開建·瑞筑花園。受訪者供圖

開建·茗筑水岸。受訪者供圖

本次“以舊換新”南沙開建集團根據客戶情況量身定制置換方案。受訪者供圖

采寫 / 南都·創享灣區記者 魏凱

受訪者供圖　　

自中央提出促進樓市見底企穩的政策要求以來，“以舊換新”正成為各地政府越來越重視的政策措施，通過提供優惠打通居民舊房換新的置換鏈條，不僅可以激活市場活力帶來市場需求，也為樓市優化供給結構、建設更多好房子打開空間。

正因為種種利好效應，當前全國已有超100個城市持續推進住房“以舊換新”政策，各地根據自身情況積極探索不同的置換模式。不久前，廣州南沙開建集團正式發布“以舊換新”方案，聚焦舊房委托出售、新房定向選購兩大核心環節。相比其他城市，南沙地方國企承擔兜底收購舊房的做法可以一舉解決置換過程中舊房出售難的痛點，暢通整個以舊換新鏈條。

此外，南沙將舊房置換和保障房籌集等其他穩樓市措施集成在一起，形成了一套多層次、全覆蓋的住房供應體系，不僅為南沙構建房地產發展新模式進行了創新試點，也為全國各地提供了經驗借鑒。　　

“一戶一策”定制置換方案

本次“以舊換新”活動期間，南沙開建集團將會根據客戶具體情況量身定制置換方案，真正做到“一戶一策”。

如果市民現有舊房已還清銀行貸款，可以選擇無貸款置換模式。假如舊房收購價格160萬元，計劃購置250萬元新房，銀行按揭貸款審批首付100萬元，收購公司將代付首付，待銀行發放剩余150萬元新房按揭貸款后將舊房尾款60萬元支付給客戶，全程無需客戶自行墊付首付，輕松換房還能拿到剩余資金。

如果市民現有舊房還有貸款未還清，可以選擇有貸款置換模式。假如舊房收購價格160萬元，未還舊房貸款40萬元，計劃購置250萬元新房，銀行按揭貸款審批首付100萬元。南沙開建集團會提供“資金過橋”方案供客戶選擇，協助辦理相關事宜。在代付首付100萬元并協助還清40萬元舊房貸款，且銀行發放剩余150萬元新房按揭貸款后，最終將舊房尾款20萬元支付給客戶。

在置換過程中，南沙開建集團將提供貼心服務，包括免收舊房出售及新房購買的評估費、中介服務費，換房者可以免租金續住舊房直至新房交付后6個月。

作為配套措施，南沙開建集團專門成立廣州南沙開建住房租賃發展投資有限公司作為“以舊換新”的統一收房主體，而參與“換新”的項目也是該集團旗下的優質樓盤，包括南沙壹號、未來城市、茗筑水岸、珺筑水岸、瑞筑花園、頤德灣尚等多個樓盤，涵蓋一線江景、海景豪宅、TOD智慧社區等多種類型，交通便利、配套齊全。更值得期待的是，未來南沙壹品（橫瀝TOD項目）、8號公館（靈山水街項目）等優質住宅建成后，也將全面納入“以舊換新”房源庫，為市民提供更加多元、更高品質的居住選擇。

南沙開建集團相關負責人介紹，為讓市民更直觀地了解置換過程，目前已經將整個流程整合成六個標準步驟：報名申請、資格審核、舊房評估、新房選購、簽訂協議、完成置換，每一步均有專人跟進，確保流程高效、透明。市民可通過掃描報名二維碼，也可前往南沙開建集團各線下營銷中心現場咨詢辦理，專業置業顧問將提供一對一服務，全程協助完成置換流程。

在本次南沙推出“以舊換新”活動之前，國內其他城市已經紛紛推出類似的置換舉措，廣州也在市房地產行業協會的參與下進行了部分試點。

資料顯示，2024年廣州“以舊換新”活動共吸引68家房企、206個項目參與，累計促成超1200組客戶簽約，成交金額逾百億元，并釋放約1600組潛在置換需求，2025年及今年“以舊換新”活動也在繼續擴大參與范圍，推動形成“售舊-換新-裝修-安居”全鏈條服務體系。

而從全國范圍看，目前各地住房“以舊換新”大致可以分為幫賣、回購和補貼三種模式。

在幫賣模式下，由開發商聯合中介機構對舊房優先推售，若在一定期限內舊房售出，則按流程購買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。這一模式下的“賣舊買新”會更加便利、節約交易成本，但無法保證舊房一定能夠售出。

回購模式按執行主體不同可又分為房企回購或者國企回購，前者由出售新房的房企回購消費者手中的二手房，后者由地方國企收購舊房用作保障房、安置房。這一模式下置換方式更直接，舊房不怕賣不出去，但也可能存在收購價達不到預期，執行主體面臨收購資金籌集難等問題。

第三種補貼模式是指政府部門對成功完成住房置換的家庭給予一定的購房補貼或者稅費優惠。比如，部分地區明確對出售舊房并在半年內購買新房的納稅人可獲得部分稅費補貼，這一模式下政府的政策成本更低，但同樣需要解決舊房出售的痛點環節。

相比之下，南沙目前的“以舊換新”模式更接近于上述的回購模式，但是在置換新房房源方面范圍更寬，提供的戶型選擇更多，配套也更為成熟。　　

主動拿出好房子納入置換房源

從前期各地的實踐經驗看，新房的品質和配套成為影響居民是否置換的重要因素。改善型需求要么沖著面積更大、地段更好，要么沖著學位配套更齊全。如果新房滿足不了這些需求，整個置換鏈條就不會發生。而在南沙本次置換活動中，主動拿出好房子供居民選擇，避免簡單把活動作為樓市去庫存的手段是另一個特點。

首批參與置換的8個新房樓盤都很“能打”，以最新開盤的南沙區首個“好房子”項目南沙壹號為例，該樓盤于今年3月開盤，項目VIP認購專場首批去化已達80%、銷售金額達3.8億元，憑借強勁的城市發展勢能與產品過硬的核心競爭力，樓盤吸引了來自香港、澳門等地的大批購房者涌入南沙看房，成為大灣區高凈值人群買房的熱門新選。

樓盤區位選址在蕉門水道邊上、坐擁一線江景，總占地面積約9.6萬平方米，規劃打造集居住和商業于一體的高品質濱水社區。在占據核心地段、稀缺資源的基礎上，南沙壹號跳出標準化復制的產品營造邏輯，項目聚焦南沙“好房子”高標準體系，在空間設計、材質工藝等多維度實現突破，一期主推面積約200平方米的南向江景大平層，戶戶朝南純板樓、三梯兩戶專梯專戶、新規30%陽臺率，全面滿足改善型用戶的居住需求。

在今年3月的開盤慶典活動上，南沙開建集團還邀請了香港藝人佘詩曼化身“新聞女王”到場對產品特點進行播報，“南沙就是那種能讓人兼顧工作與生活，享受高質量生活的地方，我從香港過來廣州南沙，非常方便，希望有機會和大家做鄰居。”

她還特別推介了南沙的宜居生活方式，認為這里能讓人兼顧工作與生活，享受高質量生活。同時，作為粵港澳大灣區的地理幾何中心，南沙交通四通八達，生態環境一流，人們可以盡情擁抱都市的繁榮，又享受大自然的舒適寫意。

“自三月份開放以來，客戶的咨詢量、到訪量都有大幅提升。”南沙壹號銷售經理鐘藝玲表示，很多客戶來自香港和澳門，項目主打高質量產品非常符合他們的需求，也體現了大灣區高凈值人群對于安居南沙的信心。

除了南沙壹號之外，其他參與置換的樓盤也以大戶型為主，茗筑水岸位于明珠灣商圈靈山島尖（灣區實驗學校對面），主打低容積率的高端濱水大平層，目前主力在售165-195平方米三室大戶型，專梯專戶，項目定位嶺南風格生態社區、成熟生活配套與一線濱水資源。周邊優質教育資源豐富，滿足從幼兒園到高中的全齡段教育需求。醫療則有中山大學附屬第一醫院南沙院區等一批優質醫療機構，商業配套方面周邊配備了4萬平方米地下商城、購物中心等，滿足居民吃喝玩樂購的各種需求。

另一個參與置換的頤德灣尚是明珠灣板塊的低密度純板式改善型洋房，擁有35%高綠化率、2.29低容積率，精準契合改善型客群對宜居性與私密性的核心訴求。樓盤坐擁約2公里一線海景，并被大山乸森林公園、紅樹林、南沙體育館三大文體生態地標環繞，外部景觀稟賦稀缺，內部配置中式園林、會所、健身中心、恒溫泳池及兒童游樂區，同步引入自持商業頤德天地及高標準幼兒園，形成“住、游、購、教”一體化生活閉環。

整體來看，位于明珠灣等核心區位、坐擁江景、大戶型、低容積、低密度、高綠化是這批參與置換房源的共同特點。再加上當前南沙作為廣州城市副中心和國家戰略重大平臺的發展潛力和優勢，以及目前正在推進的未來城市試點，全力布局打造一批“好房子、好小區、好社區、好城區”，種種利好因素都成為南沙“舊房換新”獲得市場歡迎的支撐。　　

暢通置換鏈條有望形成多方共贏

在發布“以舊換新”活動的公告后，已有過百位市民登記了換房意向，與專屬工作人員對接敲定個性化置換方案。樓市“小陽春”也為南沙置換活動營造了良好氛圍。

各方公布的統計數據顯示，3月廣州新房銷售價格環比上漲0.3%，同期全市新房網簽7059套，環比增長241%、同比上漲26.67%，成交量價漲幅領跑一線城市。進入4月，廣州市場保持穩中有升的態勢，據機構監測，4月中旬廣州單周新房成交環比回升5.4%，核心區域項目來訪與認購保持高位。

近期南沙區住房和城鄉建設局披露數據顯示，3月全區一手住宅成交面積同比增長30.7%，二手房網簽面積同比增長4.25%，市場活躍度顯著提升。

成交熱度的回升帶動南沙多個參與置換活動的樓盤受到更多市場群體的關注。

在3月中旬的2026廣州住建產業香港推介會上，南沙開建集團攜開建?南沙壹號、開建·南沙壹品、開建·8號公館三大標桿項目赴港推介，受到香港相關行業機構及企業的關注。此外，3月初，由哈爾濱和太原商會、房協、業界媒體組成的北方考察團也來到南沙，對南沙在城市配套、生態人文、宜居置業、產業科創等方面的價值表達了認同和強烈的投資興趣。

在克而瑞廣佛分析師趙仁婕看來，“以舊換新”等政策措施不僅著眼于短期成交量的提升，更將深刻地促進南沙房地產市場內在結構的系統性優化。

未來南沙樓市的產品結構將進一步向改善型需求靠近，大戶型將成為未來供應和成交的絕對主力，產品的競爭焦點將從單純的地段和價格全面轉向品質，綠色建筑、智慧社區、高品質物管等服務將成為核心競爭力。

此外，開發商的結構也將逐步向頭部央企和地方國企集中，由于政策執行涉及政府信用、資金安全和長期運營，由央企國企等信譽良好的品牌房企開發的項目更容易通過審核，被納入政府的置換房源名錄，獲得更為廣闊的發展前景。

而從南沙各片區發展前景看，政策帶來的購買力將更集中地流向配套成熟、規劃前景明朗的核心片區，明珠灣、蕉門河中心區等價值高地的新房去化速度會加快，一些目前生活配套匱乏的板塊將在市場選擇中被拉開更大的差距。

對于南沙保障房籌集而言，目前在南沙開建集團的運營下，通過系統性收儲與轉化機制，原本分散的存量住房被有效整合，轉變為保障性租賃住房、人才房和安置房的穩定供應渠道，這使得南沙得以加速構建“商品住房+保障性住房”雙軌并行的多層次、全覆蓋住房供應體系，滿足從新市民到高層次人才的多元化居住需求，為南沙樓市長遠發展奠定更為穩固的基礎。

展望未來，一個圍繞置換鏈條形成的多方共贏局面也在逐步明晰。

居民解決了舊房難賣的后顧之憂，還能通過各項稅費減免和補貼降低了置換的時間和財務成本；開發商則獲得了一條穩定的客戶來源和去化渠道，有助于加速資金回籠，改善現金流；對于租賃群體而言，收儲兜底的房源中相當一部分將作為保障房投放市場，直接增加了市場中低租金房源的供給量，有助于平抑整體租金水平，為新市民、青年人提供更多可負擔的租住選擇。

對地方政府而言，置換加快了商品住宅庫存去化，有助于穩定區域房地產市場。同時，以市場化方式高效率地籌集了大量保障房和安置房房源，減輕了政府在舊改安置和保障房建設方面的財政支出壓力和建設管理負擔。此外，通過住房政策的優化，增強了南沙對產業人才的吸引力。

可以預見，隨著南沙“以舊換新”政策的落地推進，上述多方共贏的局面也將惠及更多的市場群體，在前期示范案例的帶動下，未來也將有更多置換需求的居民加入其中，成功實現自己的安居夢。