01

楔子

前幾天我刷到了一則關于楊浦八埭（dài）頭的新聞，說的是：楊浦區公布了《上海市楊浦區平涼社區C090103單元控制性詳細規劃03A1街坊局部調整（公眾參與規劃草案）》公示稿，03A1街坊即八埭頭2、3街坊進行了規劃指標調整。

調整之后，該地塊的用地性質由大部分為商辦改成了大部分為住宅，這就是坊間俗稱的“商改住”，而且地塊限高也變成了最高不超過80米。

這在網絡上引起了熱議，不少網友直呼可惜，覺得“浪費”了楊浦區最好的一塊地。

我也刷到了這塊地，在關注事件的過程中，我突然發現：原來八埭頭非常有故事性，在近20年間這里還出過好多個版本的規劃方案。

今天這篇文章，我就將找到的資料成果展示一下。但因為沒有官方的，所以難免有些出入，還請知情的朋友斧正。

02

溯源

八埭頭

在滬語中的意思就是“八排”，而這里特指的是1908年前后在通北路（舊稱韜朋路）建的八排廣式里弄住宅。

文獻中里弄的四至為：平涼路以南、通北路以東、揚州路以北、汾州路以西，這個里弄本體占地面積約1.4萬㎡，建筑面積約1.6萬㎡。

19 世紀末起，隨著楊樹浦水廠的建成，帶動工業集聚并形成滬東工業帶，工人聚居又促使里弄成片。

20 世紀30年代開始，平涼路——通北路商圈開始繁榮起來，這里就有了 “楊浦南京路” 之稱。

在最近的幾十年中，“八埭頭”漸漸走向沒落，淡出了人們的視野。

但八埭頭曾是中國近代工業的搖籃，是上海寺廟、教堂最集中的區域之一，是楊浦最早創辦中學的區域，還是楊浦最早的商業街市。

而這次調規的2、3街坊地塊，只是八埭頭地區的一小部分。其范圍為東至通北路、南至楊樹浦路，北至平涼路，西至大連路。（如上圖）

而已經竣工的八埭頭濱江園，則是東南角的一小塊，主要為3棟高層。（如上圖）

03

早期版本

2004年，八埭頭所在的平涼西塊啟動大規模動遷，涉及5000余戶居民，當時的思路就是：拆掉破舊里弄、建成新高樓。

我在網絡上找到了一些早期版本的規劃方案。

比如說下圖，據說就是ARTECH-INC會元咨詢公司出的其中一個版本。基本上都是住宅，前低后高，半包圍的結構，就連效果圖的風格也有明顯的年代感。（如下圖）

再比如說下圖，也是會元咨詢公司做的一個概念方案，這個方案的空間形態顯得更加密集，簡直讓人有點窒息的感覺。（如下圖）

如果按照這個方案實施，整個項目的建筑面積將達到了42.43萬方，其中住宅約37萬方，辦公約1.2萬方，商業3.2萬方，還包括9500平方米的會所和小學，住宅總戶數大約是2700戶左右。

這個項目當時的案名叫做“浦江星城”，還考慮了分期建設，還好一期也沒有建成。

一個只賣住宅，而沒有濱江綜合開發思維的方案，注定了是不符合城市發展的。這讓我不禁聯想到了仁恒濱江園，相似的地段，類似的形態。（如上圖）

04

2015版本

2005年左右，上海本土房企鍾偉房地產拿到了2、3街坊A、B、C三幅地。2007年項目開始施工，約一年后就陷入停工，原因是早期動遷的成本飆升導致資金緊張。

2015年，項目正式更名"八埭頭濱江園"，并引入了美國波特曼集團（Portman Global）參與整體開發建設，試圖走高端國際化路線。

但我吃不準的是：超高層部分到底是高低錯落的（包含400米、320米、250米、200米、150米的樓棟樓），還是削成“平頭”的方案是波特曼出的？

但可以肯定的是：已經開建的三棟樓，位置和形態是不會變化了。

當時波特曼集團的聯席主席約翰·波特曼三世先生曾興奮的表示：

“這是波特曼集團在中國的第26年，我們能在這個時候遇見八埭頭，真是幸運，實屬緣分。我們也將攜手鐘偉集團和上海商城等各界優質資源，將八埭頭打造成一個集合住宅、辦公、商業等城市綜合體。”

但沒想到，這個項目后面會變得如此一波三折。

05

2018版本

2018年，HPP和同濟院·原作設計工作室聯合完成八埭頭地區城市設計，原來波特曼方案中的痕跡已經蕩然無存了。

在這次城市設計中，確定了新街區的尺度，以密度分區為控制基準，沿江向腹地逐漸形成“低—中—高”序列，以推導清晰合理的功能結構。

并保留了幾棟超高層塔樓，整個片區看上去還是一個CBD的模樣。

而網絡上還流傳著一個由德國ECE設計的方案，看設計深度也就是個概念方案。所以我判斷，可能是同期的幾家公司做的類似競標。

06

2023版本

時間到了2023年，八埭頭整體規劃方案又出了一版，因為整體高度和容量都減少了，所以被稱為“瘦身”版。

這次的方案包括2幢高度分別為280米和230米的塔樓、大型商業體及風貌商業街，并明顯增加了住宅的量。（如上圖）

雖然塔樓的造型有些差異，但整體空間布局卻是遵循的同一原則。（如上圖）

而在這個整體思路下，出的競標方案也不止2版，所以有網友又提供了不同的版本。（如下圖）

但是這版方案瘦身方案也沒能落地，再后來就來到了這次的規劃指標調整。至此，八埭頭地區待開發的最高樓可能就是100米了。

07

濱江園

八埭頭地區之所以會出現這么多版本的概念方案，源頭還要歸結到八埭頭濱江園這個項目。

要是這個項目沒有出現資金問題，能夠順利交付，也許早就按照既有的方案，所有地塊都建完了。所以我非常好奇，最初的方案到底長什么樣子。

但沒有如果，正是因為上海鍾偉沒能完成開發，所以中國長城資產在2024年才會以重整投資人的身份入局，并引入中海地產代建。

2025年中起，工程全面恢復建設。三棟樓的主體部分早已立起，剩的只是內部精裝、機電、公區收尾和驗收工作。

08

前景

對于楊浦寄予厚望的不少朋友，在聽到八埭頭核心地塊“商改住并限高80米”后，紛紛直呼哀哉，其實大可不必。

因為楊浦除了一站式集齊美團、B站和字節3大互聯網公司之外，楊浦濱江還聚集了中交集團上海總部、中節能上海首座、星空華文（夢想最強音）傳媒聯合體、合生楊浦濱江等重磅項目。（如上圖）

與其建了太多的商辦高塔空置，不如將“產業金領”們留在楊浦，更好的為楊浦的發展添磚加瓦。

隨著產業的不斷落地，未來將有20余萬高凈值科創人才工作在楊浦，為他們提供高品質居住空間，這個思路也是可行的。

09

結束語

八埭頭是一個有歷史底蘊的地方，又是上海“一江一河”世界級濱水區戰略的重要組成部分，公眾對其寄予厚望也無可厚非。

但隨著時間的推移，20多年已經過去了，雖然規劃方案一直在調整，但八埭頭已經錯失了成為“世界級CBD”的最佳時機。

而當下，如何服從全局，更務實的為片區做好配套，也許才是八埭頭最好的選擇。

從商辦到高端居住，新增約14.8萬㎡豪宅，同樣是為上海的發展做出貢獻。