中國鐵工投資建設集團有限公司（以下簡稱"中鐵投"）在北京的首個住宅項目——青云國樾，落地順義。近日，北京商報《看盤記》記者實地走訪了解到，項目打造了建筑面積79—139平方米共5種戶型，借助陽臺、設備平臺等空間改造，得房率均突破97%。其中139平方米戶型客廳面寬達5.8米，社區還配建了會所、風雨連廊等設施。

然而，亮眼的得房率背后也暗藏短板。139平方米中間戶的北向次臥，即便算上贈送面積，套內仍不足9平方米；而139平方米邊戶北向次臥需穿行廚房才能進入，室內動線存在明顯瑕疵。對此，項目方給出的解決方案是：業主需額外簽署一份拆改協議，由開發商進行二次改造來優化動線。

贈送面積近30平方米，小戶型做出四居

首次進京拿地的中鐵投，此前極少參與商品住宅用地的二級市場競拍，其業務重心多為以聯合體成員或政府類項目合作方的身份，參與北京城市更新、片區開發等工作，先后涉足雄安新區建設、京津冀生態廊道建設等重點工程。

青云國樾是中鐵投落地北京的首個商品住宅項目，目前尚未取得商品房預售許可證，但售樓處與樣板間已對外開放。北京商報記者走訪了解到，項目108平方米及以上戶型，均采用當前市場接受度較高的"四葉草"格局。

項目置業顧問洛可可（化名）介紹，79平方米和92平方米戶型規劃為三室兩廳兩衛，可適配五口之家的日常居住需求；108平方米、120平方米和139平方米戶型則設置四室兩廳，面向多子女家庭及對居住舒適度有更高要求的改善型客群。

以108平方米戶型為例，與項目西側一路之隔、2024年入市的保利建工·星宸和煦相比，其110平方米戶型為三居，而青云國樾同面積段產品多出一間7.38平方米的臥室。這間臥室雖不足10平方米，但能滿足基礎居住功能，契合剛需購房者對居室數量的硬性要求。此外，在邊戶產品上，青云國樾主臥采用270度轉角落地窗，采光和觀景視野也優于星宸和煦的常規設計。

套內空間的擴容，核心源于項目的高得房率設計。北京商報記者了解到，青云國樾通過封閉式改造，將原規劃中的陽臺、設備平臺等空間整合計入套內使用面積。

其中，120平方米邊戶得房率可達103%。從戶型圖紙測算，該戶型南向主臥（不含衛生間）套內面積16.1平方米，其中依托陽臺、設備平臺封閉拓展的面積約6.3平方米，贈送部分占主臥總面積的39.13%；其余三間臥室的贈送面積占比也均超過30%。

洛可可透露，依托空間優化與面積贈送，該戶型整體贈送面積合計約30平方米，實際可用空間可對標市面上常規的150平方米產品。

合碩機構首席分析師郭毅表示，中鐵投擁有央企信譽與實力雙重背書。其資金雄厚，能有效保障項目順利交付；依托多年重大基建項目經驗，施工能力出眾，建筑質量與結構安全更有保障。此外，央企多采用內部建材直供模式，省去中間商環節，具備明顯成本優勢，既進一步穩固產品品質，也讓項目價格擁有更多調整空間。

客廳尺度拉大，臥室空間受擠壓

青云國樾的四居戶型在適配多人口居住需求的同時，著力優化了客廳面寬尺度，相較周邊競品，室內采光、觀景與空間通透感均有改善。

數據顯示，青云國樾120平方米和139平方米戶型的客廳面寬分別為4.75米和5.8米。對比保利建工·星宸和煦126平方米和143平方米的對應戶型，雖然整體面積不占優，面寬卻分別多出0.55米和1.5米。

面寬的提升直接拉高了客廳的使用面積。按戶型設計圖計算，120平方米邊戶客廳面積約39.43平方米，139平方米邊戶則提升至50.75平方米。兩款戶型建面相差19平方米，客廳面積差值卻高達約12平方米，增量空間等同于一間常規臥室。

然而，青云國樾在空間分配上做了明顯的取舍。在客廳大幅擴容的同時，臥室總面積增長有限。數據顯示，120平方米邊戶和139平方米邊戶的四個臥室總面積，后者僅比前者小幅增加1.85平方米，呈現出"厚此薄彼"的特點。

北京商報記者實測數據顯示，120平方米邊戶南向雙臥總面積29.45平方米，北向雙臥合計25.63平方米；而139平方米邊戶南向雙臥增至34.18平方米，北向雙臥面積反而縮水至22.75平方米。對比來看，139平方米戶型南向臥室擴容了4.73平方米，但北向臥室面積縮水了2.88平方米。120平方米邊戶的兩間北向次臥面積原本均超12平方米，升級到139平方米邊戶后，一間被壓縮至10.5平方米，另一間為12.25平方米。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，這類側重公區、弱化臥室的戶型設計，契合當下注重空間體驗的高端居住消費趨勢。放大公共空間，能顯著提升視覺觀感與整體居住體驗，也反映出購房者愈發追求居住品質與空間感受的升級。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，該設計契合"重公區、輕臥室"的居住消費趨勢。當下購房者更注重家庭社交與采光通透性，客廳作為核心活動區被強化。同時，高得房率訴求使贈送面積成為關鍵決策點，客戶愿為實得空間犧牲部分臥室隱私以換取整體性價比。

穿廚房進入的臥室：簽改造協議，設備平臺變臥室

青云國樾憑借高贈送面積提升了得房率，也拓展了戶型改造的余地，但中鐵投在產品細節規劃上仍有不足。

北京商報記者注意到，位于樓王位置的139平方米邊戶存在動線不合理的問題。按案場提供的戶型圖，進入北向次臥需先穿行廚房，再通過一道門才能到達，室內通行路線略顯雜亂。

針對這一設計硬傷，洛可可提供了一份內部尚未完成預審的優化方案：次臥入戶門洞位置保持不變，廚房增設隔斷，劃分為中廚和西廚兩個功能區，西廚取消入戶門并與客廳連通，形成開放式空間。屆時，住戶可經由開放式西廚區域直達北向次臥，理順室內動線。

洛可可解釋，當前戶型圖紙是報送北京市住建委審批備案的規劃施工圖，按現行規范，設備平臺等位置須在圖紙完整標注，附贈的拓展空間不計入報批產權面積，因此無法在戶型圖上直觀體現。

在合規前提下，業主購房時需與開發商簽訂相關空間改造拆改協議，委托開發單位實施二次改造。洛可可表示，簽署協議后，上述戶型將按承諾的標準重新改造。

郭毅表示，項目拓展空間已通過審批，改造方案符合規范，建筑結構安全有保障。由開發商統一完成封閉改造，既能保障室內使用安全，也可維持建筑外立面整潔美觀。

同時，郭毅強調，這類贈送面積無法寫入不動產權證，購房合同與房本登記面積均不包含該部分。未來二手房交易時，實際使用面積與登記面積存在差異，買賣雙方需額外核驗確認，這也是當前同類項目普遍存在的問題。

盡管部分戶型細節存在瑕疵，青云國樾在社區配套上仍有亮點。項目規劃了業主會所與風雨連廊，會所內設泳池、健身、瑜伽等設施；后期物業服務由中海物業承接。景觀方面，社區南側規劃了一條跨度40米，貫穿東、西地塊的帶狀綠地。交通上，項目東側約700米可達地鐵15號線花梨坎站，軌道交通出行優勢明顯。商業配套方面，項目毗鄰首都國際會展中心，但片區現階段底商氛圍偏弱，1公里外的中糧·祥云小鎮可覆蓋業主日常休閑、購物等消費需求。

北京商報樓市調查小組