河南
5月份社融數據出來了。
還是先看住戶部門的貸款——
5月單月貸款減少1412億元，延續了降杠桿趨勢，同比少增1952億元；
其中，短期貸款減少840億元，同比多減632億元，反映出居民對消費貸、信用卡貸等短期借貸需求持續疲軟；
中長期貸款減少571億元，同比多減1317億元，主要受住房按揭貸款需求減弱影響，表明居民購房意愿和加杠桿意愿仍偏弱
5月份的住戶部門貸款數據，其實比4月份已經好很多了。
4月，住戶貸款總額減少7869億元，同比多減2653億元，其中短期貸款減少4462億元，同比多減443億元；中長期貸款減少3408億元，同比多減2177億元
比較“樂觀”的說法——5月份的降幅在收窄
比較“悲觀”的說法——收窄的降幅，依然延續了跌勢
按理說，在各方面都在說房地產回暖項目熱銷樓王頻現的當下，中長期貸款不應該降的；
但是，它卻偏偏降了；
這只說明了一個事實——所謂的“回暖熱銷搶房”這些字眼，只是少數城市的狂歡，對于大多數城市的樓市，唯一能感受到的是一線城市的熱鬧，而自己的體感依舊身處嚴寒——
別人的熱鬧，和你無關！
三四五月份和已經過了快一半的六月份，上海深圳二手房賣得不錯。
上海二手房的成交單價已經逆轉上升了。
所以，大部分研究機構都認為，樓市在今年會觸底。
那么問題來了，觸底之后呢？
只要學過經濟學或者略懂經濟的，基本上都知道量價關系。
量價關系有四種情況，咱一個一個說。
量漲價漲：這種情況說明市場很活躍，買家遠多于賣家，市場需求量遠大于供應量，且供應量持續增加，最典型的年份是2016-2021；
量漲價跌：市場需求量仍在持續增加，但供應量已經開始大于需求量；最典型的年份是2023；
量跌價漲：市場需求量開始銳減，成交量開始變少，但供應量遠小于需求量；這種情況樓市還沒出現過；
量跌價跌：成交量減少，市場需求不足；2023年至今的樓市基本都是這種情況。
正常情況下，這四種量價關系的走勢是量跌價跌→量跌價漲→量漲價漲→量漲價跌，量跌價漲是低點反彈的重要轉折點；
什么時候價格漲上去了，包括商品單價和成交總價，才能夠進入大家喜聞樂見的“量漲價漲”。
5月份的70城數據已經出來了，新房環比上漲的城市比4月份又了1個；
這是一個好信號。
好信號不一定意味著市場會徹底的反轉。5月份的居民中長期貸款數據就給那些唱多的哥們潑了一大瓢涼水
——如果像他們說的，樓市反轉了，怎么貸款數據沒上去呢？難道買家都已經首付變全款了？
4月和5月，住戶部門的存款也少了。
4月，存款余額比3月少了19407億元；
5月，存款余額比4月少了1100億元；
存款大搬家，要么投資，要么流向資本市場，要么消費花掉了，要么還了債。很顯然，流入股市和還債的更多。
買股票，是為了賺錢；還債，是自己主動去杠桿。住戶部門最大的杠桿，毫無疑問是按揭買下的房子。
之前，一個一直的觀點：50%的杠桿率，加10年中長期國債的收益率，等于買入信號。
現在，很多城市的租金收益率已經超過了10年中長期國債的收益率；而杠桿率并沒有回歸到正常區間。
央行數據顯示，2026年一季度末居民部門杠桿率為59.0%，較2024年一季度的62.3%持續下降了不少；5月份的居民貸款數據減少，意味著杠桿率有可能降至58%左右
主動加杠桿，說明可能會賺錢
主動降杠桿，主動降資產負債表，說明這確實不是能賺錢的生意，保本或無可能。
上海深圳的樓市，只說明這兩個城市反轉了，
但大多數城市的反轉，估計還需要更長的時間。
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