這幾天，不斷有人問小易，“據(jù)說‘招商蛇口跟盛世外灘合作了？’”

事實上，招商地產(chǎn)入局海口爛尾豪宅項目“東方盛世外灘”這個事，3個月以前就在海口業(yè)內(nèi)傳出了。

今年1月，中國東方資產(chǎn)就曾在官網(wǎng)上發(fā)布公告官宣：

關(guān)于原海口“東方·盛世外灘”項目合作機構(gòu)征集結(jié)果，擬合作單位為深圳招商建設(shè)管理有限公司。

這則公示，基本確認了雙方合作事宜，通過穿透，該公司為深圳招商房地產(chǎn)旗下子公司。但雙方的具體簽約遲遲沒有公示，所以，市場上也就沒有太多波瀾。

招商地產(chǎn)接下碧桂園的爛攤子

這個合作，更準確地說，是深圳招商地產(chǎn)以代建身份接下了原“東方·盛世外灘”這個項目！

這個代建身份，原來是碧桂園的。

也就是說，招商地產(chǎn)取代了碧桂園，成了“東方·盛世外灘”項目新的代建商。

有央企入局，這個爛尾多年的海口豪宅，這次真的要重生了？

先說結(jié)論，招商地產(chǎn)以代建入局，并不意味著“東方·盛世外灘”就能徹底盤活、改命！關(guān)鍵還是得看東方資產(chǎn)會不會繼續(xù)注資，或者招商地產(chǎn)能否拉來新的資金方。

盛世外灘 網(wǎng)易房產(chǎn)攝

因為，無論是安撫債權(quán)人還是清退碧桂園，都得拿錢說話。尤其是碧桂園，本身可不是普通的代建商，它是“帶資進組”的股東方。

世紀海港城股權(quán)穿透圖 來源：天眼查

根據(jù)小易拿到的2022年的一份“東方·盛世外灘主體公司——世紀海港城項目公司的基金架構(gòu)圖”，顯示除了東方資產(chǎn)旗下公司外，參與商業(yè)重組的公司中還有上海文盛和廣州瑞諾，分別出資了3個億，而廣州瑞諾的背后主要股東方，就是碧桂園！

即使現(xiàn)在，海口世紀海港城置業(yè)有限公司的主要股東——珠海藏山弘皓投資公司的背后，碧桂園仍持有不少股份。

2022年商業(yè)重組基金架構(gòu)圖 網(wǎng)易房產(chǎn)整理、制圖

要盤活盛世外灘這個項目，引入新的代建方，顯然，碧桂園是必須要清退的。

另外，還有海港城的原大股東，海南國升置業(yè)，據(jù)說也掌握著一定話語權(quán)，降權(quán)也是必然。

但這些清退，都是有代價的。

盤活的關(guān)鍵在錢

東方資產(chǎn)盤活的第一要務(wù)，不是找誰做代建，而是找到錢！

此前，小易拿到過一版“海港城項目盤活”的內(nèi)部方案，摘要顯示“東方資產(chǎn)海南省分公司聯(lián)合東方國際投資金額為不超9.5億元，并根據(jù)付款進度分批實繳。”字面意思就是由東方資產(chǎn)來追加投資，盤活該項目。

盛世外灘 網(wǎng)易房產(chǎn)攝

根據(jù)方案，這9.5億被拆分為三個部分：

1.以不超過4.5億元支付原總包工程款;

2.4億元用于項目公司后續(xù)日常經(jīng)營、項目建設(shè)以及與原代建方碧桂園解約;

3. 預(yù)留1億元用于解決項目公司其它負債。

但該方案中也提到，東方資產(chǎn)優(yōu)先級追加投資出資也有“項目限高從80米調(diào)整為100米”，“與碧桂園解約”，“原業(yè)主方國升簽署承諾，股東權(quán)利由有限合伙行使”等8大前提；

這個盤活方案，最終是否照單執(zhí)行了，不得而知。但至少這個方案，從側(cè)面反映出一個信號：

要盤活東方盛世外灘這個爛攤子，至少要再砸入大幾個億！

同時方案中也明確，后期項目公司的日常管理模式采取“代建單位+監(jiān)管機構(gòu)共同參與管理”的模式，由代建公司負責(zé)項目公司全面操盤。

從去年開始，東方資產(chǎn)就一直在接觸各類代建方。

小易也曾打聽到一些消息，接觸企業(yè)中包括了中海、萬華、龍湖、仁恒、綠城、華潤、而今管理等多家代建單位。

其中，孫宏斌旗下專注代建和不良資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)的而今資本，憑借成功操盤長城資產(chǎn)的幾個項目的出色案例，一度在接觸中，處在意向合作的領(lǐng)先地位。但是最終，因項目需要找一家具有國資背景的企業(yè)合作，而今資本遺憾出局。

這個時候，此前一直沒有傳出消息的深圳招商地產(chǎn)，突然橫空殺出，成為明確的代建方。

盛世外灘 網(wǎng)易房產(chǎn)攝

這個結(jié)果可以理解，華潤深耕重心放在了三亞，很難再對海口的項目提起很高的興趣；而無論中海、仁恒或是綠城，他們在海口都有操盤的同類別高端項目，在操盤中很難做到平衡。

招商地產(chǎn)，剛好在海口缺少一個頂豪級產(chǎn)品落筆，盛世外灘項目，雖然爛尾多年，但其具備的地緣和一線江海景的資源底色，如能盤活，完全可以成為海口住宅市場的又一高端封面級作品！

躺平了近20年，海口頂級豪宅要重生？

盛世外灘這個項目，由來已久，前身是海口世紀海港城。

2008年世紀海港城置業(yè)公司成立，同步啟動了“中國右岸—海口世紀海港城”項目，由上置投資控股有限公司牽頭，計劃投資150億元開發(fā)建該片區(qū)341畝的土地，打造“海島不夜城”。

隨后一期外灘中心及周邊商業(yè)，酒店等業(yè)態(tài)逐漸開發(fā)完成；緊接著，該主體公司股權(quán)不斷變更，剩余開發(fā)一直停滯。

直到2022年，項目通過前面提到的商業(yè)重組后，以“盛世外灘”項目，取得規(guī)劃許可證，根據(jù)官方信息顯示，盛世外灘項目的占地面積6.5萬平米（接近100畝），總建筑面積32.6萬平米，其中住宅21萬平米。

盛世外灘技術(shù)指標(biāo) 來源：海口自規(guī)局

2024年，盛世外灘一度傳出即將入市的消息，5號樓一次性備案了接近200套房源，準備砸向海口高端市場。

彼時，正逢海口備案價審核最嚴的幾年，盛世外灘的備案價刺破海口主城區(qū)的天花板，飆到接近2.6萬元/㎡，而操盤方的預(yù)期，一度將入市價目標(biāo)，調(diào)到了2.8-3萬元/平米以上！

妥妥的海口頂級豪宅的價格，但卻遲遲未能入市，對外宣稱是對產(chǎn)品不滿意，內(nèi)部在繼續(xù)調(diào)整產(chǎn)品！

其后，又躺平了兩年，直到這次，有媒體爆出招商局地產(chǎn)入局合作的消息，盛世外灘又重新有了新的進展。

國升和碧桂園的退出和降權(quán)方案，目前沒有信息釋放，但小易得到的消息是，國升和碧桂園不一定拿錢退場，但但后續(xù)會享有該項目的收益權(quán)。

要想從錯綜復(fù)雜的債權(quán)中重生，需要一次多方的妥協(xié)。

盛世外灘 網(wǎng)易房產(chǎn)攝

毫無疑問，盛世外灘的豪宅基因和市場價值，值得多方妥協(xié)一次，尤其是這個片區(qū)有著一個南海叁號院的成功操盤的頂級案例。

目前盛世外灘的5號樓已施工至20層，未來大概率會整體保留。而其余產(chǎn)品，可以大膽猜想一下：

拆除，重報，重做的概率很大，尤其是新的代建方介入之后，一定會重新植入自己的產(chǎn)品基因，這樣以來，豪宅產(chǎn)品的定位基本可以猜到。

體量方面，此前報建的總開發(fā)體量為32萬平米，住宅21萬平米，按照這個體量測算，這至少會是一個80億，甚至接近100億的總貨值體量。

招商地產(chǎn)，本身在全國范圍內(nèi)，不乏豪宅案例，尤其是招商璽，可以說是頂級豪宅典范。盛世外灘用招商地產(chǎn)替換碧桂園，顯然是操盤方面一次大的升級！

目前有消息稱，招商地產(chǎn)團隊近期將會進場，如果屬實，意味著這場歷經(jīng)多年資產(chǎn)盤活大戲，已然有了結(jié)論和共識；而盛世外灘這個海口頂級爛尾豪宅，或許，真的要迎來重生！