2026.06.09

本文字數：2114，閱讀時長大約4分鐘

作者 |第一財經 馬一凡

在部分企業收縮辦公面積、金融機構推進降本增效之后，中國核心城市的寫字樓市場，一度陷入供應潮帶來的結構性壓力。

但近一年來，人工智能與半導體產業的快速擴張，或許將悄然改變這一局面。一批大模型、算力、芯片企業，開始以大體量租賃甚至整棟購入的方式，重新激活核心商務區的寫字樓成交活躍度。

AI產業鏈，正在成為寫字樓市場中一個新的“核心變量”。

AI企業成高端寫字樓“主力租戶”

“近一年來，人工智能和集成電路企業的寫字樓租賃需求確實在快速增長，市場已經出現不少大體量成交案例。”近日，一名深耕上海甲級寫字樓租賃與資產管理的業內人士對第一財經記者表示。

該人士表示，行業內一個明顯變化是，傳統以金融機構、互聯網大廠為主的需求結構正在被重塑：“過去我們招商喜歡提金融中心、互聯網總部等概念，現在很多項目的招商材料已經變成‘AI產業生態’或者‘大模型集群’。”

近年來，一線城市寫字樓市場面臨一個共同壓力——大量新增供應集中釋放，整體去化周期拉長。

但與此同時，市場正在出現明顯分化：傳統金融商務區相對平穩，而部分以AI、算力、芯片為定位的片區，則呈現出“局部過熱”的特征。

以上海為例，其典型區域包括徐匯濱江西岸數字產業帶、漕河涇北楊人工智能小鎮、張江模力社區和楊浦云際尚浦項目等。

業內人士指出，這類區域的共同特點是“產業導入+政策定向+大客戶驅動”，使得租賃成交更集中。

以楊浦區的“云際尚浦”項目為例，該項目由鐵獅門早年拿地開發，2023年竣工，2024年起逐步交付使用，總建筑面積超過10萬平方米。

其中A塔高達55層，一度被市場視為楊浦區的標志性商務地標。

真正改變其去化節奏的，是一個大體量租戶——2025年年底，字節跳動旗下大模型產品“豆包”整體租賃約4萬平方米辦公空間，成為當年上海單體最大寫字樓租賃交易之一。

前述業內人士稱：“這類大客戶的特點是決策快、面積大、對樓宇標準要求高。一旦進來，基本就決定了一棟樓的租賃節奏。”在該筆交易落地后，項目剩余可租面積快速收窄，目前整體出租率已接近滿租。

AI產業鏈蓬勃發展或改變樓市軌跡

近年來，在上海及周邊城市持續擴張辦公空間的企業，已經形成一條明顯的“AI鏈條”。

其中不乏大模型、算力芯片、EDA軟件及AI應用公司，例如：藍色光標、ARM、英偉達、華為、華虹半導體、中芯國際、新凱來、長鑫存儲、海光信息、樂鑫科技等。

不僅是在上海，這一趨勢也在其他城市出現。在深圳南山科技園、杭州云谷等區域，多家AI與芯片企業正從孵化器或聯合辦公空間，遷入更高規格的辦公樓宇。

更值得關注的是，對于那些已經開始在二級市場融到錢的大模型企業來說，已經不滿足于只是租寫字樓，有企業已經下場“買樓”，自己當起了業主。

今年1月在港交所掛牌上市的智譜（02513.HK），上市后股價已經狂飆超10倍。今年4月，該公司公告稱，擬以不超過3.61億元的總代價收購北京紅鉆科技發展有限公司。這場收購的核心資產是位于北京中關村軟件園核心位置的鉆石大廈，智譜將與聯想、百度、騰訊、新浪等一眾互聯網科技巨頭為鄰。

對于收購原因，智譜在公告中表示，擬將該物業作為公司總部自用，滿足日常行政及大模型業務營運需求，同時依托目標公司持有的目標物業的潛在價值支撐長期戰略規劃，從而優化公司資產結構，增強整體抗風險能力。

在瑞銀近期發布的一份研報中，該機構對中國房地產行業的判斷轉向樂觀，認為本輪中國房地產市場的轉折并非依賴傳統的政策托底或信貸放水，而是由AI產業鏈蓬勃發展帶來的真實需求改善所驅動。

該機構稱，在2026年一季度，中國工業企業利潤同比增長15.5%，其中AI相關行業貢獻了主要增長動力。而AI產業的擴張，也形成了從商業地產到住宅市場的自然傳導鏈條。

一方面，AI企業的擴租需求暴增，一線城市的寫字樓凈吸納量同比增長，深圳、杭州等科技聚集區的寫字樓空置率已從約30%降至20%左右；另一方面，AI及其相關供應鏈企業的高管、技術骨干薪資收入和股權收益增長，也轉化為了購房能力，帶動了一線城市房產交易量的回升。

仲量聯行的數據則顯示，過去以金融服務和專業服務為主要租客的上海寫字樓市場，如今已經形成金融、專業服務和科技互聯網“三分天下”的格局，市場占比分別達到18%、17%、17%。而恰恰是科技互聯網租戶在近一年來頻繁出現大體量租賃成交，尤其以人工智能與集成電路產業最為突出。

不過，部分市場參與方仍對“AI產業救活寫字樓市場”的說法保持謹慎。一位長期從事寫字樓租賃咨詢的顧問表示：“現在確實能看到AI帶來的增量，但還談不上‘超級租戶時代’回歸。”

他表示，與上一輪互聯網周期相比，AI企業呈現出一個顯著差異，即公司估值雖高，但員工規模相對較小。

另一位業內人士則對記者表示：“也許房地產市場的效應總是滯后的，大部分AI企業還處于融資、招聘階段，對于辦公市場的真正影響，可能還需要再觀察一段時間。”

微信編輯| 雨林

：bianjibu@yicai.com

：business@yicai.com