來源：市場資訊

6月8日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，四部門對日前發布的《城市更新“十五五”規劃》進行詳解。

這一發布會，除了明確未來5年城市更新的重點工作之外，最重要的是解決了城市更新最重要的問題“錢從哪里來？”

1、通過中央預算內投資對城市更新予以專項支持。2026年安排資金規模為970億元，推動改善居民居住條件，完善公共服務設施，惠及居民戶數約800萬戶。

2、通過超長期特別國債積極支持城市地下管網建設改造，2026年安排資金規模為1600億元，比上一年增加250億元。

3、財政部已連續3年，累計支持50個重點城市先行先試。中央財政對東、中、西部每個城市分別給予定額補助。“十五五”期間，中央財政還將保持較大的支持力度。

4、地方政府專項債券、新型政策性金融工具等資金支持符合條件的城市更新項目。

城市更新項目體量大、周期長、投入高，資金保障是落地關鍵。

此次會議明確了資金來源和任務清單，這意味著以城市更新為戰略抓手推動的高質量發展已不僅僅只是一張藍圖，而是未來5年實實在在正在發生的事實。

《城市更新“十五五”規劃》是城市更新領域的第一部國家級專項規劃，明確了“十五五”時期的目標指標、重點任務與重大工程。國務院新聞辦公室6月8日上午舉行國務院政策例行吹風會，對《城市更新“十五五”規劃》進行了詳細介紹和解讀。

住房城鄉建設部副部長秦海翔表示，對標創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市建設目標，部署了6方面重點任務，包括培育壯大城市發展新動能、營造高品質城市生活空間、推動城市發展綠色低碳轉型、增強城市安全韌性、促進城市文化繁榮發展、提升城市治理能力水平。同時，通過專欄形式列出了“好房子”建設、城鎮老舊小區改造、完整社區建設、老舊街區廠區改造提升、市政基礎設施提升等14項重大工程和行動。

可以看到，房地產已被定位為城市更新的核心環節之一。

1、培育壯大城市發展新動能部分將房地產歸于激活城市存量資源潛力

加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。因城施策增加改善性住房供給，規范發展住房租賃市場。促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。

從這部分來看，可以歸納為“保剛需”“優改善”“促轉型”。

“保剛需”主要從保障性住房供給和租賃市場兩個部分進行，主要解決低收入家庭、住房困難群體的住房需求以及新市民、青年的階段性住房需求。

“優改善”主要根據不同城市“因城施策”，這也符合近年來核心城市中高端市場的發展。

“促轉型”則是主要讓企業從增量轉向存量，參與到城市更新及運營的過程當中。

最后公積金制度則主要是從“購房”“租房”向“修房”“養房”拓展。

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2、營造高品質城市生活空間部分推進“好房子”建設

實施房屋品質提升工程，兼顧增量建設與存量更新，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造、運維水平，建設改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，應用性能優異的新型建材。在新建、改造住宅項目中開展數字家庭建設，豐富數字家庭應用場景。

從這部分來看，重點在于“好房子”建設不僅僅限于新建住宅，存量住宅升級和改造也將成為接下來的重點。

秦海翔表示，在“好房子”建設方面，重點是實施房屋品質提升工程，建設改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。一方面，提高新建房屋品質，全鏈條提升住房標準、設計、材料、建造和運維水平，落實《住宅項目規范》，優化住房設計，完善戶型功能。另一方面，抓好老舊房屋更新改造，鼓勵居民對住房進行裝修和改造，推廣裝配式裝修和適老化、無障礙改造，支持老舊住房的自主更新。同時，還部署一批提升住房品質的科技項目，突破一批關鍵技術，以科技賦能“好房子”建設。

這一點與“促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍”相呼應，這意味著，未來不僅要能建好房子，還要能運營好房子。

城市更新項目體量大、周期長、投入高，“錢”是繞不開的核心命題。此次會議給出了明確的數字和路徑。

首先是明確的資金預算。

國家發展改革委固定資產投資司負責人關鵬表示，一是通過中央預算內投資對城市更新予以專項支持。二是通過超長期特別國債積極支持城市燃氣、排水、供水、供熱等地下管網建設改造。同時，用好地方政府專項債券、新型政策性金融工具等資金支持符合條件的城市更新項目。

從2026年公布的資金規模來看，中央預算內投資資金規模為970億元，超長期特別國債資金規模為1600億元，兩者加起來超過2500億元。

但這些錢并非“大水漫灌”，而是“擇優重點支持”。

關鵬表示“在‘硬投資’方面，按照‘統籌規劃，突出重點’‘先急后緩，分步實施’的原則”、“鼓勵民營企業積極參與城市基礎設施建設運營。”、“對投融資模式創新性強、有較好示范性的項目，中央投資將予以適當引導支持。”

這意味著這2500億資金將“精準滴灌”到最迫切、最有效的地方。

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其次是中央財政資金與政策工具部分，財政部經濟建設司司長郭方明表示，“連續3年，累計支持北京、上海、沈陽、洛陽、烏魯木齊、成都等50個重點城市先行先試。中央財政對東、中、西部每個城市分別給予定額補助。”、“‘十五五’期間，中央財政還將保持較大的支持力度，并不斷優化政策設計，提高資金使用效益。”

這在一定程度上同樣是對“擇優重點支持”的重申，對地方政府和企業而言，未來更需要拿出好的項目和成果。

中央財政資金使用邏輯正在發生深刻轉變。

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從房地產角度看，無論是《城市更新“十五五”規劃》本身還是國務院新聞辦公室舉行的國務院政策例行吹風會都對行業注入巨大確定性，是現階段行業轉型發展的重要機遇。

首先是改造規模結構性擴容，危舊房、老舊街區廠區改造翻倍推進，釋放大量存量更新空間，為房企開辟新增長賽道。

其次是房地產被定位為城市更新核心環節之一，規劃明確構建房地產新模式，引導房企從傳統增量開發轉向存量運營、品質升級，助力行業擺脫舊路徑依賴。供給端，“好房子”建設、老舊小區及街區廠區改造直接帶來供給確定性；配套端，社區、交通、公共服務升級，顯著提升住房宜居性與資產價值。

最后，“推動已供未開發土地和在建項目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等” 部分還能有效對沖傳統開發壓力，助力行業平穩健康可持續發展。

可以預見，一場系統性變革已經來了。