北京
昨天收到一個粉絲的報喜。
買了麗澤金泰城麗灣的房子，簽約后好事double。
拆哥跟他說過：金泰城麗灣的氣場和運勢，是麗澤北區最好的。
借著這個喜事，我也想和各位云股東們聊聊，麗澤這片，現在到底該怎么看。
先說粉絲買的這個二手房，也是目前麗澤最火的二手房--
/ 金泰城麗灣 /
小區是07年到09年建成的，1580戶，11棟樓，樓間距很大。
兩個中心花園，還帶下沉廣場。
更難得的是，完全人車分流，車一進小區，直接下地庫。
地鐵很近，往西400米是菜戶營站。未來麗澤商務區站全開通，步行距離900米，五線換乘。
學校就在樓下，兩個幼兒園+一個豐臺區麗澤小學。
價格方面，最新的掛牌價在7-7.5 萬/㎡左右。
給大家看兩個真實的成交數據：
2月成交的 119㎡三居室，使用面積 90 左右，成交價 860 萬。
3月成交了一套 87 平米南北兩居，雙臥朝南，總高 18 層兩梯四戶，套內 69 平米，得房率79%，成交價 632 萬。
算下來，套內單價在 9-9.5 萬/㎡這個區間。
這個小區，有個不能忽略的隱憂--噪音。
小區南邊是麗澤路高架橋；
東邊大概50米，就是京九鐵路線。
目前小區東側和鐵軌之間，有條綠化帶，能擋一擋。
但根據規劃，未來這里將修建一條萬泉寺東路，是城市主干路、紅線寬度45米，今年就要開工，預計工期30個月。
這條路通了，車流噪音會加碼。
在乎安靜的，選房時，盡量往小區西邊看。
金泰城旁邊紅色立面的小區，也經常被買房人拿來比較--
/順馳藍調國際/
同樣2007-2009年建成，12 棟樓，板樓&塔樓都有。
南向112㎡兩居，1月成交價855 萬，單價7.6萬/㎡
有兩個大花園，還有水系。
但它不是人車分流，地上有車。
社區環境、樓道和電梯的維護，感覺都不如金泰城。
再說說麗澤區域的新房。
/ 中海麗金府 /
產品全系四居，主力戶型136、165、203㎡，得房率95%左右。
北側一路之隔就是北京第五實驗學校，市教委直屬十二年制，還是豐臺區 “強基工程” 十強校。
現在它的網簽均價10.5萬/㎡，好樓層能破 11 萬。
這個價格，比區域二手房，上浮了將近40%。
乍一看是不是有點嚇人？
但拆哥覺得：合理！
為什么？我們說一個詞：價格的絕對值。
新房是四代宅，得房率95%的四代宅。
也就是說，中海麗金府的套內單價，是11萬/㎡，
比二手房的9-9.5萬/㎡套內單價，實際上浮只有15%，
再加上社區雙會所配置，完全迭代的戶型格局和科技系統的加持，
價格的絕對值，拉齊了。
小區同樣有個噪音隱患，南側京滬鐵路70米，想買房的，南排的12/13號樓，慎選。
周邊還有兩個新項目， 推薦指數同樣五顆星：
/ 中海麗澤叁號院 /
均價 9.3-10萬 /㎡，已經完成竣備，今年買明年住。
項目有 目前 三環內唯一 在售的 三居戶型，110㎡三面寬，總價950萬起，
現在三居已經入清盤倒計時。
/ 華潤的萬泉寺B007地塊 /
是核心區最后一塊住宅用地， 即將入市。
華潤給出了 北京首個架空抬板的第五代住宅，具體啥樣，可以看看 。
主力戶型是150㎡-240㎡三/四居，飄窗+南北雙陽臺+花池全標配。
緊鄰蓮花河，有一線河景。
按拿地樓面價約6.23萬/㎡推測，均價應該會在10萬+。
麗澤的新房和二手房，對應的是兩個維度的需求。
就像我的那個粉絲，需要馬上入住的成熟社區，金泰城麗灣就是最優解；
如果追求更好的居住品質和學區，愿意等新房，麗金府也絕對值。
麗澤這片，還有太多值得說的。
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