北京頂豪市場，正在上演一出充滿荒誕感的反差大戲。

入市以來， 套均總價7000萬+的 縵合北京，熱度一路領跑全城頂豪。

項目不僅誕生標志性高價成交，一套約1060㎡的空中四合院戶型，以1.3億元成交。今年前3月累計網簽9套，總成交額達4.45億元。

4月單月實現7套實際成交、11套網簽，以5.15億成交額強勢拿下朝陽銷冠，5月熱銷勢頭依舊延續。

縵合北京-空中四合院

在頂豪去化愈發克制的當下， 這樣的戰績足以稱得上亮眼。

熱銷邏輯并不復雜：大幅降價讓利、全配家具家電交付，疊加三環核心地段與朝陽公園稀缺生態，精準撬動高端買家入場。

但光鮮熱銷的背面，還潛藏著產權危機。

同項目一期有業主早在2023年收房，近三年時間過去，連基礎網簽都沒辦好，更別提不動產證，產權長期處于懸空狀態。

維權群聊信息顯示，深陷困境的業主多達幾十戶，涉及房款總額已突破數十億元。多次溝通無果后，這批業主已決定啟動集體訴訟，和開發商對簿公堂。

新樓棟高歌猛進、大額成交不斷刷屏，老業主辦證無門、維權舉步維艱。

頂豪圈這場冰火兩重天的“羅生門”，不僅是單個項目的交易糾紛，更是老牌房企艱難自救的真實縮影。

01

老牌豪宅的雙面困局

縵合北京眼下的割裂局面， 并非簡單的流程拖沓，而是房企資金歸集邏輯失衡催生的結果。所有亂象的根由，直指房源整體違規抵押、銷售資金被集團挪用兩大硬傷。

一期業主購房合同顯示，項目8、9、10號樓房源，早在2021年就整體抵押給浙商銀行北京分行， 債務履行期限直至2029年。合同約定開發商需在交房720日內完成網簽及辦證。

但期限早已屆滿，開發商多次承諾分批解押辦證，目前仍未兌現。

老業主事后核查才驚覺，自己全額支付的購房款，并未專款專用用于對應房源解押，反而被母公司合生創展統一抽調，用來填補集團層面的流動性缺口。

當集團自身“泥菩薩過江”，優質項目的穩定回款，就淪為“拆東墻補西墻”的輸血載體，最終形成“業主付款、集團用錢、房源抵押、業主無證”的死循環。

說到底，縵合北京的辦證困局，是地產下行周期中里，房企流動性危機自上而下傳導至購房終端的典型縮影。

暴露了部分房企“挪用預售資金”的積弊，也凸顯了加強資金監管的緊迫性。

與一期老房源的停滯不前形成鮮明反差，縵合北京去年新推的2號樓，保持正常網簽節奏，4月亮眼戰績全部來自該樓棟。

作為北京公認的頂級樓王，2號樓總貨值高達73.7億元，業態涵蓋529㎡大平層與1060㎡空中四合院，僅112套稀缺房源。

但褪去豪宅營銷包裝，項目先天硬傷極為突出：樓棟規劃源自2009年，戶型設計距今已有17年，早已嚴重滯后于頂豪主流標準。

整體戶型狹長局促，僅2.9米的層高，放在超大尺度戶型中，壓抑感撲面而來，很難滿足當下高凈值人群對通透感、尺度感的居住訴求。

加之剩余產權不足53年，未來二期建成后，朝陽公園景觀視野還將被遮擋，資產價值持續縮水。

產品落伍之外，縵系品牌溢價也在大打折扣。

2號樓作為全新房源，手握安縵IP、黑金卡服務、配齊全屋家電家具，售價卻和口碑欠佳的霄8二手房相差無幾。

為加速走貨，項目祭出全民分銷策略，大平層單套提成高達120萬元。銷售無底薪，三月不開單直接淘汰，急于走貨的心態一覽無余。

不難看出，北京頂豪客群早已摒棄品牌濾鏡，不再為“縵合”的溢價買單，真正看重的只有地段與大戶型。

究其根源，是“縵系”高端服務的兌現不足，物業、圈層、社群運營均未建立起口碑。在抵押未解、產權存疑、服務落空的多重風險疊加下，品牌軟實力無法掩蓋項目硬傷。

隨著太陽宸園等新一代頂豪相繼入市，產品、體驗全面升級，縵合北京的競爭力只會不斷走低。

新老樓棟境遇天差地別，根源在于解押模式與資金監管體系的不同。

一期采用整體抵押，解押需要一次性結清巨額債務，資金壓力巨大；而2 號樓實行單套解押、單套網簽，房款全部納入五方監管賬戶，資金按工程節點撥付，從根源上杜絕了挪用空間。

今年2號樓累計超過20套的成交，并非市場認可產品，而是買家看中了交易流程與資金的安全性。

項目開發主體為北京新京潤房地產，這家2006年成立的公司在2008年被合生創展收購，伴隨縵合北京走過近二十年開發歷程。

轉折發生在今年3月，新京潤控股股東變更為中信信托，業內普遍認為這是合生創展引資償債、被動自救的手段。

風險數據更是觸目驚心，新京潤累計涉案255起，七成以上作為被告，糾紛集中在違約、產權、債務等領域。

企業高層風險同樣突出，原法人張宇翔多次被限制高消費；2025年11月接任的現任法人喬鴻飛，上任已累計10次被限高。

不難看出，辦證難、維權頻發、交付爭議等一系列問題，都是企業經營失能引發的連鎖惡果。

02

朱桔榕帶隊自救

縵合北京的種種困局，實則是合生創展經營失速、家族化治理積弊的外在延伸。

朱孟依創立的合生創展，曾位列華南五虎之首，是國內首家百億銷售額房企，素有“地產航母”之稱。但在行業迭代中逐步陷入經營放緩、債務承壓，2025年財報難產，盡顯轉型陣痛。

我們也看到，行業下行周期中，這家老牌房企在二代掌舵人朱桔榕接手后，開啟多年逆勢自救與戰略突圍。

2018年，她率先操盤將老牌霄云路8號更名重塑，牽手安縵創始人錨定隱奢標簽，打造出合生“縵系”豪宅IP，也讓縵合北京成為集團高端產品線起點。

從左到右分別為：合生創展主席朱桔榕、安縵創始人Adrian Zecha、摩納哥親王阿爾貝大公

她帶隊遍訪全球頂豪，對標國際服務體系，試圖以高端產品與精細運營，擺脫單一土地紅利依賴，開辟差異化賽道。即便“縵系”溢價未完全兌現、落地仍有短板，仍是合生向品質服務型房企轉型的關鍵一步。

2020年，朱桔榕正式接任董事會主席，摒棄父輩保守打法，以年輕化、專業化、資本化的思路推動全面改革。

財務端堅定降杠桿、系統化去負債。

2022年起依托自有現金流持續償債，三年半壓降有息負債近450億港元，降幅高達39%，2024年率先清零境外公開債務，規避大規模暴雷風險，守住了企業基本盤。

在業務結構優化上，朱桔榕布局第二增長曲線，發力商業輕資產模式，對標凱德集團“投融管退”模式，高薪引進行業大咖羅臻毓，全面升級合生商業運營體系。

2025年上半年，商業營收22億港元，占總營收超三分之一，成為抵御地產主業波動的核心壓艙石；同時布局股權投資、大健康，為企業搭建多元增長矩陣。

本土深耕上，朱桔榕聚焦盤活存量、攻堅廣州舊改。

合生主動代管珠光集團3個停滯問題項目，推動復工維穩、重組債務、修復口碑。海珠舊改儲備超1400億，含瀝滘在內整體接近2000億，今年單獨投入5億元加快瀝滘舊改建設。

同時挖角清華出身、中海成長起來的資深營銷負責人鄭楓，出任合生廣州區域營銷總，進一步補強本土作戰能力。

鄭楓

廣州城區最大舊改瀝滘項目也已更名合生·海珠新城，操盤權全面移交，夯實合生在大本營的底盤優勢。

如今合生的主業低迷、項目有遺留問題，是舊模式退場、新戰略落地的必經陣痛。

但朱桔榕主導的降負債、調結構、拓賽道、活存量的自救突圍，也讓合生在行業寒冬穩住基本盤，走出了和同行躺平暴雷截然不同的道路。

03

紅利落幕

縵合北京上演的冰火反差，恰似地產行業迭代的一面明鏡，照出老牌房企在時代拐點下的轉型陣痛。

過往多年，合生創展不走粵系房企高周轉、沖規模的老路，憑借核心城市囤地、慢周轉的港資模式穩步前行，得以躲過行業暴雷潮。

但地產下半場，資源驅動的時代一去不返，產品力、企業信用、運營能力成為核心競爭力。它老舊產品、落后規劃的弊病全面暴露，再加上監管政策收緊，昔日安身立命的優勢，也就成了發展短板。

行業大浪淘沙，固守舊途者注定被時代拋下。合生選擇主動求變，奮力自救，卻依舊前路漫漫：

縵合北京的產證久拖不決，產品硬傷難以扭轉，品牌口碑持續受損；集團整合珠江投資、珠光地產后，如何將存量資源轉化為實際業績；第二曲線還沒能撐起盈利，傳統地產業務也未見回暖。

對于這家老牌房企而言，真正穿越周期的大考，才剛剛拉開序幕。

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