城市更新也有了自己的專項規劃，這還是第一次。

國務院5月28日印發的《城市更新“十五五”規劃》，明確了“好房子”建設改造等14項重大工程和行動。不用說，大家最關心的還是這些數字：

改造城鎮危舊房約50萬套（間），新開工改造城鎮老舊小區約11.5萬個，城中村改造約4000個，改造提升老舊街區廠區約1500個，新建及改擴建體育場地面積12.8萬公頃，改造提升城市公園綠地2萬公頃。完成城市地下管網改造36.5萬公里。

有意思的是，野村證券5月28日發表了一份研報，《China: AI Boom, Property Bust and K-Shapes》，它提出，AI繁榮不能替代地產塌陷，不能指望新的AI經濟能治愈房產泡沫爆破的困境；不能把AI當萬靈丹，最終還是要回來處理地產債務和地方財政重構。這份報告是其首席經濟學家陸挺團隊寫的。

陸挺今年1月在野村2026展望會議上的說了這么一句話：“在未來一至兩年內，穩定房地產行業是最關鍵的頭等大事……必須對開發商的不良貸款進行果斷清理，而不能僅僅依靠債務展期來拖延。”

城市更新當然不等于房地產開發，但它是房地產市場的重要基石。我特別同意陸挺的這句話，如果2026年不能把房地產市場穩定下來，對宏觀經濟的影響就真的會形成拖累。

但是，有人說城市更新“十五五”規劃是棚改2.0，你相信嗎？

1800萬與50萬：不在一個量級

三年棚改，將地產黃金時代推向了頂峰，也推向了泡沫。

2015年至2017年，全國新開工棚戶區改造分別為601萬套、606萬套和609萬套，三年一鼓作氣干了1800萬套。

這是貨真價實的大拆大建。物理層的拆與建不算什么，關鍵是這里面的變量：貨幣化安置。時任央行行長全力支持，并表態說居民部門的負債率不高。所以，連政府工作報告都寫上了“提高棚改貨幣化安置比例”。據機構測算，2016年棚改貨幣化安置比例48.5%，2017年約53.9%。這不是拆了給你蓋房，是拆了給你發錢去買房。

10年后回頭看有點奇怪，一邊說要控制房價，并連續出臺了抑制性政策，另一邊卻給你發錢拆房買房，房價能不漲嗎？2015-2017那三年，三四線城市房價普遍是用一年時間翻番，第二年再漲百分之三五十。

本來，2015年之前，主要是一二線城市房價在漲，三四線樓市也漲，但總體還算理性。一批開發商到了中小城市，房子賣得不太好，庫存很高。棚改刺激之下，貨幣化成為三四線城市去庫存的重要渠道，也是上漲的催化劑。如今，四年的樓市深度調整過后，很多城市的房價跌回到2015年，也是一個輪回。

2026年城市更新，會是10年前棚改的2.0么？

恐怕不是。

開頭那個刺眼的數字你也看到了，三年棚改1800萬套。

城市更新，落到危舊房改造的，只有約50萬套，而且還是5年。

根本不在一個量級。

再說了，現在也沒那個市場容量了。2025年房屋新開工規模僅5.88億平方米，只有2015年的三分之一。哪還經得住一輪全面棚改式的大拆大建？拆了也沒法消化啊。

從數據看，這一輪的城市更新根本沒法用“棚改2.0”概括。但這不意味著它對樓市沒有效果。

15萬億才是真正的“潛臺詞”

棚改年代，政策性金融工具主導，2014年后累計投放PSL約3.67萬億元。房地產開發的信貸是另一回事。

而城市更新這盤棋要大得多。專項債、超長期特別國債、中央預算內投資、新型政策性金融工具、REITs，能用的全用上了。

城市更新“十五五”規劃里面，有一句話特別耐人尋味：“允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，支持用作項目資本金。”

翻譯一下，就是允許用專項債的錢去當項目的啟動本金，撬動更大規模的社會資本進來。這不就是地方政府帶頭，用少量的錢撬動更多的民間資本，定向注入到城市更新領域中嗎？

據多家機構測算，“十五五”期間城市更新市場總容量預計達15萬億元至20萬億元，僅地下管網一項就將達5萬億元。

15萬億到20萬億的預期市場容量，意味著什么？住建部數據顯示，2023年和2024年城市更新投資完成額分別是2.6萬億和2.9萬億，而“十五五”期間每年平均5萬億的建設體量，確實是在提速奔跑。

但重點不在于投資總額比過去高多少，而在于這個錢流向什么地方。以前棚改的錢直接進了購房者口袋里，去了庫存，推高了房價。現在的錢流進了地下管網、老舊小區、城中村改造、建筑和建材產業鏈、裝修裝飾和家居建材的持續需求。這條路子更長更隱蔽，但效果卻一點不弱。這是在給存量房產“賦能”，把原來賣不動的房子變成有溢價空間的好房子，吸引改善型需求入場。

北京的數據很有說服力。2025年城市更新固定資產投資同比增長154%，達到1846億元，約占全市固定資產投資的20%；到了2030年，這個比例要漲到30%左右。

更重要的是未來5年。北京市副市長夏林茂說，北京建筑面積約17億平方米，按2萬元每平方米的建設成本計算，總價值34萬億元，按照建筑100年壽命計算，（1%折舊）平均每年更新需要投資3400億元。

沒必要較真數字怎么測算的，是不是準確。這項投入，既是為北京疏解非首都功能騰空間，也是在為房屋存量資產做價值背書。這個賬一算就清楚了：更新不是簡單的花錢，是在給存量資產做定價錨。

所以，15萬億的真正價值在哪里？當然不是幫地產商去庫存，而是通過“好房子”這面大旗，給城市基礎設施和住房品質拔高一個等級。用改善型需求替代剛需拉動的增量市場。這才是符合目前市場現狀的本義。

托底的方式變了，但“托”的事實沒有變。

錢怎么來？以及托底的意圖

如果只看到15萬億的誘惑，沒看到錢從哪里來、怎么回收，那就真是看熱鬧了。

城市更新項目最怕什么？回報周期太長。綜合整治類項目基本靠財政和政策性資金兜底，功能轉換類項目要看招商和運營能力，拆建類項目則依賴土地增值空間。

現在的問題是，地產銷售回溫緩慢、土地出讓收入大幅下降，過去靠“賣地平衡”的項目現在都得面對真實現金流的考驗。

專項債和超長期特別國債的核心作用就在這里。2026年政府工作報告明確提出，發行新型政策性金融工具8000億元，重點支持領域之一就是城市更新。

夏林茂說，北京每年3400億是城市建設的剛需投入，也是含金量十足的政策紅利，社會資本大有可為、空間廣闊。

但社會資本憑什么陪你玩？關鍵就看項目有沒有穩定的現金流。舊廠房改文創園、舊街區改消費街區，靠租金和運營收入確實能回收投資，但成功率和地段、運營能力高度相關。這正是城市更新和棚改在資金邏輯上的最大區別。棚改是賣地回籠、短期見效，城市更新是長期運營、細水長流。

2015-2017三年棚改催化了房地產去庫存，催生了三四線城市一波房價暴漲。從結果看，當時的政策目標確實達到了，但副作用也顯而易見：隱性債務膨脹、土地財政依賴加深、部分城市透支了未來數年的居住需求。

城市更新能不能達到同樣的效果但去掉副作用？從指標看，危舊房改造、城中村改造的重頭戲還在后面。棚改的教訓是明顯的，肯定不能重蹈舊轍，所以，城市更新要求既要改善居住條件、提升城市能級，也要避免再一次的盲目擴張和債務風險。

從這個角度看，城市更新確實不是棚改2.0，而是樓市托底的升級：更隱蔽、更長線、也更安全。如果說棚改是靠強刺激直達購房需求，城市更新則是通過品質提升和存量改造，用時間換空間，在不動搖金融安全的前提下穩住市場。兩種模式的出發點一致，但實施路徑完全不同。

說到底，15萬億也好、20萬億也罷，不是立竿見影的起爆劑，而是未來五年的長效引擎。指望城市更新立馬把樓市拉回高增長時代的人可能要失望，但從長遠看，它對樓市的“托舉”會比棚改更持久——前提是，資金真的能用好，項目真的能賺錢，社會資本真的愿意跟。

每年5萬億扔下去，對房地產不可能沒有影響。所以，我愿意明確表達這個觀點：2026年一定是房地產的穩定之年，也是剛需的入局之年。

有些專家和博主聲稱這是未來5年樓市的新起點，這我就不能隨便贊同了。畢竟，你只有消化了存量，才能再次起飛。

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