廣東
在廣州樓市里，南浦島一直有點“小透明”。
因為太久沒有新房供應了。
大家提到南浦島，想到的基本都是老舊二手房，激不起水花，所以沒什么關注度。
直到番禺洛浦街BA0206303地塊掛牌，即南浦東鄉地塊。
一塊新宅地，把南浦島重新推回大眾的視野。
南浦島最大的問題：
太久沒有更新
地塊本身不算大。地塊計容建面約5.47萬㎡，容積率約2.5，起拍總價約6.64億，起拍樓面價約1.21萬/㎡。（未扣除配建）
這是南浦島近30年來非常少見的宅地出讓。
目前，島上代表性住宅，是麗江花園、廣州碧桂園、南浦海濱花園這類老牌大盤。
這些小區是南浦島過去幾十年能夠形成居住氛圍的底盤。社區大，入住率高，底商成熟，煙火氣濃。
所謂成也蕭何敗也蕭何。
這些房子已經老了，很多產品停留在上一個居住時代。
隨著產品升級迭代，廣州樓市產品已經卷到使用率、園林、會所、車馬廳、物業、外立面等多維度，甚至是未來十年的保值能力。
老房子可以重新裝修，但社區底盤很難更新，比如樓棟外立面舊、停車緊張、公共空間不足、社區動線落后等。
這就是南浦島當下最尷尬的地方：生活成熟，但產品老舊，市場有需求，但板塊缺新供應。
即便業主想換，也苦于沒有太多原地置換的選項。
二手房撐起南浦島
但也壓住了南浦島
南浦島的二手房市場，其實很能說明問題。
目前，南浦一帶的二手房價格，大致集中在1.2-2萬/㎡左右，不同小區、不同組團之間分化明顯。
如麗江花園，近期成交面積集中于剛需、剛改面積段。
產品內部格局設計、朝向等有一定局限性，跟現在主流的餐客廳一體、全朝向社區相差太多。
碧桂園康苑，低密小高層，今年成交的兩套單價都在1.7萬/㎡出頭。
位置更好、樓齡稍新、景觀更優、產品更稀缺的房源，可以去到2-2.5萬/㎡左右。
如錦繡半島金月灣、麗江花園如英居，都是低密江景組團，成交單價普遍高一些。
別墅又是另一套價格邏輯。
像麗江花園別墅產品，成交單價可以去到3.5萬/㎡，同一個小區不同產品，價差大。
顯然，島上并不是沒有購買力。
恰恰相反，南浦島一直有穩定的居住和置換需求。
只是過去這么多年，這些需求基本都被二手房市場承接了，老業主想改善，只能在島內外的二手房之間反復比較。
久而久之，南浦島的價格錨點就被老房子定住了。
一個長期沒有新房供應的板塊，很難有新的變量，意味著板塊的道路、商業、教育等配套沒有更新。
所以南浦東鄉地塊的意義，遠超越一批新房供應，它將會改變南浦島的城市界面和價格體系。
況且，這塊地還有一個非常關鍵的變量——學校。
規劃顯示，地塊將配建42班九年制學校，包括18班小學和24班初中，據傳學校品牌將是番禺教育王牌——仲元！
不過教育最終要以官方落地為準，不能提前蓋章。
但市場為什么興奮？
因為這不是普通的土地供應，而是一次板塊補短板。
要想攪動市場
關鍵看兩樣東西
當然，南浦東鄉地塊想要攪動市場，最終還要看兩樣東西：價格、產品。
從地價看，起拍樓面價約1.21萬/㎡，不算特別高。
但新房最終賣多少錢，還取決于拿地成本、學校預期、產品定位等多重因素。
如果未來價格與島內高品質二手房形成合理價差，肯定對南浦島老業主有巨大吸引力。
但如果價格沖得太猛，脫離了周邊二手房基本盤，就必須拿出足夠強的產品力和兌現力。
至于產品，地塊周邊建筑不高，未來項目高層預計能直望江景，不排除會做江景大平層。
且根據島上最近的成交，買家多集中于剛需、剛改、改善面積段，想要走量快銷的話，主流面積段估計會聚焦于80-120㎡左右的高使用率戶型。
說到底，南浦島這次被關注，并非突然被推到聚光燈下，只是一個成熟但老化的居住島，終于等來了一次新房更新。
接下來，這塊新地能不能兼顧產品、學校和價格，才決定它能不能真正撬動島上的置換需求。
所以，南浦東鄉地塊的意義，更像是南浦島住宅市場的一次更新按鈕。
畢竟老房子撐起過去，新房，才決定下一輪身價。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
