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南昌現代莊園小區自治一年多，垃圾遍地、雜草叢生、健身廣場成了停車場。而在同一個城市，另一個小區自治十年卻井井有條。差別到底在哪？

如果你住的小區，突然不交物業費了，業主自己管，你愿意嗎？

南昌市現代莊園小區的業主們，一年多前就是這么想的。之前的物業公司管理不好，業主不滿意，于是在社區協調下，2025年1月，小區正式實現業主自治。

業委會接手后做了一件事：不收物業費。資金來源就兩個——小區公共收益，加上每月每輛私家車30塊錢的停車費。

一年后的今天，這個小區變成了什么樣？

01 自治后的現代莊園：垃圾、雜草、養雞，沒人管

江南都市報的記者去現場看了。描述讓人皺眉：

休閑廣場的空地上，隨意堆著居民扔掉的老舊家具。綠化帶里全是垃圾和雜物，雜草長得比人高也沒人打理。體育健身廣場基本荒廢了，有轎車直接停在上面當停車場用。別墅區更離譜——有住戶養雞，滿地跑，沒人管。

衛生狀況呢？業委會確實請了環衛人員，但人家只掃主干道。兩邊的小路、居民樓里面，沒人清理。

記者采訪了多名業主，態度很一致：業委會雖不收錢，但也不管事。

那業委會怎么說？他們也很委屈："業主不交物業費，我們怎么開展工作！"

一句話道出了問題的本質——不是不想管，是真沒錢管。停車費和公共收益那點錢，只夠勉強維持衛生、安保和路燈。其他的？沒錢，搞不了。

02 不收物業費，真的是好事嗎？

現代莊園的困境，暴露出一個很樸素的道理：物業管理需要錢，不管誰來管都一樣。

不收物業費，聽起來很美好。但現實是——保潔要錢、保安要錢、路燈要錢、綠化要錢、設備維修要錢。停車費加公共收益那點收入，能覆蓋多少？

更重要的是，業委會成員大多是義務干活。憑一腔熱情可以撐一陣子，但長期無償付出，誰能堅持？一旦熱情消退，管理就會出現真空。

江西省物業管理協會的曾結東說了句很實在的話：短期尚可勉強維持，長期極易出現管理缺位、安全失管。

03 同一個城市，另一個小區自治十年卻井井有條

故事的另一面，在南昌還有一個小區——德益財苑，自治十年了，狀況完全不同。

記者去了德益財苑，看到的畫面是：綠化帶旁種著繡球花，分類垃圾桶旁邊裝了洗手池，休閑廣場上居民有說有笑，小區里還改造了一處水塘，養金魚、種荷花。

同樣是業主自治，差別怎么這么大？

核心秘密就三個字：收物業費。

德益財苑自治后，按原物業標準照收物業費。公共收益也全部用在公共區域建設和維護上。結余的錢怎么花？不隨大流給業主發紅包，而是一部分補充維修基金，一部分買養生壺、鍋具、空調被等生活用品發給業主——既保障了長遠維護，又讓業主有了實實在在的獲得感。

公示欄上，服務情況、公共收益、維修資金使用，全部公開透明。

用他們自己的總結就是六個字：規范運行、公開透明、資金保障。

04 專業人士：自治不是"自己瞎管"

曾結東的話值得每個想搞自治的小區認真聽——

第一，業主自治不等于不需要物業管理。現代莊園的問題不是"自治"本身錯了，而是管法錯了。應該重塑物業管理體系。

第二，配套設施完善的小區，不建議全盤自主管理。沒電梯、只需要保潔綠化的簡易多層小區，自治難度確實低一些。但如果是帶電梯、消防、水電、智能化設備的小區，運維專業性很強，作業人員要持證上崗。非專業人員自己管，很容易埋下安全隱患。

第三，自治必然產生成本。保潔要錢、設施維保要錢，光靠停車費維持不了。

他給現代莊園指了兩條路：要么業委會依規聘請專項工作人員，要么把保潔、安保、綠化、設備維保分項外包給專業公司。不管選哪條，所有方案都要全體業主表決。

05 新余的解法：錢不給物業管，業主說了算

除了德益財苑的模式，江西還有一個值得關注的探索——新余市的"信托制物業"。

核心做法就一招：設一個"雙密碼賬戶"。物業費和公共收益全部歸集到業委會管理的賬戶里，物業公司不再直接管錢。物業從"管理者"變成業主聘請的"服務者"，干得好不好業主評價，酬金直接跟服務質量掛鉤。

同時還上線了"物鄰通"小程序：物業收支全部公示，居民可以"隨手拍"上傳問題——消防通道被占了、路燈壞了——系統即刻生成工單。

這套模式的好處在于：既保留了專業物業管理，又把財務控制權還給了業主。不是"趕走物業自己干"，而是"換種方式管住物業"。

06 自治的真相：不是省錢，是換種方式花對錢

把現代莊園和德益財苑放在一起看，自治的真相就很清楚了。

對比項現代莊園（失敗）德益財苑（成功）物業費不收取按原標準收取資金來源僅靠停車費+公共收益物業費+公共收益信息公開無公示欄展示收支收益分配勉強維持基本運轉維修基金+實物回饋最終結果垃圾遍地、雜草叢生環境優美、社區和諧

說白了，業主自治的目的不是不交錢，而是讓交的每一分錢都花在明處、花得值。

不收物業費，短期看省了錢，長期看虧的是居住品質和房產價值。別忘了上一篇我們算過的那筆賬：物業差的小區，二手房掛牌價比周邊低5%到10%。一套100萬的房子，損失超過10萬——省那點物業費，夠補這個窟窿嗎？

現代莊園的故事，與其說是一個失敗的案例，不如說是一個有價值的提醒。

業主自治這條路本身沒錯。江西有德益財苑十年的成功實踐，有新余"信托制物業"的創新探索，都證明了業主完全可以在物業管理中有更大的話語權。

但自治不等于不管，更不等于不花錢。物業管理的本質是服務，服務就需要成本。不交物業費的自洽，不過是把今天的賬單推遲到明天，而明天要付的利息，可能是雜草叢生的綠化帶、被占用的健身廣場、甚至藏在電梯和消防設備里的安全隱患。

德益財苑那六個字，或許就是業主自治最樸素的答案：規范運行、公開透明、資金保障——缺一個，都不行。

參考來源：江南都市報、江西新聞網、鳳凰網江西、江西省物業管理協會

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