中新經(jīng)緯6月20日電 (薛宇飛)今年5月，顏晨(化名)在四川省成都市武侯區(qū)買下一套75平方米的“老破小”房源，“最開始的想法是用來投資，同時(shí)也不想讓公積金趴在賬戶里吃灰。”

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，全國多個(gè)一二線城市的二手房交易中，低總價(jià)房源的成交占比有所提升，甚至占到全部二手房成交量的相當(dāng)比例。比如，成都市100萬元以內(nèi)的二手房成交量占全部二手房成交量的53.9%。

“老破小”，為何會(huì)成為香餑餑？

“公積金基本能覆蓋”

顏晨(化名)購置房源的小區(qū)環(huán)境 受訪者供圖

顏晨在成都擁有自己的住房。工作數(shù)年后，她的住房公積金賬戶中的資金不斷積累，既不需要租房又不需要還房貸的她，一直想著如何更好地利用這筆錢。之后，購置一套房子的想法逐漸萌生。

顏晨告訴中新經(jīng)緯，她加入了一個(gè)微信群，群里會(huì)不定時(shí)分享成都市區(qū)在售的“老破小”房源，“微信群里購買‘老破小’的人，主要是以投資為目的。”

顏晨于今年5月買入了成都市武侯區(qū)玉林板塊一套二手房房源，總價(jià)約85萬元，房齡超過20年，沒有電梯。她說：“市區(qū)帶電梯的二手房，都比較貴，租售比偏低，不適合投資。”

顏晨還稱，“盡管有些‘老破小’房源的租售比更高，但看房時(shí)，我相中這個(gè)房子的戶型和小區(qū)環(huán)境，考慮到未來可能自己去住，就買下了。”

購置這套房源，顏晨付了14萬元首付，月供在3000元左右，她的公積金基本能覆蓋。目前，她計(jì)劃將這套房子出租，租金在2500元/月左右。粗略計(jì)算，這套房源的租金回報(bào)率或租售比(年租金/總房?jī)r(jià))約為3.53%。需要指出的是，這一數(shù)據(jù)并未考慮房屋空置、中介費(fèi)用、房屋維護(hù)等情況。

成都市低總價(jià)二手房房源的成交占比，有所提升。貝殼研究院西南分院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，成都市100萬元以內(nèi)的二手房成交量占全部二手房成交量的比例約為53.9%，較2025年提升了5.6個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，其余總價(jià)段的房源成交占比均出現(xiàn)一定程度下滑。

貝殼研究院西南分院稱，成都地段好、總價(jià)低的二手房，正在成為剛需客群的優(yōu)選。這類房源大多配套成熟，填補(bǔ)著新房市場(chǎng)的供應(yīng)空白。

租售比跑贏定期存款利率

資料圖：北京市朝陽區(qū)金臺(tái)路某小區(qū)住宅樓 中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

在多個(gè)一二線核心城市，“老破小”二手房都出現(xiàn)一定升溫，低總價(jià)房源成為成交主力軍。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京市二手房成交16010套，其中300萬元以下的房源占比75.7%。

據(jù)上海中原研究院，今年5月，上海市二手房成交24897套，其中，300萬元以下房源仍為主力價(jià)段，成交量為17067套，占比約為68.55%。面積段方面，主流成交仍為50至70平方米、70至90平方米兩個(gè)面積段，合計(jì)占比約49.28%。

據(jù)深圳中原研究中心，今年5月，深圳市二手住宅過戶套數(shù)為5534套。從成交總價(jià)段的分布看，150萬元以下、150萬元至250萬元、250萬元至350萬元房源的成交占比分別約為10%、17.1%、20.7%，合計(jì)約47.8%。從面積段看，60至90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大。

杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，杭州市成交的二手房中，60至90平方米房源占比達(dá)到39.1%，環(huán)比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)200萬元以內(nèi)的二手房占比達(dá)到56.1%，環(huán)比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯稱，多地出現(xiàn)的低總價(jià)房源成交占比提升現(xiàn)象，是房?jī)r(jià)回落、首付比例下調(diào)、房貸利率處于歷史低位等多重因素共同作用的結(jié)果。同時(shí)，房?jī)r(jià)止跌或上漲預(yù)期開始形成，掛牌量最大的壓力期已逐步過去。在這一過程中，房產(chǎn)作為生息資產(chǎn)的配置價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，租售比成為本輪二手房交易中被廣泛討論的核心指標(biāo)。

據(jù)易居研究院測(cè)算，成都、武漢、重慶、南京、深圳、上海、北京、廣州、杭州“老破小”二手房的租售比分別約為3.80%、3.20%、3.03%、3.00%、2.75%、2.45%、2.00%、1.92%、1.84%，上述8城平均租售比為2.67%。

對(duì)比看，據(jù)中國貨幣網(wǎng)，6月18日，中國10年期國債收益率約為1.7554%。據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)，截至2026年5月29日，全國現(xiàn)金管理類產(chǎn)品的平均近7日年化收益率為1.17%。

融360數(shù)字科技研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，銀行整存整取存款3年期平均利率為1.685%，5年期平均利率為1.553%；大額存單3年期平均利率為1.738%，5年期平均利率為1.600%。

“考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。對(duì)于偏好人民幣資產(chǎn)、看重區(qū)位價(jià)值的投資者而言，‘老破小’房源已具備一定的類固收屬性。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

注意“老破小”潛在風(fēng)險(xiǎn)

不過，一些人對(duì)“老破小”房源依舊敬而遠(yuǎn)之。小區(qū)停車位緊張、物業(yè)服務(wù)不到位、房屋維護(hù)成本高等問題，都會(huì)影響居住品質(zhì)。

同時(shí)，租售比數(shù)據(jù)并未考慮房屋空置等因素，或存在測(cè)算結(jié)果偏高的情況。據(jù)中新經(jīng)緯了解，一些大型房屋租賃托管機(jī)構(gòu)在接管房源時(shí)，會(huì)要求房東每年給予1個(gè)月甚至更高的空置時(shí)長(zhǎng)，這意味著，房東每年只能拿到11個(gè)月或者更短的租金收益。

圖為老破小樓房

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，購房人需注意四方面風(fēng)險(xiǎn)。一是，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。部分房齡超過30年的老房子，銀行可能拒貸，買家只能全款購買。成交周期普遍較長(zhǎng)，部分房源掛牌一年仍無人問津，若急于變現(xiàn)，只能降價(jià)出售。

二是，房?jī)r(jià)下跌侵蝕本金風(fēng)險(xiǎn)。若租金收益難以覆蓋房?jī)r(jià)跌幅，看似賺了租金，實(shí)則虧了本金。

三是，租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。租金水平受人口流動(dòng)、就業(yè)形勢(shì)、租賃需求等多重因素影響，未來未必穩(wěn)定。

四是，城市更新轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)。城市更新確實(shí)為“老破小”房源帶來一定想象空間，但拆遷改造并非板上釘釘，征詢未通過、資金不到位等情況都可能導(dǎo)致計(jì)劃落空。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，從購房角度看，追求高租售比的購房者，可關(guān)注核心城市的主城區(qū)，這些區(qū)域經(jīng)過價(jià)格調(diào)整，性價(jià)比已逐步顯現(xiàn)。具體到房源選擇上，建議避開房齡超30年、無改造計(jì)劃、硬傷明顯的“真破小”。真正優(yōu)質(zhì)的“老破小”房源，往往是那些地段好、結(jié)構(gòu)穩(wěn)、有望煥新的“潛力股”。

一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入溫和修復(fù)通道

在低總價(jià)二手房源成交的帶動(dòng)下，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，以北京為例，今年1至5月該市二手住宅套均成交面積持續(xù)低于90平方米/套，處于2021年以來的低點(diǎn)，這說明“老破小”、純剛需住房是今年樓市“小陽春”成交主力。

　國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，5月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，連續(xù)4個(gè)月保持上漲；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)3個(gè)月保持上漲。

張大偉分析，人口持續(xù)向北上廣深等一線城市集聚，這些城市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源高度集中，每年穩(wěn)定涌入大量剛需、改善群體，住房供需也基本平衡，庫存去化周期合理，支撐房?jī)r(jià)保持韌性。

張大偉認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入溫和修復(fù)通道，但不存在大幅上漲空間。當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均維持在0.2%至0.6%的區(qū)間，政策以穩(wěn)為主，杜絕房?jī)r(jià)快速反彈，適合長(zhǎng)期自住、置換家庭擇機(jī)入場(chǎng)，不存在短期炒作的套利空間。

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