文/上海進深 嚴明會

五批次土拍中，經過63輪拉鋸戰，上海城投最終以19.3億元總價競得虹口瑞虹地塊，成交樓板價約10.85萬元/平方米，溢價率35.63%。

這個結果多少有些出乎市場意料。

參與競拍的12家房企中，既有招商、華潤這樣的央企巨頭，也有綠城、金茂這樣的產品型選手。最終勝出的，卻是近幾年在土地市場并不算激進的上海城投。

在土拍市場，城投公司多會承擔托底的角色，如此高溢價拿地并不常見。

樓板價雖然略低于不遠處的金茂璞元（11.75萬/㎡），但考慮到區位條件稍弱、地塊規模更小，二者實際土地價值基本處于同一水平。

但如果把視角從項目轉向企業，這場土拍的邏輯就變得清晰起來。

必須補倉

2025年9月，上海城投集團迎來一次關鍵的人事調整。

長期深耕浦東、曾任上海建工黨委書記、董事長的杭迎偉，正式接任上海城投集團黨委書記、董事長。

無論是在上海建工時期參與的大量重大工程建設，還是其長期扎根浦東積累的資源與經驗，都讓他對上海城市開發有著深刻理解。

但杭迎偉接手的，并不是一個處于上升周期的城投。

2024年8月，時任上海城投集團黨委書記、董事長蔣曙杰因涉嫌嚴重違紀違法接受審查調查。幾個月后，城投原副總裁胡欣又因涉嫌受賄被逮捕。

兩位核心高管相繼出事后，上海城投進入調整期。

對于剛剛執掌上海城投不久的杭迎偉來說，這場土拍不是一道選擇題，而是一道必答題。

過去幾年，城投多個項目陸續進入交付周期，露香園、虹盛里、青溪云邸、璟云里等項目持續結轉，土地儲備不斷消耗。

截至2025年末，城投控股待開發土地儲備計容建筑面積已不足70萬平方米。

與此同時，城投剛剛交出了一份并不輕松的一季報，期內營業收入8.53億元，同比下滑63.55%；利潤總額890.53萬元，同比大降89.33%；歸母凈利潤726.65萬元，同比減少69.2%。

業績的大幅下滑，正是由于房產項目交付結轉較上年同期減少。

上海城投旗下幾個在售項目中，僅露香園去化還算優質，也是業績貢獻的重要來源，但銷售進程已進入尾聲。

利潤下滑影響的是當下，儲備不足影響的是未來。今天少拿一塊地，影響的可能是未來三到五年的營收和利潤。

新到任的杭迎偉需要給市場一個新的預期，為未來幾年儲備新的利潤來源。

而瑞虹這樣的核心區住宅地塊，賣一塊少一塊，資金壓力不大、也有一定的利潤空間，城投沒有太多錯過它的理由。

瑞虹要有洋房了

地塊的區位條件無需多言。

東側是成熟的瑞虹天地商圈，周邊有太陽宮、月亮灣等商業配套；交通則有4號線臨平路站與10號線郵電新村站。

但也有些美中不足。

首先是規模太小。

對于如今的改善市場來說，產品競爭早已從戶型競爭升級為社區競爭。大型園林、會所空間、公共活動場景，都是高端項目的重要組成部分，而這些恰恰需要規模作為支撐。

受限于地塊面積，瑞虹地塊難以容納豐富配套，也難以形成規模化社區氛圍。

另外，地塊曾存在重金屬污染，雖已修復達標，但歷史污染問題可能引發購房者心理顧慮，需通過營銷和透明化披露來緩解，增加市場推廣難度。

按照當前土地成本測算，未來項目售價大概率要達到15萬/㎡以上。

璞元的熱銷印證了瑞虹板塊的購買力，但大戶型的去化速度一般，也反映出高總價市場承載力有限。因此，這塊地不會走大戶型路線。

120-160㎡的改善產品更符合市場需求，既能夠承接瑞虹業主的置換升級需求，也能夠吸引北外灘及周邊區域的改善客群。

考慮到地塊南側靠近沙涇港生態廊道，南側限高40米、北側限高80米，未來項目最有可能采取前排洋房、后排高層的布局方式，通過不同產品組合實現貨值最大化。

事實上，瑞虹發展這么多年，一直以高密度開發為主，真正意義上的洋房產品并不多見。從這個角度看，這塊地有機會創造一些新的想象空間。

不過，對于杭迎偉來說，真正的挑戰是如何做好這塊地。

過去幾年，市場對于城投最大的質疑從來不是資金實力，而是產品能力和開發效率。

瑞虹這塊地，正是杭迎偉用來證明自己的第一仗。

隱形贏家

相比城投的志在必得，金茂則顯得從容得多。

這塊地北側緊鄰金茂璞元。對于任何開發商而言，家門口出現一塊住宅用地，都意味著未來將迎來新的競爭對手。

但與其他房企不同的是，金茂對這塊地并不存在非拿不可的需求。拿下地塊，可以形成區域聯動；拿不到，也不會影響璞元既定的銷售計劃。

整個競價過程中，金茂始終保持跟價姿態，進退有度。尤其到了后半程，當地價逐漸逼近市場預期上限時，金茂加價明顯趨于謹慎。

對于金茂來說，最理想的結果是讓別人高價補倉。

地價越高，未來項目利潤空間越薄；拿地企業實力越弱，對璞元形成的威脅越小。

最終結果如金茂所愿，地價被推至高位，金茂沒有承擔資金壓力，而最后勝出的又是城投。

相比招商、華潤、綠城這樣的市場化開發商，城投在產品創新、開發效率和營銷能力方面都相對保守。未來即便項目入市，對璞元形成的壓力也會明顯小于其他頭部房企。

從這個角度看，金茂雖然沒有成功拿地，但卻完成了一場近乎完美的戰略防守。