5月處于春節后返城季效應收尾與年中高校畢業季前夕的租賃需求空窗期，全國住宅租賃整體需求降溫，50城租金環比小幅回落，但跌幅位居近三年同期最低水平；城市間分化進一步加劇，北京、上海、深圳、天津等地租金修復能力持續顯現。

5月50城住宅租金延續環比下跌態勢，跌幅居近三年同期低位

根據中指院50城住宅租賃價格指數顯示，5月，50城住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環比延續小幅下跌態勢，跌幅為0.11%，較4月擴大0.06個百分點；同比下跌3.17%，跌幅較4月收窄0.21個百分點。5月，住宅租賃市場缺乏季節性效應支撐，市場需求整體熱度較低，租金回落符合歷年市場運行規律。

但值得注意的是，縱向對比近三年同期數據，2024年與2025年的5月，50城住宅平均租金環比跌幅均在0.3%及以上，今年5月環比僅下跌0.11%，跌幅明顯收窄，市場深化調整態勢趨弱，釋放出新的市場信號。

圖：50城住宅平均租金及環比變化

數據來源：

5月一線城市租金延續上漲態勢，二線、三四線繼續小幅調整

分梯隊來看，5月各梯隊城市租賃市場熱度分化格局進一步固化。根據中指院監測，5月，一線城市普通住宅平均租金繼續修復，環比上漲0.16%；二線、三四線城市平均租金則延續調整態勢，且跌幅均較4月有所擴大，其中二線城市環比跌幅較4月擴大0.05個百分點至0.27%，三四線代表城市環比跌幅擴大至0.20%。

結合租金年內累計漲跌幅來看，租賃市場分層修復特征更加明確。今年1-5月，一線城市平均租金結束連續兩年調整，轉為小幅上漲0.21%；二線、三四線城市分別累計下跌1.13%、0.68%，跌幅均較過去兩年同期有所收窄。

圖：各梯隊城市住宅平均租金當年累計漲跌幅與月度環比漲跌幅走勢

數據來源：

綜合來看，經歷過去連續兩年的價格調整，市場下行空間逐步收窄，疊加需求剛性與保租房租金“定錨”等多重因素，國內租賃市場整體邁入調整后半程，租金波動幅度持續放緩。其中，一線城市依托優質產業資源與持續凈流入的年輕就業人口，租賃基本面得以率先企穩。

5月北上深租金已連續3個月上漲，天津連續4個月上漲

根據中指院監測，5月50城住宅租金環比11漲39跌0平，漲跌格局與4月基本類似。其中住宅租金TOP20城市中，共有7個城市環比上漲，分別為上海、深圳、北京、天津、蘇州、大連、福州，集中于一線與區域核心強二線城市。

從具體城市表現來看，本輪租金修復的“領頭羊”效應非常集中。2026年3月租賃旺季啟動以來，北京、上海、深圳住宅租金已連續三個月環比上漲，其中上海漲勢領跑全國重點城市，4月、5月環比漲幅均在0.5%以上，位居重點城市首位。天津住宅租金則已連續四個月平穩上行，除了傳統一線城市外，具備產業基礎和人口存量的強單核城市，同樣在走出自己的修復節奏。

表：2026年5月50城住宅租金TOP20城市表現

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結合城市內部租金表現來看，北上深、天津租金漲跌區域分化明顯。2026年5月，上海二手房市場升溫帶動業主租賃報價預期抬升，全市各轄區租金環比普遍有所上漲，僅黃浦、崇明小幅下調。北京、深圳、天津租金上漲行情則主要集中在半數左右轄區，其中深圳租金上漲轄區主要集中在福田、羅湖、寶安等產業集聚與居住密集片區；北京、天津受產業支撐與租房入學窗口期驅動，優質教育資源集聚區與近郊居住板塊租金走強，如北京的東西海、昌平、大興，天津的和平、河西、西青、津南、東麗等成為上漲主力，遠郊非核心片區租金則承壓下行。

圖：2026年5月北京、上海、深圳、天津住宅租金地圖

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6月行業步入傳統旺季，核心城市租金上行態勢將進一步鞏固

綜合以上，5月住房租賃行業雖缺乏季節性效應加持，但從數據表現來看，今年5月重點城市住宅租金表現好于預期。我國住房租賃市場整體雖仍在延續小幅下行態勢，但當前市場下行空間已明顯收窄。城市租賃行情分化加劇，一線城市住宅租金率先企穩，北京、上海、深圳、天津等地住宅租金持續平穩上漲，成為本輪租賃市場修復主力。

6月起，隨著全國高校畢業季正式拉開帷幕，租賃市場將步入傳統旺季窗口期。在此推動下，短期國內住宅租賃市場將延續結構性行情。

其一，核心一二線城市租賃需求高峰來臨，租金有望繼續穩步抬升。2026屆高校畢業生規模達1270萬人，再創歷史新高，北上廣深以及杭州、成都、天津等強二線城市憑借完善的產業體系與充足的就業崗位，將成為高校畢業生就業的首要選擇。短期剛性租房需求將集中釋放，產業園區、軌道交通沿線房源租金獲得強力支撐，城市租金回暖趨勢將持續鞏固。

其二，普通二線及三四線城市租金延續陰跌態勢。多數中小城市產業承載力不足，對外來年輕人口的吸引力偏弱，畢業季帶來的租房增量需求也相對有限，疊加存量租賃房源供給充裕，租金缺乏上漲基礎。在此影響下，普通二線與三四線城市租金大概率維持小幅陰跌態勢，但調整幅度相較往年或有所收窄。

其三，城市內部分化程度繼續深化。6月在高校畢業季推動下，租客對產業聚集區及相鄰的交通便利片區租賃房源的關注度將明顯提升，其租金也將穩中有升；遠郊房源受制于區位短板，配套薄弱且通勤不便，租客需求量增長有限，租金將繼續承壓。

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