5月29日，阿里拍賣上的一錘定音，讓貴港平南縣月亮灣豪苑三區(qū)58號(hào)的一棟別墅有了新主人。 經(jīng)過(guò)36次加價(jià)，這棟3層別墅以120.056萬(wàn)元成交。

這棟別墅的土地面積169.23平方米，實(shí)測(cè)建筑面積248.22平方米，帶花園和露臺(tái)。 拍賣頁(yè)面的圖片顯示，內(nèi)部裝修保持得不錯(cuò)。 一個(gè)細(xì)節(jié)是，房子目前還有人居住，沒(méi)有騰空。

這次成交是這棟別墅的第二次拍賣。 大約一個(gè)月前，它的第一次拍賣以126.945萬(wàn)元起拍，但無(wú)人報(bào)名，最終流拍。 第二次拍賣，起拍價(jià)直接降到了101.156萬(wàn)元，比第一次低了約26萬(wàn)元。 降價(jià)吸引了4個(gè)人報(bào)名，最終成交價(jià)定格在120.056萬(wàn)元。

算下來(lái)，每平方米的單價(jià)是4837元。 這個(gè)數(shù)字，在月亮灣小區(qū)過(guò)往的別墅拍賣記錄里，顯得有點(diǎn)突出。 2025年底，同屬月亮灣豪苑二區(qū)的一棟別墅，建筑面積221.79平方米，以156.73萬(wàn)元成交，單價(jià)達(dá)到了7067元。 更早一些的成交記錄顯示，這個(gè)小區(qū)里的別墅，拍賣成交價(jià)很少低于130萬(wàn)元，高的甚至超過(guò)250萬(wàn)元。

120萬(wàn)的價(jià)格，比法院給出的181萬(wàn)元評(píng)估價(jià)低了60多萬(wàn)。 競(jìng)得者比第一次流拍時(shí)的起拍價(jià)，也少花了近7萬(wàn)元。

月亮灣城市花園是平南縣一個(gè)規(guī)模很大的小區(qū)，內(nèi)部配套有學(xué)校。 小區(qū)里的別墅出現(xiàn)在法拍市場(chǎng)，不是新鮮事。 就在今年3月，平南縣平南街道月亮灣御苑二區(qū)93號(hào)的一棟5層別墅，以124.957萬(wàn)元起拍，同樣因?yàn)闊o(wú)人報(bào)名而流拍。

那棟流拍的別墅，土地性質(zhì)是國(guó)有出讓用地。 而在同一天，另一棟位于永發(fā)新村的獨(dú)棟別墅，以150.855萬(wàn)元成交了。 那棟別墅土地面積354.62平方米，建筑面積超過(guò)460平方米，成交單價(jià)約3254元。 它的一個(gè)關(guān)鍵信息是，土地性質(zhì)屬于劃撥用地，競(jìng)得者未來(lái)需要額外繳納土地出讓金。

土地性質(zhì)的不同，直接關(guān)聯(lián)著產(chǎn)權(quán)清晰度和后續(xù)成本，這在法拍市場(chǎng)是買家重點(diǎn)考量的因素。 今年4月，平南縣一棟六百多平、帶電梯的六層自建房以202萬(wàn)元成交，單價(jià)3291元。 分析指出，它能以這個(gè)價(jià)格成交，首要原因就是其土地為“國(guó)有出讓用地”，產(chǎn)權(quán)清晰，交易限制少。

相比之下，那些產(chǎn)權(quán)存在模糊地帶的房產(chǎn)，即便價(jià)格很低，也可能無(wú)人問(wèn)津。 5月20日，平南縣平南鎮(zhèn)永發(fā)區(qū)一棟5層、建筑面積超過(guò)700平方米的自建房，在第三次拍賣中，以71.2096萬(wàn)元的起拍價(jià)再次流拍。 這棟房子的單價(jià)不足1000元，但土地屬于劃撥用地，且房產(chǎn)證登記只有4層，實(shí)際建了5層，存在無(wú)證面積。

除了產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)能否產(chǎn)生收益，也極大影響著它的法拍價(jià)格。 5月初，平南縣鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)一棟新建的七層天地樓首次拍賣流拍，起拍價(jià)94.6468萬(wàn)元，單價(jià)約2299元。 而另一棟位于思旺鎮(zhèn)永隆街的5層天地樓，則在第二次拍賣中經(jīng)過(guò)105輪激烈加價(jià)，以84.3192萬(wàn)元成交。 后者位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但帶有租約，拍下后能立即產(chǎn)生租金現(xiàn)金流。

這些案例拼湊出平南縣法拍房市場(chǎng)的局部圖景：成交與流拍并存，價(jià)格分化明顯。 決定一套法拍房最終命運(yùn)的，是一系列具體條件的疊加。 產(chǎn)權(quán)是否干凈，房子能否商用或出租，當(dāng)前是否有人居住需要騰退，甚至戶型是否規(guī)整，都參與定價(jià)。

市場(chǎng)整體的溫度，也為這些個(gè)例提供了背景。 數(shù)據(jù)顯示，2026年1月至2月，平南縣的商品房銷售面積比去年同期下降了3.1%。 到了4月份，平南縣的二手房平均掛牌價(jià)格是每平方米4651元，比3月份微跌了0.09%。

回到月亮灣那棟120萬(wàn)成交的別墅。 它有人居住、未騰空的現(xiàn)狀，無(wú)疑增加了競(jìng)買人的顧慮和未來(lái)的不確定成本。 二次拍賣起拍價(jià)的大幅下調(diào)，則直接擊中了潛在買家心里的價(jià)格防線。 當(dāng)價(jià)格降到足夠低，足以覆蓋可能的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，等待的買家便開(kāi)始出手。

最終，4位報(bào)名者經(jīng)過(guò)36輪加價(jià)，將價(jià)格推到了120.056萬(wàn)元。 這個(gè)價(jià)格，低于同小區(qū)的歷史成交水平，也低于它自身的評(píng)估價(jià)。 對(duì)于在場(chǎng)外觀望的人來(lái)說(shuō)，這或許是一個(gè)“撿漏”的故事。 對(duì)于最終按下出價(jià)鍵的競(jìng)得者而言，這更像是一場(chǎng)基于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后的價(jià)格博弈。