公積金貸款25%首付政策。帶著這些承諾，熊先生先后支付了202萬余元首付款。

筆記對比圖。受訪者供圖

簽約當日的場景與熊先生的預期相去甚遠。他回憶，直到現場才看到電子合同，買受人一欄只有他的名字，配偶雖到場卻被拒絕共同簽署。“現場混亂，閱讀合同的平板屏幕很小，未能有充足時間閱讀。”他在仲裁反請求申請書中這樣描述。合同上的貸款方式被記載為“商業貸款”，而非此前商定的公積金組合貸款。當他提出修改時，置業顧問解釋稱“商業貸款包含公積金貸款加商業貸款的組合貸款方式”。

合同簽了。但這份電子合同的簽署方式，后來成為仲裁核心爭議。“我21日的簽字竟然出現在五天前的文件上，這太匪夷所思了！”熊先生對記者強調。

熊先生提交的補充答辯意見對電子簽名提出了系統性質疑。經比對，合同第20頁主文簽署頁、第41頁《臨時管理規約》承諾書、第59頁附件十一補充協議、第77頁聲明與簽約提示共四處“熊先生”簽名，呈現像素級重合、大小傾斜度及邊緣噪點完全一致的特征。這些簽名在文檔中均以“簽章”字樣標注，而非手寫錄入。純文本提取中，簽名處沒有漢字，只留下占位符，熊先生認為，“這表明簽名是以‘圖片對象’的形式覆蓋在電子合同文件上。”

答辯意見進一步分析，通過合規電子簽約平臺簽署的簽名通常嵌入數字證書信息，而復制粘貼的圖片簽名文本層是空的。四處簽名視覺上完全一模一樣，而如果本人在平板電腦上簽字四次，“筆鋒、力度、傾斜度、字距、偏旁部首結構不可能完全一致”。此外，案涉《商品房認購協議書》、兩份《變更申請單》上熊先生的紙質簽名均有捺印指紋，筆跡也與電子合同“存在明顯區別”。開發商未留存買受人的人臉識別視頻、簽署日志。

據此，記者咨詢了北京卓浩律師事務所張建律師，張建對《華夏時報》記者表示，《中華人民共和國電子簽名法》第十三條對可靠電子簽名有明確要求：電子簽名制作數據須屬于電子簽名人專有，簽署時僅由電子簽名人控制。張建對記者指出：“首先要調查清楚電子簽名是否偽造，這直接關系到當事人真實意思表示的依據。如果開發商無法證明系本人真實、完整的締約意思，合同自始不具備成立或生效的要件。”

5月19日，記者撥打置業經理李某（化名）電話，對方以“打錯電話”為由拒絕采訪。銷售總監吳先生的電話未獲接聽。截至發稿，開發商廈門盛源兆興有限公司未就上述質疑作出公開回應。

承諾追蹤

糾紛的另一重核心，是未能兌現的政策承諾。

熊先生向記者回憶：2023年9月2日，熊先生通過中介首次到訪項目。添加李某微信后，9月21日李某發來信息：“重磅好消息：島內沒房=首套。”根據熊先生陳述，李某在此期間核實了他的首付比例、公積金貸款政策及夫妻購房資格，并指導他結清名下翔安區另一套房產的公積金貸款以達成首套房認定。2023年12月7日，李某發來優惠方案，要求“2023年12月25日前支付25%首付款并簽署購房合同”。

簽約兩個多月后，承諾落空。2024年2月，李某確認此前判斷有誤。《廈門市人民政府行政復議決定書（廈府行復（2024）1223號）》載明，熊先生的情況不能享受首套房優惠政策，公積金貸款首付比例應適用35%標準。合同自簽訂之日起就不具備獲得公積金貸款的客觀基礎。首付差額約10個百分點，折合近80萬元。熊先生稱，簽約前已將家庭資產狀況和收入證明全部交給開發商，“開發商非常清楚我無法補齊全部購房款。”在按開發商指令結清翔安區房產公積金貸款、支出90余萬元后，“連40%的首付也無法承擔”。

貸款未獲批后，熊先生稱已盡配合義務，按開發商和銀行要求提交申請資料、配合面簽和審批，“不存在主觀惡意的拖延或拒絕”。

張建律師分析：“李某關于‘二孩家庭’‘人才房不算成套住房’的解讀屬于專業、明確的承諾，而非一般性宣傳。其行為很可能被視為開發商的行為。承諾落空屬于開發商虛假陳述或承諾無法實現。如果貸款失敗的根本原因是開發商基于錯誤政策解讀、錯誤合同條款共同造成的，買受人可請求解除合同并賠償損失。”

條款之困

貸款失敗后，一項隱藏條款浮出水面。

案涉《買賣合同》附件四第2條第2款第4項約定：貸款失敗不論何種原因，買受人均需補足余款，否則承擔總購房款20%違約金，折合161萬余元。而據熊先生一方指出，開發商自身違約金上限僅為1%。

熊先生詳述了簽約背景。簽約安排在當日中午，合同十余萬字，平板電子翻閱。置業顧問“一直催促趕緊按‘指導’簽字”。熊先生曾兩次索要空白合同提前查閱，均被李某拒絕，理由是“現場簽約再看”。對該條款，李某從未作風險提醒。貸款失敗后，熊先生數次詢問后果，李某均未正面回答。

《中華人民共和國民法典》第四百九十六條規定，提供格式條款一方應采取合理方式提示對方注意重大利害關系條款，未履行提示或說明義務的，對方可主張該條款不成為合同內容。第四百九十七條規定，不合理加重對方責任、限制對方主要權利的格式條款無效。熊先生認為，開發商明知其僅有25%支付能力仍設置此條款，屬“極度不合理地加重對方責任”，且與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條相抵觸。

2024年6月，事態出現轉折。熊先生的反請求申請書披露，2024年6月11日，經開發商申請，廈門市自然資源和規劃局審批準予規劃許可變更。這觸發了合同第十四條約定：規劃變更后出賣人應10日內書面通知買受人，未通知的，買受人有權解除合同。合同同時約定，出賣人應在解除后15日內退還全部購房款，按年利率3.65%支付利息。

熊先生于2024年6月21日向開發商送達《預售合同解除通知書》，后于7月17日發出《律師函》，要求退還全部購房款。開發商至今未予履行。熊先生在仲裁反請求中要求支付利息187,548.34元——按各筆購房款支付時間起算、以年利率3.65%計算的暫計金額。對于開發商是否就規劃變更履行通知義務，熊先生對記者表示，“對方律師在庭審時說，規劃變更開發商未通知，理由是對熊先生買的房子不構成實質性影響。”但熊先生本人并不認同此說法。

等待裁決

2026年5月，這起糾紛仍懸在仲裁庭案頭。從看房簽約到貸款失敗，從解除通知到仲裁對峙，兩年多時間里，一份電子合同的效力、一系列政策承諾的真偽、一項格式條款的邊界，被逐層揭開。

雙方對基本事實的認定存在重大分歧。電子簽名是否本人簽署，貸款方式是否雙方合意，規劃變更是否被通知，首付款的占有是否合法——這些構成一切法律判斷的基礎。仲裁庭作出認定前，任何一方陳述都只是證據鏈條中的一部分。

跳出個案，這起糾紛觸及了商品房交易中的普遍性問題。電子簽約如何確保簽署行為的真實性和不可否認性？置業顧問以專業身份作出的政策承諾，開發商應否承擔全部責任？隱藏在海量格式文本中的風險條款，怎樣才算盡到提示義務？當一紙合同承載著普通家庭兩代人的積蓄，交易雙方信息與地位的不對等如何得到制度性彌合？

在房地產市場從規模擴張轉向品質運營的當下，交易秩序的規范性、合同條款的公平性、銷售行為的合規性正受到越來越多的關注。本案仲裁裁決，或將為電子簽名認定標準、銷售承諾效力邊界、格式條款提示義務提供一份可供參照的坐標。這不僅關乎一個買受人的首付款能否退還，更關乎千千萬萬購房者簽署合同時落筆的每一筆簽名，是否經得起“可靠”二字的檢驗。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧