“我這老破小太難賣了，有什么辦法嗎？”

“買老破小就為上學，以后誰來接手呢？”

這恐怕是所有老破小業主的焦慮點。

老破小沒電梯、沒物業、沒園林、戶型奇葩……之所以能流通，就因那一紙學籍。

但天津的教育需求，將在2030年達峰！

當學區價值減弱，老破小“破”的那一面必然加速暴露。

天津存量住宅大約5億平米，2000年以前的老房子占比高達30%，其中，市區是“重災區”，占50%。

如此大規模的老房子，出路在哪？會不會成為砸在手里的負資產？

最近，國家給全國的老房子指了條明路。

國務院發布《城市更新“十五五”規劃》，大動作來了！

這是城市更新領域首個國家級專項規劃，明確2030年、2035年兩個階段的目標。

并首次在全國層面給出城市更新的具體指標：

>>城鎮危舊房改造：50萬套/間

>>新開工改造城鎮老舊小區：11.5萬個

>>老舊街區廠區改造：1500個

>>城中村改造：4000個

>>歷史建筑修繕：1.5萬個

與“十四五”相比，總投入都是15萬億左右，但花錢的地方不一樣。

老舊小區改造的數量，從24.1萬個收縮至11.5萬個，降幅過半；但單戶改造卻從平均1萬元漲到2-3萬元，翻倍。

過去的改造大多以刷墻、鋪路、換路燈的面子工程為主。

這次的著力點專治里子，比如，D級危房必須全部消除、更換地下管網、加裝智慧監測、加裝電梯……

城鎮危舊房改造，從25萬套擴容到50萬套；老舊街區廠區的改造，從900個增長到1500個……

意味著從單一的住房改造，升級為城市功能提質。

一句話，從“看起來好看”，變成“住起來舒服”。

這份規劃，確實為老房子打開了重估的窗口，指明幾條路。

第一條路：D級危房拆除，安全兜底

文件中明確一道硬杠：D級危房必須全部消除。

別擔心你的老破小塌了沒人管，中國是無限責任政府，這是民生底線，大可放心。

天津已經有不少案例。

2023-2026年被鑒定為D級危房的包括：

和平區的老樹德里、永德里、文興里、遼寧路、沈陽道、嫩江路零散里巷平房；

河西區的七建大樓；南開區的保山南里；

和平嫩江路原拆原建

河西七建大樓原拆原建

紅橋區的丁字沽東大樓、清水樓、立興里；

河北區中山路、金鐘河大街靖江西里、趙沽里東里……

這些社區的部分樓棟，基本都原拆原建了。

第二條路：原拆原建，最難卻最值得期待

這是規劃最值得關注的方向——

首次在國家級文件中明確“自主更新”。

允許居民自籌資金或引入民間資本，將老房原地拆除，重建新房。

這條路，臺灣的都市更新已經走通了近30年。

基本模式是：業主成立更新會，選定開發合作方，政府提供容積率獎勵，將原本低矮的老樓拆掉重建，原住戶無償回遷，多出來的房屋進入市場銷售，平衡開發成本。

臺灣通過容積率獎勵制度創造公共利益

這條路不好走，需要極高的組織能力、資金匹配度和政策支持。

目前仍是探索階段。

一旦跑通，占據城市核心地段的老房子，將重新估值。

第三條路：精細改造，托底房價

對于老舊小區的改造，十五五期間的資金投入翻倍，可見重視程度。

年輕人嫌老破小沒品質，老齡化浪潮又滾滾而來。

這些地段無敵、配套成熟的老房子，通過加裝電梯、做適老化改造，就能變成適合老年人居住的“寶地”。

雖不至于讓老破小大幅升值，但關鍵在于托底房價，打通流動性。

除了城市更新文件中給出的三條路，老破小還有一條出路：

政府收購

老破小賣不掉，只能干著急？

很多城市都已行動，政府直接收購二手房，或用作保障房，或納入儲備。

2024年，天津的城投公司收儲過存量商品房，“自己收自己的”，但還沒收購過二手房。

今年，上海正式啟動收購二手房用于保障房的試點工作。

截至5月21日，已收購523套。

5月，廣州宣布收購300萬以內、70平米以下、位于環城高速以內的二手房。

房價不會超預期，但至少能變現，完成買置換改善。

政府的收購價，就可認定為底部價格。

過去20年，市場做增量，建新城。

受城鎮化率和人口制約，現在進入存量時代。

沒有那么多土地可供推倒重來，必須學會與老房子共處，這是城市進化的必然。

龐大存量的老破小，不可能全拆，也不可能全更新。

十五五城市更新的規劃，給出的是分層治理的框架：

危房拆掉、一般房屋改造提標、條件成熟的自發重建、地段優越的內容活化。

存量時代，地段永遠不會背叛。

老破小的出路正在清晰化，下一步就看行動了。