北京
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以下內容選自【北京房姐】公眾號
這幾天后臺很多人問，房姐，看到出生人口降了，高考報名人數也連著兩年往下走了，那學區(qū)房還能不能買？尤其是那種又老又破的學區(qū)房，是不是真要砸手里了？
這個問題還真問到點子上了，我過去幾年，嗓子都快喊啞了，翻來覆去地講一個道理：學區(qū)房的邏輯，從根上變了。
以前你盯著學區(qū)房，看的是一張“入學門票”的稀缺性，大家都覺得只要有人買，價格就能漲。
但現在，最大的變量不是政策，不是地段，而是人——買學區(qū)房的人，正在肉眼可見地變少，孩子太少了同志們。
你想想，學區(qū)房的價格為什么能那么高？
說白了就是四個字：需求旺盛。以前是千軍萬馬過獨木橋，家長們覺得砸錢進名校，孩子就贏在了起跑線上，所以競爭越激烈，學區(qū)房就越值錢。
但現在呢？
出生人口在降，數據擺在這兒，未來幾年、十幾年，適齡上學的孩子會越來越少，當名校的坑位都不那么緊張了，當家長們開始重新審視，我到底要不要為了一個學區(qū)，砸鍋賣鐵住進50平米的破房子里？
這就是我常說的，溢價的泡沫，總要還的。這幾年，我對老破小學區(qū)房的看法，從來沒變過：它是當前市場上，最有爭議的產品， 沒有之一。
為什么這么說？它至少面臨兩重大山壓頂：
第一重山：需求萎縮，接盤俠越來越少。 我剛才說了，孩子少了，供需關系逆轉，過去你掛一個占坑房，哪怕是半地下室，都有人搶。現在？買家開始變得挑剔，他們不僅要學區(qū)，還要考慮居住價值，考慮未來能不能賣出去。一個沒有居住品質，純靠“學區(qū)”一根稻草撐著的房子，當這根稻草變細的時候，它就會瞬間坍塌，我認識的一位粉絲，德勝片區(qū)的學區(qū)房，同戶型從2021年6月的990萬，跌到了2025年10月的618萬，接近四成的跌幅，就這么沒了。這就是最真實的警醒。
第二重山：老破小的“老破”屬性，成為致命短板。 它本身就有所有老破小的通病：樓齡老，沒電梯，戶型差，居住體驗極差。以前還能用“學區(qū)”這塊遮羞布蓋過去，現在遮羞布快要破了，那底下的問題全都會暴露出來，我在過往的文章里反復強調過一個觀點：房子是資產，不是情緒的容器。 很多人舍不得賣學區(qū)老破小，不是因為看好它，而是舍不得當年那個高價，舍不得承認自己可能買在了高點。這種情感綁架，會讓你錯失最后的逃頂機會。
但是有一類學區(qū)房，我仍然看好，那就是品質學區(qū)房，很多人看我的文章的時候經常會斷章取義，我仍然要申明：我不看好的是老破小學區(qū)房，明白了嗎？
所以，尤其孩子已經用完學位的朋友，建議從來就五個字：閉眼，趕緊賣！
不用等。出生人口下降和高考人數減少這兩個信號，合在一起，指向的就是一個趨勢， 過去二十年，學區(qū)房被賦予了太多金融屬性、投資屬性，現在是時候回歸它最本真了。
而那些只占了“學區(qū)”這一條，其他一無是處的老破小，在這場回歸中，會摔得最慘，過去那種“買了老破小學區(qū)房，等幾年高價再賣，孩子上學還掙錢”的時代，已經徹底翻篇了。
如果你也有同樣的困惑，評論或私信，我來給你分析一下！
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