摘要：

企業(yè)動態(tài)：

· 招商蛇口在合肥首個全鏈條自主打造的自持自建自營大型租賃社區(qū)壹間公寓·高新社區(qū)正式啟幕。

·深圳首例“政府購置+非居改保+國企代建+運營一體化”項目——創(chuàng)智云城4棟（B座）改造工程通過竣工驗收。

·首創(chuàng)集團發(fā)布長租住房、物業(yè)服務雙平臺。

· 中金廈門安居REIT順利完成定向擴募。

政策動向：

· 《關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》：推動更多城市將穩(wěn)定就業(yè)居住的未落戶常住人口家庭納入公租房保障范圍。

·《城市更新“十五五”規(guī)劃》：因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。

· 上海收購二手房用于保租房試點范圍擴圍至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五區(qū)。廣州宣布將啟動二手房收購試點，收購房屋將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途。

市場運行：

2026年5月，重點城市住房租賃市場整體熱度繼續(xù)下降，租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢，50城住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環(huán)比下跌0.11%，同比下跌3.17%。但北京、上海、深圳等核心城市租金仍繼續(xù)修復。

關注點：

· 5月50城住宅租金環(huán)比跌幅居近三年同期低位，北上深已連續(xù)三個月上漲。

· 上海三區(qū)試點已收購二手房超500套，收購二手房用于保租房試點工作擴圍至上海市全部中心城區(qū)。

企業(yè)格局

1.規(guī)模排行

從開業(yè)規(guī)模榜來看，據中指研究院統(tǒng)計，2026年5月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量為145.7萬間，規(guī)模與4月持平。具體來看，地方國企系開業(yè)規(guī)模保持穩(wěn)健增長，在TOP30中的規(guī)模占比提升至28%；民營長租企業(yè)“包租”模式運營仍承壓，萬科泊寓、魔方生活服務集團等長租品牌繼續(xù)優(yōu)化項目運營模式。

從管理規(guī)模榜來看，據中指研究院統(tǒng)計，2026年5月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計管理房源量為204.1萬間，較4月增加0.9萬間，本月光谷安居集團·之寓新晉上榜。

2.企業(yè)動態(tài)

2.1建設運營

5月，地方國企持續(xù)推進保租房、人才公寓等租賃住房建設運營工作，如寓見安居·未來之光、福州地鐵?美寓、壹間公寓·高新社區(qū)、奉發(fā)未來風華公寓、城投寬庭張江社區(qū)二期、合肥承寓·時代星河等多個項目陸續(xù)投入運營，其中壹間公寓·高新社區(qū)是招商蛇口在合肥首個全鏈條自主打造的自持自建自營大型租賃社區(qū)，規(guī)劃建設2734套租賃住房。此外，深圳創(chuàng)智云城4棟（B座）改造工程順利通過竣工驗收，該項目是深圳首例采用“政府購置+非居改保+國企代建+運營一體化”模式的竣工項目。

表：2026年5月長租企業(yè)建設運營動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.2業(yè)務拓展

5月，住房租賃企業(yè)持續(xù)深化多元布局，如廣州安居集團與中糧廣東圍繞保租房社區(qū)服務、商業(yè)運營等達成戰(zhàn)略合作；福州地鐵置業(yè)競得地鐵換乘站旁保租房地塊，擬打造TOD租賃住房項目；睿星資本輕資產接管上海前灘公寓項目，為其在上海落地的首個輕資產運營項目。

表：2026年5月住房租賃企業(yè)業(yè)務拓展動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.3品牌建設

5月，首創(chuàng)集團發(fā)布長租住房、物業(yè)服務雙平臺，明確將長租業(yè)務作為集團核心發(fā)力方向，提出兩年內實現(xiàn)管理規(guī)模3萬間，“十五五”期末達到5萬間的目標，并獲4家銀行合計600億元專項授信，為項目拓展、存量改造提供資金保障。成都城投資管升級品牌體系，推出母品牌“城投臻空間”，下設“城投臻寓”、“城投臻集”及“城投臻蓉”三大子品牌，其中“城投臻寓”專注長租公寓業(yè)務。

表：2026年5月住房租賃企業(yè)品牌建設動態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.4融資動向

5月，住房租賃領域融資業(yè)務有序推進。公募REITs首發(fā)方面，中金杭州安居保租房REIT申報獲受理；國泰海通中國建筑租賃住房REIT獲反饋意見，要求管理人補充說明現(xiàn)金流波動成因、資產入池遴選邏輯、租賃合同集中到期風險等多項關鍵問題。擴募方面，中金廈門安居REIT順利完成定向擴募，募集資金總額7.89億元。

私募方面，吳中經開萃寓類REITs成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為6.74億元，發(fā)行利率1.84%，創(chuàng)全國類REITs票面利率新低；蘇州城投集團首支城市更新母基金成功設立，總規(guī)模3億元，將重點支持老舊工業(yè)廠房、低效產業(yè)用地等的更新盤活。

信貸支持方面，蕪湖落地首單租賃住房再貸款業(yè)務，支持采購商品房用于人才房建設工作。

表：2026年5月住房租賃市場融資情況

資料來源：中指研究院綜合整理

政策動向

1.住房租賃市場指導與支持政策

1.1中央層面：推動更多未落戶常住人口納入公租房保障，城市更新國家戰(zhàn)略引領存量資源盤活與租賃市場規(guī)范發(fā)展

5月22日，國務院印發(fā)《關于推行常住地提供基本公共服務的實施意見》，提出“推動更多城市將穩(wěn)定就業(yè)居住的未落戶常住人口家庭納入公租房保障范圍，推行按就業(yè)居住年限、住房困難程度確定保障對象、保障方式、保障標準、準入條件和退出機制”。政策打破以往住房保障與戶籍掛鉤的限制，有助于降低新市民、外來務工人員等群體的租房門檻與負擔，增強其居住穩(wěn)定性與城市歸屬感，明確了基本公共服務將立足常住人口配置資源的改革方向。據住建部公布數(shù)據，2008年至2025年全國已建設籌集公租房約1600萬套（間），到2025年底有140多萬戶困難群眾領取貨幣補貼，部分市縣已率先將保障范圍擴大至未落戶常住人口，累計惠及300多萬在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)居住的農民工。預計后續(xù)，相關配套支持舉措或將加速落地，更多城市將完善未落戶常住人口公租房申請準入條件，并通過實物保障、貨幣補貼等多種方式，在合理輪候期內對符合條件的家庭予以保障。

5月28日，國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，這是我國首部城市更新領域五年專項規(guī)劃，文件出臺標志著城市更新工作從階段性的“行動”正式步入系統(tǒng)性、長效性的“國家戰(zhàn)略”階段。規(guī)劃強調“盤活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等?！瓋?yōu)化保障性住房供給，強化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障。……因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場?！痹诖苏邔蛳拢磥肀Ｕ闲宰》抗┙o將與盤活存量商品房更緊密結合，更多城市將收購存量商品房、收購二手房用于保障性住房，并通過改建閑置的商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等轉為保障性住房，配套的政策有望進一步完善，如簡化審批流程、優(yōu)化稅費支持等。從實踐進展看，今年以來上海收購二手房已經取得一定積極進展，截至5月21日，徐匯、浦東、靜安三區(qū)已累計收購523套房源，二季度以來試點收購范圍逐步擴大到全部中心城區(qū)；廣州近期亦啟動二手房收購試點并明確收購條件，未來北京、深圳等城市有望跟進。與此同時，規(guī)劃中“規(guī)范發(fā)展住房租賃市場”的要求將推動住房租賃行業(yè)監(jiān)管制度完善、機構化長租房比重提升及服務品質提升，促使住房租賃市場從粗放擴張向機構化、標準化、品質化方向轉型。

1.2地方層面：依托存量資產盤活多維度擴充租賃房源，青年人才安居政策持續(xù)發(fā)力

政策培育方面，北京強調開展“適居行動”，增加“一張床、一間房”產品供給，改善城市運行服務保障人員居住條件。

規(guī)范管理方面，成都出臺住房租賃條例，對出租住房標準、合同備案、租賃雙方義務等作出細化規(guī)定。天津發(fā)布住房租賃補貼新規(guī)，優(yōu)化申請、審核、發(fā)放等全流程管理。

多渠道籌集方面，聚焦存量盤活，其中，湖南支持各地利用地方政府專項債、保障性住房再貸款等各類資金，收購存量商品房用作保障性住房。深圳、上海、廣州花都區(qū)鼓勵商業(yè)辦公等非居住房屋改建為保租房等用途。廣州宣布將啟動環(huán)城高速內小戶型二手房收購試點，收購房屋將優(yōu)先用于保障性住房、人才公寓等用途。

人才安居支持方面，湖北通過籌建人才公寓、階段性免租及租房補貼等多項措施，降低青年人才安居成本；上海落實建設青年發(fā)展型城市，優(yōu)化青年安居政策，其中臨港片區(qū)、奉賢區(qū)依托人才專項活動迭代升級安居政策，包括提供免費住宿、加大租房補貼力度、降低人才公寓申請門檻、擴大政策覆蓋范圍等。青島優(yōu)化保租房準入規(guī)則，支持靈活調整企業(yè)定向房源配租標準，減輕人才租房負擔。

表：2026年5月地方出臺的住房租賃市場指導與支持政策

資料來源：中指研究院綜合整理

2.租賃住房供應

上海：“十五五”時期，計劃新增供應25萬至27萬套（間）保租房。今年計劃定向籌集1.2萬多套（間）保租房房源。

長沙：截至目前，長沙已籌集保障性租賃住房11.5萬套，重點布局在產業(yè)園區(qū)、重點片區(qū)和中心城區(qū)。

深圳：2026年建設籌集保障性住房3萬套（間）、供應4萬套（間）。

成都：截至目前，成都全市已經籌集“一間房”“一張床”項目32個，房源6700余張（間），其中26個項目已經投運。

廈門：2026年計劃供應保障性租賃房供應0.24萬套，建筑面積約14萬平方米；市級公共租賃住房供應0.99萬套，建筑面積約41萬平方米；保障性租賃住房（市場化運營）供應0.11萬套，建筑面積約7萬平方米。

惠州：“十五五”期間惠州將新增籌集保障性租賃住房11557套。

市場運行

1.整體租金：5月50城住宅平均租金環(huán)比下跌0.11%，同比下跌3.17%

2026年5月，重點城市市場整體需求熱度繼續(xù)下降，50城住宅平均租金延續(xù)小幅下跌態(tài)勢，但北京、上海、深圳等核心城市租金仍繼續(xù)修復。根據中指50城住宅租賃價格指數(shù)，5月，全國50個城市住宅平均租金為33.94元/平方米/月，環(huán)比下跌0.11%，跌幅較4月擴大0.06個百分點；同比下跌3.17%，跌幅較4月收窄0.21個百分點。

圖：2021年11月至2026年5月50城住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據來源：租賃版

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.重點城市租金：北上深等核心城市住宅租金仍繼續(xù)修復

2026年5月，住宅平均租金環(huán)比上漲的城市個數(shù)為11個，較4月增加2個。具體來看，上海漲幅最大，為0.51%；天津、深圳等4個城市漲幅在0.1%-0.3%之間；蘇州、北京等6個城市漲幅在0.1%以內。

2026年5月，住宅平均租金環(huán)比下跌的城市個數(shù)為39個，較4月減少1個。具體來看，北海環(huán)比跌幅最大，為1.07%；長沙、武漢等7個城市環(huán)比跌幅在0.5%-0.8%之間；西安、成都等8個城市跌幅在0.3%-0.5%之間；杭州、南京等21個城市跌幅在0.1%-0.3%之間；沈陽、惠州2個城市跌幅在0.1%以內。

圖：2026年5月50個城市住宅平均租金及環(huán)比漲跌

數(shù)據來源：租賃版

市場監(jiān)測：https://u.fang.com/ytcrnn/

關注點

1.5月50城住宅租金環(huán)比跌幅居近三年同期低位，北上深已連續(xù)三個月上漲

根據中指院50城住宅租賃價格指數(shù)顯示，5月50城住宅平均租金環(huán)比延續(xù)小幅下跌態(tài)勢，跌幅為0.11%。當前住宅租賃市場缺乏季節(jié)性效應支撐，市場需求整體熱度較低，租金回落符合歷年市場運行規(guī)律。但今年5月50城住宅租金環(huán)比跌幅居近三年同期最低水平，釋放出新的市場信號。

分梯隊來看，5月各梯隊城市租賃市場熱度分化格局進一步固化。根據中指院監(jiān)測，5月，一線城市普通住宅平均租金繼續(xù)修復，環(huán)比上漲0.16%，其中北上深已連續(xù)環(huán)比上漲3個月，上海繼續(xù)領漲。二線、三四線城市平均租金則延續(xù)調整態(tài)勢，且跌幅均較4月有所擴大；其中，二線城市環(huán)比跌幅較4月擴大0.05個百分點至0.27%，三四線代表城市平均租金環(huán)比跌幅擴大至0.20%。

結合各梯隊城市租金年內累計漲跌幅來看，租賃市場分層修復特征更加明確。今年1-5月，一線城市平均租金結束連續(xù)兩年調整，轉為小幅上漲0.21%；二線、三四線城市分別累計下跌1.13%、0.68%，跌幅均較過去兩年同期有所收窄。經歷過去連續(xù)兩年的價格調整，市場下行空間逐步收窄，疊加需求剛性與保租房租金“定錨”等多重因素，租金波動幅度持續(xù)放緩。其中，一線城市依托優(yōu)質產業(yè)資源與持續(xù)凈流入的年輕就業(yè)人口，租賃基本面得以率先企穩(wěn)。

圖：各梯隊城市住宅平均租金當年累計漲跌幅與月度環(huán)比漲跌幅走勢

數(shù)據來源：

6月起，隨著全國高校畢業(yè)季正式拉開帷幕，租賃市場將步入傳統(tǒng)旺季窗口期。在此推動下，短期國內住宅租賃市場將延續(xù)結構性行情，核心城市租金上行態(tài)勢將進一步鞏固。

2.上海三區(qū)試點已收購二手房超500套，試點工作擴圍至上海市全部中心城區(qū)

2月初，上海靜安區(qū)、徐匯區(qū)、浦東新區(qū)開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作試點，據市場消息，截至5月21日，徐匯、浦東、靜安三區(qū)已累計收購523套房源，其中徐匯區(qū)458套、浦東新區(qū)64套、靜安區(qū)1套，聚焦“70平方米以下、總價400萬元以下”小戶型存量房。

從推進情況來看，三個試點區(qū)域形成了差異化的操作模式。

其中，徐匯區(qū)將二手房收購與“兩舊一村”改造結合，推進節(jié)奏較快。據市場消息，在收購的458套房源中，有300多套屬于居住困難但又不具備改造條件的老舊房屋。徐匯區(qū)重點聚焦收購區(qū)內租售比高、租賃需求旺盛、交通便捷的小區(qū)及房源，目前已收購房源面積以35至45平方米的一室戶和45至60平方米的兩室戶為主（原則上不超過70平方米），總價不超過400萬元，且產權人有意愿置換上海的一、二手房源。徐匯采用“房票”機制，國企收購二手房后發(fā)放“房票”，“房票”可購買全市新房、二手房。收購后房源將改造為“新時代城市建設者管理者之家”。

浦東新區(qū)結合軌道交通周邊的保租房需求推進收購，目前已收購64套，其中使用房票完成置換2套。浦東明確優(yōu)先收購“內環(huán)內、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源”，另外，浦東新區(qū)收購主體浦發(fā)集團在介紹時指出，收購二手房用于保租房不以盈利為目的，但需要通過租金對收購、裝修、運營成本實現(xiàn)覆蓋，因此明確要求收購二手房租售比不低于2.5%。

目前上海收購二手房用于保障性租賃住房取得一定效果，試點逐步擴圍至全部中心城區(qū)，二季度以來黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦五區(qū)均已啟動收購二手住房用于保租房工作，對穩(wěn)定房地產市場與優(yōu)化保租房供給均起到積極助力。

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