北京
6月16日國家統計局那組數據出來之后，我朋友圈里干中介的都跟過年似的。一線城市新房價格環比連續三個月上漲，5月漲了0.2%，二手房更猛，直接干到0.4%。說實在的，光看這幾個數字，你會覺得樓市好像一夜之間又支棱起來了。
但你要是真去翻那70個城市的完整名單，心情就沒那么舒暢了。
16個城市新房環比上漲，剩下的50多個要么趴著不動要么還在往下掉。二三線城市新房環比還在降，三線城市降幅甚至比上個月還擴大了0.1個百分點。這哪是什么全面回暖，分明就是一線城市自己在玩單機游戲。
你想想，一線城市新房價格之前可是連續跌了9個月。從去年5月一直跌到今年1月，直到今年3月才翻紅。這一波三連漲，與其說是市場自發的春天來了，不如說是政策硬生生把暖氣給打開了。
政策松綁這輪力度確實不小。深圳4月底定向放開了福田、南山、寶安核心片區的限購門檻；廣州5月密集出臺政策組合拳；上海2月底“滬七條”落地；北京早在去年底就不分首套二套商貸利率了。再加上公積金貸款額度上調、房貸利率往下走，這一套組合拳打下來，購房門檻確實低了不少。
但問題在于，門檻降了，沖進去的都是誰？
數據會說話。你看上海，5月新房環比漲0.2%，二手房環比漲0.6%。深圳更猛，新房環比0.4%領跑一線，二手房也是0.6%。但你要是把北京單拎出來——新房環比還跌了0.2%。四個一線城市，三個在漲，一個在跌，這分化本身就很說明問題。
更有意思的是結構。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進點破了一個現象：在杭州、深圳這些地方的高端市場，從事AI相關行業、收入較高的那撥人，買豪宅的熱情特別高。杭州未來科技城、深圳前海，這些區域的豪宅項目熱度肉眼可見。
今年前5個月，杭州總價3000萬到5000萬的房源網簽了88套，5000萬以上的46套，雙雙創下近十年新高。深圳那邊，3000萬以上豪宅成交同比翻了兩倍多。全國總價3000萬以上高端住宅前4個月成交同比增長16%。
網友那句調侃真沒毛病——“漲的都是買不起的盤”
這就有意思了。一方面，有錢人在瘋狂掃貨高端改善盤；另一方面，剛需板塊還是溫吞水。高盛中國房地產團隊主管王逸也承認，當前需求復蘇是由高端需求和中心城區“老破小”成交驅動的，中間層級還在調整。說白了，樓市回暖是回暖了，但跟大多數人沒啥關系。
那為什么偏偏是一線城市的高端盤先火起來？說白了就兩件事：人往哪兒走，錢往哪兒花。
人口和產業往核心城市集中，這個趨勢從來沒停過。一線城市的人口凈流入、產業基礎、改善需求，這些東西是二三線城市短期內復制不了的。科技創新能力強的城市，在市場修復中就是比別的地方更有韌性。再加上庫存確實在降——上海新房去化周期低至8.4個月，整個一線城市的新房在售項目5月只微增了1.3%。供給沒怎么放量，需求又在政策刺激下釋放了一點，價格自然就穩住了。
但你要說這是不是樓市真正的大拐點，我覺得還得再觀察觀察。
遠東資信研究院副院長張林有句話說得挺實在：目前房價的回升是政策驅動下的結構性底部修復，不是全面趨勢性反轉。70城新房價格同比雖然8個月來首次跌幅收窄，從-3.7%縮到-3.6%，但畢竟還在跌。一線城市新房同比也還是-1.7%。
說白了，現在的局面是：政策托底托出了一線城市的“豪宅先回暖”，但剛需購買力還沒真正激活。二三線城市更是還在坑里趴著。這種“強者恒強”的馬太效應，對普通購房者來說意味著什么？如果你是在核心城市有房的人，資產可能正在慢慢修復；如果你是在三四線城市手持多套房的人，可能還得再熬一熬。
樓市分化到這個程度，買房這件事真的不能再看全國大盤了。你得盯著具體城市、具體板塊、具體樓盤去看。一線城市回暖是真回暖，但回暖的到底是哪類房子，你自己心里得有個數。畢竟數據擺在那兒——漲的，確實都是很多人買不起的盤。
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