北京
5月28日，北京城建興通置業有限公司以底價22億元摘得石景山區黃莊村43號棚戶區改造項目地塊，成交樓面價約3.31萬元/㎡。拿下地塊的同一時間，北京城建公布了新項目案名：龍樾璟序。
北京城建興通置業有限公司是北京城建的全資子公司。這是去年第四季度以來，北京城建第三次獨立拿地補倉。從官方案名看，石景山黃莊村項目與5月16日開盤的昌平新盤龍樾海序屬于同一條產品線。龍樾海序開盤即網簽493套，首開去化率約六成，網簽金額超26億元，登頂北京新盤成交榜。
龍樾璟序與龍樾海序確實有幾分神似——同屬一條產品線，拿地時間相隔不遠（龍樾海序2025年10月拿地），且都位于臨近海淀的板塊。龍樾海序熱銷后北京城建迅速拿下石景山項目，這是借勢乘勝追擊的節奏。而在正式拿地前，北京城建已經悄悄發了招標預告。5月7日到8日，北京城建密集發布數則招標計劃，總投資額7.6億元，全面鋪開前期工程，為項目今年下半年盡早開盤入市做準備。從這一系列動作來看，北京城建在"搶跑"。
近一年來，北京城建（含城建發展及城建六建）在北京土地市場共斬獲7宗地塊，總成交金額171.83億元，總規劃建筑面積46.87萬㎡，布局覆蓋東城、石景山、豐臺、昌平、房山、密云等多個區域。北京城建之所以敢于"多點開花"大手筆拿地，手上有兩張牌。
第一張牌是土地一級開發能力。最新競得的石景山黃莊村地塊，一級土地整理者就是城建發展的兄弟公司——北京城建房地產。從環線位置看，地塊坐落于西三環與西四環之間，行政上規劃石景山，但地理上更貼近海淀，與海淀玉泉路板塊直線距離不足2公里。但這塊地之所以爭奪者不多，核心在于地塊素質一般，存在形狀不規則、北側京九鐵路線可能有較大噪音等明顯不足。
實際上這宗地早在2024年8月就曾在供地清單中亮相并進入預申請流程，最終因無人報名而未能正式掛牌出讓。如今北京城建敢于拿地，是因為它"撿漏"了。2024年首次上市時，起始總價達42.43億元，總建筑面積約8.49萬㎡，容積率2.55，樓面價約5萬元/㎡。此番重返市場，出讓條件已顯著優化：起始總價降至22億元，總建面調至7.23萬㎡，分別下降48%和15%，容積率降至2.15。在大幅度"降價、瘦身"之后，企業拿地成本降低，未來操盤空間也更靈活。
中指研究院土地市場研究負責人張凱分析稱，近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應稀缺，市場以存量部隊大院、機關單位住房為主，僅北側有半壁店保利熙瑞、海宸元境等少數項目在售。因此，該地塊有望承接海淀南部外溢客群、五棵松區域改善需求，以及石景山本地升級客戶。價格方面,項目西側首鋼園板塊內近些年存量競爭較為激烈，如璟悅長安近半年銷售均價6萬元/㎡，長安源境5.8萬元/㎡；四環外建工熙華臺銷售均價約7.8萬元/㎡且接近清盤。二手房方面，北側大型社區遠洋山水可作為地塊價值的直接參考錨，該項目建于2000年，目前掛牌均價約4.2-4.8萬元/㎡，實際成交價約4.0-4.5萬元/㎡。綜合周邊新房與二手房價差，預計該地塊入市后價格可能接近6.5萬元/㎡。較低的地價，為產品升級和盈利留足了空間。
第二張牌是產品力的持續提升，這也是項目熱銷的核心原因。最新熱銷的龍樾海序，全產品戶型使用率達到90%—97%，部分邊戶高達99%，同等面積比普通項目多出15-20㎡使用面積，室內空間方面也有一系列創新。
龍樾產品系是北京城建的高端產品線，首個落地項目是位于豐臺區盧溝橋的龍樾天元（2022年入市），但到了昌平龍樾海序項目，名稱中代表產品線的"龍樾"變成了繁體字，操盤思路也發生改變。相隔四年的兩個項目，代表了北京城建對市場理解的不同，也折射出新領導班子帶領下的產品邏輯轉變。
根據石景山黃莊村地塊出讓文件，項目總用地面積3.66公頃，規劃地上建面7.23萬㎡。其中，1622-002住宅地塊占地3.15公頃，地上建筑規模6.769萬㎡。作為北京城建又一"龍樾"產品，項目大概率以小高層、三居戶型為主，戶均面積約在105㎡-110㎡，預計總價500萬即可上車。與附近的海淀五棵松板塊相比，價格優勢明顯，再加上石景山在規劃審批方面比海淀放得更松，預計新項目將會虹吸一部分海淀南部改善群體。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
