作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳核心區(qū)樓市，要炸了。

這兩天，連續(xù)扔出兩枚深水炸彈，很難說，不是一次里程碑式的轉(zhuǎn)變。

房票更進一步

第一個是關于深圳房票與城市更新單元的實質(zhì)性推進。

位于南山街道北頭村城市更新單元獲得新進度，這兩天對更新單元一期發(fā)布了《南山街道北頭村城市更新單元一期房屋征收項目房屋征收補償方案》。

作為等待了18年之久的更新改造項目，則意味著很快會迎來房屋征收。

那么項目改造落地的速度也會加快。

這個項目位于前海路與桂廟路交叉口東北處，周邊是普通民房及商品住宅，但近距離可到前海桂灣及前灣核心，附近27號線地鐵南園站在建中。

這次房屋征收補償方案最大的重點是，增加補償方式——住宅可在貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換、房票安置三種方式中三選一或者組合方式進行安置。

具體來看，貨幣補償是針對商品房屬性的住宅進行補償，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定，但對于搬遷配合的，有額外獎勵與補貼——

簽約獎勵：30天內(nèi)簽完并交房，每平獎500元；31—60天簽完，每平獎300元；60天后無獎勵。

裝修補償：默認每平1000元，覺得虧可以申請評估，按評估價算。

搬遷費：住宅，辦公類房屋每平40元，商鋪每平60元，不同意搬遷費用標準的可以按評估價算；期房安置的給兩次搬遷費。

臨時安置費：拿貨幣的補3個月市場租金；拿安置房的補到交房再加3個月裝修期，逾期交房會額外加錢。

如果是產(chǎn)權調(diào)換，也就是選擇回遷房的——

商品房住宅：按房產(chǎn)證建筑面積1:1.2換房，或按套內(nèi)面積1:1換房；

原村民自建房：最多480平方米可換房，超出部分拿錢；非原村民最多150平方米可換房。

選擇房票的就按照房票安置的相關政策執(zhí)行。

雖然去年深圳就針對坪山區(qū)咸水湖片區(qū)城中村改造項目一期發(fā)放了房票安置，同月也發(fā)放了南山區(qū)的首張房票。

但南山區(qū)的首張房票為公司產(chǎn)權，還不是業(yè)主個人產(chǎn)權。

若北頭村城市更新單元落實房票安置，則意味著深圳核心區(qū)大量個人業(yè)主的房票安置正式拉開序幕。

無論長期，還是短期，都對深圳核心區(qū)市場帶來長尾效應。

一方面，這次房票安置背景是在深圳樓市處于多輪松綁后，市場出現(xiàn)回穩(wěn)的情況下，新房庫存去化加快，且深圳城市更新改造進入攻堅期。

房票的落實推進，不僅可降低政府現(xiàn)金支出壓力、引導拆遷需求定向流入新房市場，直接帶動改善類型新房去化，還能加快城市更新進度。

作為城市更新改造的受益群體，多為本地原住居民或長期居住者，一旦有購房或置換需求，往往首先就會考慮南山周邊及福田、寶安中心區(qū)域。

這部分需求將直接帶動南山、寶安當前在售的改善盤庫存，尤其是西麗、蛇口等片區(qū)的新盤。

另一方面，改造后將有機會填補區(qū)域內(nèi)多年鮮有新房供應的空白。

根據(jù)規(guī)劃，拆除改造后將會迎來約22.8萬㎡住宅，規(guī)劃容積率6.73。

若按100平一戶估算，則意味著，南山中心將會迎來約2280套住宅。

而南山中心板塊，除了2024年2月的卓越九瓏（備案均價約8.68萬/㎡）以及2022年12月的御成府（備案均價約8.9萬/平）多年來鮮有新房住宅供應。

所以，對市場而言，釋放了一次區(qū)域內(nèi)部重構(gòu)的新信號。

豪宅迎來里程碑

第二個值得關注的重點是位于南山核心區(qū)科技園板塊的單價地王誕生。

保利將位于南山科技園板塊科技公園旁的T204-0153宗地拍出了新高度——成交總價57.72億元，樓面價108680.10元/㎡，溢價150.74%。

這是什么概念？

比深圳前海桂灣T201-0232地塊，也就是招商海晏府的拍地單價還要貴（84180元/㎡）。

要知道，這宗地王，土地面積還不到兩萬平，僅14116.04㎡，建筑面積53110平，容積率只有2.9，還限高了100米。

其中住宅49000平方米，商業(yè)1500平方米，那么可售部分的樓面單價就達到了約114297.03元/㎡。

若按照200平一戶估算，預計也就兩百多套，不到三百套的貨量。

毫無疑問，項目是要往頂級豪宅的方向走了。

附近約步行850米的翰熙典居兩度開盤，單價也不過是9.28萬—14.07萬/㎡。

這么一對比，10萬+/平的翰熙典居，都成了白菜價，售價也才是T204-0153宗地成本價而已。

可想而知，未來T204-0153宗地的售價，要捅到什么高度。

搞不好，是下一個向深圳灣中信信悅灣看齊，將科技園板塊價格一口氣拉到20萬+/㎡水平的新住宅。

畢竟近距離的深圳灣悅府1的掛盤及成交價都在20萬+/㎡。

去年11月成交一套322平大戶型，總價7480萬，折合單價約23.23萬/平。

（來源：中介渠道）

周邊的二手住宅價格即使樓齡超過20年，也都在10萬+/㎡。

這個位置也確實有足夠的含金量，不僅可以眺望粵海街道最牛的企業(yè)，還能眺望深圳灣后海總部基地，距離百度國際大廈，騰訊濱海大廈，深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地，深圳灣體育中心，深圳灣公園，保利文化廣場等重點地標都在1.7公里以內(nèi)，甚至更近。

這里被稱為中國上市第一街，產(chǎn)業(yè)全部集中在高附加值、高技術含量的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，又是人才高地，更是整個深圳城市的封面和超級引擎。

所以，深圳樓市的下一個牛盤，或許就是這個。

而這是深圳樓市歷史上首個樓面價破10萬的住宅地塊誕生，能夠拍出這個單價高度，就不僅僅是一塊住宅地塊這么簡單的事了。

這不僅是深圳土地市場的一次里程碑，更是當前一線城市核心房產(chǎn)價值的一次終極投票。

開發(fā)商愿意不惜血本爭奪，除了地段不可復制的原因之外，更重要的是深圳豪宅市場的導向變好了。

再貴的項目，市場都一次又買單。

比如位于后海板塊的中信信悅灣，兩次累計推售235套住宅，備案均價20萬+/平，截至6月5日，只賣剩27套；同樣是后海板塊的深圳灣澐璽，今年兩次推售共250套，截至6月5日也只剩36套，備案均價分別約17.65萬/平及18.23萬/平。

包括位于寶安中心板塊的觀潮府，備案均價約14.87萬/平，也賣得不錯。

這說明豪宅市場的結(jié)構(gòu)已經(jīng)筑牢，也間接抬升了市場包括開發(fā)商對核心區(qū)價格的預期。

所以，核心區(qū)驅(qū)動的行情，相信未來市場會走出一場更大的獨立牛市。

畢竟，深圳的房票安置，已經(jīng)發(fā)到了核心區(qū)。

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作者觀點，不代表格隆匯立場