來源： 信網(wǎng) 責(zé)編：李源菁 2026-06-16 08:54:04

新聞漫畫（來源：信號新聞）

信網(wǎng)·信號新聞6月16日訊　十多年前購入并一直居住的房子被法院查封，還要走司法拍賣，償還陌生人欠銀行的債。全款買下這套房屋的江蘇無錫市民朱女士、王先生這才知道，該房產(chǎn)在他們不知情的情況下，被多次倒手，有人還拿它當(dāng)?shù)盅何飶钠桨层y行股份有限公司無錫分行貸了款，又因為欠貸，被平安銀行申請查封拍賣。朱女士和王先生認(rèn)為，銀行方面并未實地勘驗房屋權(quán)屬，抵押權(quán)取得并不合規(guī)，要求不再把涉案房屋作為執(zhí)行標(biāo)的。信號新聞(0532-80889431)了解到，近期公開的相關(guān)法律文書顯示，平安銀行股份有限公司無錫分行已主動向法院申請，解除對上述房屋的查封措施。

全款買的安置房 長期居住未過戶

裁判文書內(nèi)容顯示，2011年5月29日，朱女士、王先生與原房主簽訂《售房協(xié)議》，購入江蘇省無錫市案涉拆遷安置房，雙方約定房屋交易總價30萬元。協(xié)議達成后，二人足額支付全部購房款項，完成交易履約。2011年9月，原房主完成房屋交付，朱女士、王先生收房后自行裝修，隨后長期在該房屋內(nèi)居住生活。

文書顯示，案涉房屋屬于拆遷安置房，受當(dāng)年地方房產(chǎn)交易政策限制，該類房屋交易后短期內(nèi)無法辦理產(chǎn)權(quán)備案及過戶登記手續(xù)。因此，盡管朱女士、王先生早已全款購房、實際占有居住房屋，但房屋產(chǎn)權(quán)始終未能變更登記至二人名下。

房子瞞著“主人”多次轉(zhuǎn)手 買家都是沒看房的陌生人

2025年，因被執(zhí)行人徐某某存在債務(wù)逾期問題，平安銀行股份有限公司無錫分行依法向江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行，法院依法查封了登記在徐某某名下的案涉房屋，擬通過司法拍賣處置房產(chǎn)，用于清償債務(wù)。而這個突然被查封、即將要拍賣的房子，正是朱女士、王先生住了10多年的這套安置房。住了10多年的房子，怎么就成了別人的？

裁判文書中寫道，2019年，某房產(chǎn)中介公司實際控制人魏某某用代原房主向民間借貸還款的方式收購了這套早已完成交易交付的房屋。在收購過程中，其所在的中介機構(gòu)并未上門實地核查房屋居住現(xiàn)狀，完全未發(fā)現(xiàn)房屋已被他人長期占用的事實。同時，原房主已明確告知該房屋早已完成出售交易，該中介負(fù)責(zé)人在明知房屋存在明確權(quán)屬爭議、交易存在重大瑕疵的情況下，仍將房屋過戶至自己名下。

此后，魏某某又將案涉房屋轉(zhuǎn)手過戶給徐某某，并辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)套取資金。產(chǎn)權(quán)最終持有人徐某某從未實地查看過案涉房屋，與朱女士、王先生無任何交集。

住戶維權(quán)提異議 直指銀行抵押核查存在疏漏

朱女士、王先生認(rèn)為，查封申請人，也就是涉案房屋的抵押權(quán)人平安銀行股份有限公司無錫分行作為專業(yè)金融機構(gòu)，在辦理房產(chǎn)抵押、審核貸款業(yè)務(wù)時，負(fù)有法定審慎核查義務(wù)。按照金融監(jiān)管要求，銀行辦理房屋抵押核保，必須上門核實房屋真實占有、使用、居住情況。本案中，該行未開展任何實地核保工作，未能發(fā)現(xiàn)房屋長期由他人合法占有使用的事實，未排查出房屋權(quán)屬存在重大爭議，并非善意取得案涉房屋抵押權(quán)，其抵押權(quán)利不應(yīng)對抗在先成立的房屋交易權(quán)益。二人因此向江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院提起訴訟，請求裁定不繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，并由平安銀行股份有限公司無錫分行承擔(dān)訴訟費用。

銀行主動解封房產(chǎn) 案件審理基礎(chǔ)滅失被駁回

2025年9月25日，平安銀行股份有限公司無錫分行主動向法院提交申請，請求解除對案涉房屋的查封措施。2025年9月26日的不動產(chǎn)登記查詢記錄顯示，案涉房屋已無任何司法查封、強制執(zhí)行措施。法院審理認(rèn)為，案外人執(zhí)行異議之訴的審理核心，是審查法院強制執(zhí)行措施的合法性，該類訴訟的成立和審理，必須以有效的執(zhí)行強制措施存在為基礎(chǔ)。本案中，案涉房屋查封措施已被解除，強制執(zhí)行的基礎(chǔ)完全滅失，案件已無司法審查的必要條件。江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》，依法裁定駁回朱女士、王先生的起訴。

6月10日，信號新聞就此事聯(lián)系了平安銀行股份有限公司無錫分行貸款部，其工作人員介紹，目前銀行房屋抵押貸款主要分為經(jīng)營貸與消費貸兩大類型，按照現(xiàn)行規(guī)定，辦理抵押業(yè)務(wù)必須派員工上門實地查驗房屋并拍照存檔，這是不可跳過的標(biāo)準(zhǔn)流程。對于2019年辦理的涉案抵押業(yè)務(wù)，工作人員稱，銀行客戶經(jīng)理崗位人員變動較為頻繁，該筆業(yè)務(wù)距今時間較久，原經(jīng)辦人大概率已離職，當(dāng)年具體辦理細(xì)節(jié)難以核查。其表示會將相關(guān)情況上報至銀行內(nèi)部、法務(wù)及對應(yīng)業(yè)務(wù)部門進一步核實，截至6月12日晚間，平安銀行股份有限公司無錫分行并未針對本次抵押流程合規(guī)性、糾紛處理等問題作出回應(yīng)。

多重監(jiān)管細(xì)則明確 抵押物實地核查屬法定硬性要求

據(jù)了解，2004年8月，原銀監(jiān)會印發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號），明確商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款前，須對抵押物開展實地調(diào)查，核實權(quán)屬、現(xiàn)狀與變現(xiàn)能力，并留存影像記錄，從風(fēng)控層面確立現(xiàn)場核查原則。

2006年1月13日，建設(shè)部、央行、原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房〔2006〕8號），其中第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細(xì)致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。內(nèi)外部狀況照片應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件?！?/p>

2010年2月原銀監(jiān)會發(fā)布的《個人貸款管理暫行辦法》（2010年第2號）第十五條進一步強調(diào)，貸款調(diào)查應(yīng)以實地調(diào)查為主、間接調(diào)查為輔，采取現(xiàn)場核實、電話查問以及信息咨詢等途徑和方法。

行業(yè)警示：安置房交易存隱患，金融風(fēng)控不可流于形式

信號新聞律師專家?guī)斐蓡T、北京市隆安(青島)律師事務(wù)所史士輝律師評析，朱女士、王先生購房事實真實有效，但受限于當(dāng)年安置房政策無法過戶，且長期未通過公證、留存催告記錄等方式固化自身權(quán)利，存在一定交易風(fēng)險疏漏。原房主明知房屋已售出交付，仍配合房屋二次流轉(zhuǎn)，屬于惡意違約行為。涉案中介負(fù)責(zé)人更是明知房屋存在權(quán)屬爭議、有人長期居住，在未實地核驗房源的情況下違規(guī)收購、轉(zhuǎn)手過戶，交易流程嚴(yán)重不合規(guī)，是造成房屋權(quán)利混亂的推手。

銀行作為專業(yè)金融機構(gòu)，實地核查抵押物是法定強制性風(fēng)控義務(wù)。涉案2019年抵押業(yè)務(wù)未落實上門勘查、未核實房屋實際居住狀態(tài)，直接忽略房屋存在真實權(quán)利人的重大瑕疵，屬于典型的履職不到位、風(fēng)控流于形式。本次裁定僅為程序性駁回，并非否定住戶的實體權(quán)利。當(dāng)事人仍可另行起訴，向原房主、違規(guī)中介追責(zé)維權(quán)。同時，本案也為市場敲響警鐘，購房者需妥善留存全套交易、入住憑證，及時跟進過戶；金融機構(gòu)必須嚴(yán)格落實抵押實地核查制度，杜絕形式化審批，守住信貸風(fēng)控底線。（信網(wǎng)記者）

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