極目新聞?dòng)浾?鄧波

“掏空積蓄借錢買房，裝修辦證的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)房屋早被查封了，如今還可能被拍賣。”近日，貴州黔西南州興義市瀾湖郡小區(qū)多名業(yè)主向極目新聞反映，他們通過正規(guī)渠道購買的房屋，正面臨無法辦證且要被拍賣的窘境。

瀾湖郡位于黔西南州興義市樂園路，開發(fā)商是興義市匯鑫房地產(chǎn)有限公司（下稱“匯鑫房地產(chǎn)公司”），2017年開盤，以“打造興義最具性價(jià)比的好房子”為口號對外銷售。

瀾湖郡售樓中心的沙盤（極目新聞?dòng)浾?鄧波 攝）

多名業(yè)主稱，2019年至2020年間，他們購入該小區(qū)房屋，但一直未能正常竣工驗(yàn)收。直到2024年保交樓達(dá)到入住條件，他們?nèi)胱⊙b修和辦證時(shí)才得知，房屋早已被異地法院查封，現(xiàn)在還可能被拍賣，他們擔(dān)心“錢房兩失”。

6月11日，極目新聞?dòng)浾邔?shí)地走訪該小區(qū)二期看到，已有不少業(yè)主入住，但部分樓棟地下停車場未修建完整，鋼筋、腳手架等裸露在外。

購房戶發(fā)現(xiàn)買的房子早已被查封

業(yè)主昝建剛是興義市烏沙鎮(zhèn)人，多年來一直在興義市區(qū)租房住打零工。2019年，因孩子即將上學(xué)，長期租房多有不便，他萌生出買房安定的想法，“經(jīng)過對比，我們覺得瀾湖郡環(huán)境不錯(cuò)，離孩子上學(xué)的地方近，附近也能找到工作，就定了這里。”

昝建剛看中的房子位于瀾湖郡小區(qū)二期G1棟，這套房子使用面積99平方米，有三個(gè)房間，一家老小六口人湊合居住，每平方米3653元，總價(jià)約35萬元。他打算以按揭方式購買，首付8萬元，貸款約27萬元。其中有4萬元首付還是來自親戚朋友的借款，“打算辛苦個(gè)幾年，讓一家人有個(gè)安穩(wěn)的家。”

瀾湖郡G1地下車庫仍是露天空地（極目新聞?dòng)浾?鄧波 攝）

2019年10月，昝建剛交了首付款，但一直未能辦理住房貸款按揭手續(xù)。他稱，曾多次去找開發(fā)商方面，結(jié)果對方以各種理由拖延，直到2020年9月才在住建局登記備案，但貸款一直未能辦理。2023年3月，昝建剛及多名業(yè)主向住建局及街道辦投訴、求助，開發(fā)商匯鑫地產(chǎn)公司才現(xiàn)身提出一個(gè)解決方案，要求補(bǔ)交剩余房款，金額可以“優(yōu)惠”。經(jīng)兩次簽訂購房補(bǔ)充協(xié)議，一共補(bǔ)交了16萬元剩余房款，昝建剛算是買下了房子。

昝建剛硬著頭皮東拼西湊，拿出這16萬元交給開發(fā)商，以為能早日住進(jìn)新房。可這份期待，很快就被現(xiàn)實(shí)擊碎。2024年7月，昝建剛收了房，他咨詢裝修貸時(shí)才得知，自己東拼西湊買的房子被查封了。法律文書顯示，2020年8月5日，他的這套房屋因借貸糾紛被查封。

極目新聞?dòng)浾吡私獾剑卸嗝麡I(yè)主與昝建剛的情況相似，這些業(yè)主有在縣城經(jīng)營手機(jī)店商戶，有湖南來此定居養(yǎng)老的七旬夫婦，還有辛苦勞作的農(nóng)民工。

重慶籍的葉興（化名）因喜歡興義的氣候環(huán)境，來此創(chuàng)業(yè)并打算養(yǎng)老定居，他在興義開了一家兒童診所，口碑不錯(cuò)。2020年8月16日至2022年1月27日，葉興在瀾湖郡小區(qū)二期購買了12套房屋，全款支付總價(jià)300萬元，“想法是給員工提供住宿，未來也可以對外出租，租金足夠我和妻子養(yǎng)老。直到2025年4月，政府保交樓后繳納契稅并開具發(fā)票，我才得知其中7套房子在購買前就已經(jīng)被查封，無法辦理房產(chǎn)證。”

房子被查封，開發(fā)商還讓補(bǔ)齊尾款

重慶市銅梁區(qū)人民法院和大渡口區(qū)人民法院的兩份查封明細(xì)清單顯示，銅梁區(qū)首輪查封瀾湖郡小區(qū)74套房屋，36個(gè)地下車位；大渡口區(qū)人民法院查封了43套房屋，去重后瀾湖郡小區(qū)有42套房屋被查封。

葉興告訴記者，2022年交房逾期后，他將開發(fā)商告上法院，要求支付相關(guān)違約金，這時(shí)他還不知道房子已被查封。他支付的300萬元購房款也沒有進(jìn)到開發(fā)商的公賬，均按照開發(fā)商當(dāng)時(shí)出具的委托書，分多筆支付給了兩個(gè)私人賬戶。

余國富與昝建剛情況相似。他是一名建筑工人，2019年交首付簽合同購買瀾湖郡小區(qū)二期的房子，此后兩年小區(qū)建設(shè)進(jìn)度緩慢，出現(xiàn)停滯。2023年，經(jīng)過坪東街道辦、興義市住建局等多方介入，組織業(yè)主與匯鑫房地產(chǎn)公司協(xié)調(diào)。開發(fā)商稱因賬戶異常，無法通過正常按揭放款，以“現(xiàn)金優(yōu)惠”的方式，建議業(yè)主補(bǔ)齊剩余房款。

被查封開發(fā)商與業(yè)主簽訂的補(bǔ)充協(xié)議（受訪者供圖）

2023年3月16日，余國富與開發(fā)商簽訂協(xié)議，原總價(jià)34萬元的房款降至25萬元；5月10日，雙方再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，開發(fā)商再次優(yōu)惠2萬多元，要求余國富支付剩余的房款5.7萬元。

余國富稱，當(dāng)時(shí)在政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)下，東拼西湊補(bǔ)齊了房款。直到被查封后，他們才發(fā)現(xiàn)不對。當(dāng)時(shí)他們按照開發(fā)商的要求，第一次簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)將錢款打進(jìn)了私人賬戶，第二次則是將錢款打入了小區(qū)物業(yè)貴州勛曄物業(yè)公司的賬戶。該物業(yè)公司負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)時(shí)確實(shí)開設(shè)賬戶代開發(fā)商收款，但不知款項(xiàng)進(jìn)出情況。

“房子對于我們來說是天大的事，一直壓在心上，現(xiàn)在睡覺都要靠吃藥輔助。”昝建剛向記者表示，當(dāng)初如果得知房屋被查封，也不會再選擇交錢，損失也不會有這么大。

瀾湖郡二期地庫鋼筋裸露仍是露天空地（極目新聞?dòng)浾?鄧波 攝）

開發(fā)商深陷司法糾紛成被執(zhí)行人

葉興告訴極目新聞?dòng)浾撸?jīng)過訴訟了解到，匯鑫房地產(chǎn)公司開發(fā)的瀾湖郡多套房屋被查封，系因該公司為實(shí)控人及案外人的上千萬元借款提供擔(dān)保，債務(wù)人無法歸還借款，匯鑫房地產(chǎn)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，被債權(quán)人起訴并查封名下物產(chǎn)。

據(jù)天眼查，匯鑫房地產(chǎn)公司系失信被執(zhí)行人，被起訴司法案件230起，案件總金額1.59億元。自2020年5月19日至2025年7月8日，該公司陸續(xù)被多家法院執(zhí)行100起案件，涉案金額5400余萬元。

相關(guān)文件顯示，2022年9月23日，開發(fā)商匯鑫地產(chǎn)公司向黔西南州城市建設(shè)投資公司借款800萬元，作為第一批保交樓專項(xiàng)資金，用于建設(shè)未完工的小區(qū)。2024年1月，瀾湖郡二期項(xiàng)目地上住宅部分勉強(qiáng)達(dá)到入住條件，通電通氣通水，但一直沒有通過竣工驗(yàn)收。興義市住建部門相關(guān)工作人員稱，該小區(qū)二期達(dá)不到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，為了保障老百姓的住房需求，根據(jù)保交樓相關(guān)文件，確保主體結(jié)構(gòu)安全和消防安全評估，讓業(yè)主能夠入住并辦理產(chǎn)權(quán)證。

極目新聞?dòng)浾邔?shí)地走訪該小區(qū)二期看到，雖未能竣工驗(yàn)收，但已有不少業(yè)主入住，有的樓棟地下停車場都未修建完整，鋼筋、腳手架等裸露在外，還有樓棟對外出入口還未修好，處于懸空封閉狀態(tài)。

昝建剛和余國富借款裝修了房子，并搬了進(jìn)去。2025年，部分業(yè)主陸續(xù)嘗試辦理房產(chǎn)證。因房子被查封，無法辦證。

為了生活和歸還購買房屋的欠款，這幾年余國富一直奔波在各個(gè)工地。得知房屋被查封后，他曾通過信訪和向查封法院提交執(zhí)行異議的方式維權(quán)。

興義市住建局2024年7月的信訪答復(fù)書顯示，經(jīng)核實(shí)系因開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致房屋存在相關(guān)交付問題，貴州省房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)內(nèi)顯示，該房屋已經(jīng)登記在余國富及其妻子名下，該局已督促開發(fā)商盡快協(xié)助變更產(chǎn)權(quán)。

重慶市大渡口區(qū)人民法院執(zhí)行裁定書顯示，該法院審理后認(rèn)為，余國富的房屋合同簽訂時(shí)間為2020年9月21日，查封時(shí)間為2020年8月5日，故買賣合同在查封之后，實(shí)際入住占有也在查封之后，所以駁回執(zhí)行異議。

余國富告訴記者，他們在2019年購房時(shí)就已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購房合同，但直到2020年9月21日，開發(fā)商才到住建局網(wǎng)簽備案，并用備案合同換了他們之前簽的合同。法律文書顯示，昝建剛向法院提出的執(zhí)行異議被駁回，也是同樣原因。

當(dāng)?shù)貙⒔M織多部門共同研究解決

葉興告訴記者，2026年5月，重慶市大渡口區(qū)人民法院已經(jīng)到瀾湖郡小區(qū)評估被查封房產(chǎn)情況。也就意味著，這些房產(chǎn)將面臨被法拍的境地，一旦法拍成功，這些沒有拿到房產(chǎn)證的業(yè)主們將面臨負(fù)債買房后卻無家可歸的局面，大家心里很著急。

昝建剛的家（極目新聞?dòng)浾?鄧波 攝）

匯鑫房地產(chǎn)公司擔(dān)保債務(wù)的債權(quán)人向極目新聞?dòng)浾弑硎荆壳耙呀?jīng)向法院申請執(zhí)行，走法拍流程。

業(yè)主曾向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門反映情況，得到的回復(fù)是：安心住，當(dāng)?shù)貙⒈Ｕ蠘I(yè)主的合法權(quán)益。但業(yè)主們認(rèn)為，一旦執(zhí)行法院拍賣成功，就面臨騰房清退，如果對抗法院的法拍，就涉嫌違法犯罪，會惹下更大麻煩。大家還表示，他們無法起訴開發(fā)商合同違約，官司大概率會贏，但贏了后購房合同就會被撤銷，房地產(chǎn)公司無錢可還，就是變成真正意義上的錢房兩空了。

業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商在房屋被查封的情況下隱瞞實(shí)際情況對外銷售，并收取房款，涉嫌詐騙。2026年3月，葉興以匯鑫房地產(chǎn)公司涉嫌合同詐騙罪、非法處置財(cái)產(chǎn)罪向興義警方報(bào)案。興義市公安局出具的不予立案通知書顯示，該局經(jīng)審查后認(rèn)為沒有犯罪事實(shí)，不予立案。

6月11日至12日，極目新聞?dòng)浾吲阃瑯I(yè)主走訪了當(dāng)?shù)亟值擂k、住建局、自然資源局等有關(guān)部門，相關(guān)工作人員表示，開發(fā)商資金鏈斷裂，現(xiàn)在已經(jīng)無法聯(lián)系到匯鑫房地產(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人，業(yè)主們面臨的情況需要多個(gè)部門協(xié)調(diào)解決。

記者也嘗試聯(lián)系開發(fā)商方面，售樓部已經(jīng)人去樓空，電話關(guān)機(jī)或無人接聽。

瀾湖郡二期G1棟樓下的爛尾車庫（極目新聞?dòng)浾?鄧波 攝）

業(yè)主們提出疑問：為何被查封后還能網(wǎng)簽、后續(xù)房款為何進(jìn)入私人賬戶？住建局相關(guān)工作人員解釋稱，這是歷史遺留問題，2023年以前，住建局的網(wǎng)簽備案系統(tǒng)與自然資源局的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)信息不互通，住建部門辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，無法及時(shí)了解房屋的查封和抵押情況。后續(xù)房款進(jìn)入私人賬戶系因開發(fā)商賬戶被封，為籌措后續(xù)建設(shè)款項(xiàng)，因此以優(yōu)惠方式讓業(yè)主們交錢到私人賬戶。

?12日，興義市有關(guān)權(quán)威部門工作人員回應(yīng)極目新聞?dòng)浾弑硎荆瑢τ谌罕姺从车那闆r，興義市近期將組織相關(guān)部門共同研究，了解群眾訴求，幫助群眾解決實(shí)際困難。

律師：開發(fā)商或涉民事違法及刑事犯罪

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、公益律師趙良善針對本案分析指出，業(yè)主執(zhí)行異議被駁回的核心癥結(jié)是房屋查封在先、購房及網(wǎng)簽在后，該交易存在法定剛性法律風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)司法規(guī)定，購房者想要排除法院強(qiáng)制執(zhí)行，需同時(shí)滿足四大要件：查封前簽訂合法購房合同、查封前合法占有房屋、支付全部或大部分房款、非自身原因未過戶。涉案房屋被查封后，物權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)限已被法律鎖定，業(yè)主僅擁有普通購房債權(quán)，不具備排他性物權(quán)期待權(quán)，無法對抗司法執(zhí)行。同時(shí)，查封房屋依法不得轉(zhuǎn)讓，本案相關(guān)房屋違規(guī)網(wǎng)簽僅存?zhèn)鶛?quán)效力，不產(chǎn)生物權(quán)法律效力，無法阻卻法拍、完成確權(quán)。

趙良善認(rèn)為，開發(fā)商隱瞞房屋查封事實(shí)售房、收款、辦理網(wǎng)簽的行為，兼具民事違法與刑事犯罪嫌疑。民事上，開發(fā)商構(gòu)成欺詐，業(yè)主可主張撤銷合同、追回房款并索賠。刑事上，開發(fā)商行為涉嫌非法處置查封財(cái)產(chǎn)罪；深陷債務(wù)糾紛仍隱瞞真相、違規(guī)收款、挪用資金且后期失聯(lián)，符合合同詐騙罪構(gòu)成要件。

針對本案困境，趙良善表示，業(yè)主雖無法通過執(zhí)行異議阻止房屋拍賣，但可在異議被駁回后依法提起執(zhí)行異議之訴，拖延拍賣進(jìn)程、固定開發(fā)商違規(guī)售房證據(jù)，為維權(quán)爭取時(shí)間。

趙良善提醒，購房者需筑牢購房風(fēng)險(xiǎn)防線，購房前核驗(yàn)開發(fā)商資質(zhì)，查詢房屋查封、抵押狀態(tài)；交易中嚴(yán)守資金監(jiān)管規(guī)則，拒絕私人、物業(yè)賬戶收款，房款必須進(jìn)入官方監(jiān)管賬戶并索取正規(guī)發(fā)票。同時(shí)，網(wǎng)簽后及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，鎖定物權(quán)期待權(quán)。若遭遇開發(fā)商隱瞞房屋瑕疵、逾期交房等問題，需立即停付房款、固定證據(jù)，通過民事起訴、行政投訴、刑事報(bào)案等多渠道同步維權(quán)，減少自身損失。