江蘇
我朋友在上海的小區近期準備成立業委會，首先要熱心業主向街道物管辦申請成立籌備組，這事看起來容易做起來卻困難重重，比如籌備組成員資格問題，就足額繳納物業費和沒有違章建筑這兩個條件就勸退了大部分業主，還有層層審核，物業不配合的問題，等。
成立業委會到底難在哪里？概括起來就是“四難一低”：籌備難、開會難、選人難、備案難，再加上業主參與率低。在這幾道坎里，籌備難又是最讓人頭疼的。
頭一個問題，就是一些地方的街道辦事處、鄉鎮政府，在“指導和協助”這事兒上主動性不夠。有的不作為，有的慢作為，對業主聯名提交的申請，拖上幾個月也不回復，籌備工作還沒啟動就涼了半截。
具體可以分為幾種情況：一是籌備組成員資格需要多名業主共同簽字，在簽字業主資格上亂設門檻；二是審查內容超出法定范圍，比如前面說的審查違章建筑和物業費繳納情況；三是以工作忙為借口，拖著不給答復。
在這一塊，法律依據是明確的。《中華人民共和國民法典》第二百七十七條早就說了，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。以《淮安市住宅物業管理條例》為例，第十九條把召開首次業主大會的條件說得很清楚—要么是房子賣出去且交付的面積過五成，要么是實際入住的戶數過五成。第二十條更是直接要求，建設單位或者十人以上的業主書面申請后，街道辦事處應當在十個工作日內給個回復。可見，這件事不僅有法可依，而且時限要求清清楚楚。
牽頭成立業主大會籌備組，這是街道辦、社區的法定義務。籌備組要是組不起來，業主大會就開不成，業委會也就選不出來。
其中《淮安市住宅物業管理條例》第二十二條對此有詳細規定：籌備組中的業主成員，必須是具備完全民事行為能力、遵守臨時管理規約、履行業主義務的人。下面三種人不能進籌備組：一是本人及其配偶、直系親屬在本小區前期物業服務企業里當負責人的；二是向建設單位或物業企業索取或收受利益報酬的；三是不宜擔任的其他情形。特別要注意的條款是，一旦籌備組成員被提名為業委會候選人，就得主動退出籌備組。
在實際操作中有幾個關鍵點：第一，籌備組業主成員應由街道辦、社區組織業主推（自）薦產生，或者由街道辦、社區、小區黨組織推薦產生；第二，報名人數過多時，可以遵循黨員、人大代表、政協委員、專業人士優先的原則，通過協商、投票或考評擇優確定；第三，為確保籌備工作不斷檔，可以考慮承諾不參選業委會者優先進入籌備組，同時在組內增設候補成員，防止因人員退出過多而停擺。
籌備組成立之后，能不能順利推進工作，還有個關鍵問題—籌備組內部怎么決策？是票決還是集中決策？
《淮安市住宅物業管理條例》第二十一條講得很明白：籌備組由業主、街道辦事處、社區居委會、建設單位等人組成，其中業主成員不得低于六成，籌備組組長由街道辦事處指定人員擔任。從這個人員構成來看，立法導向明顯是票決制，少數服從多數；組長只是召集人，起牽頭作用，不是什么“一把手說了算”。
追根問底，要破解業主大會籌備難這道坎，光靠業主們一頭熱是不夠的。法律法規已經有了，關鍵是把這些制度落到實處，讓籌備工作有章可循、有據可依。街道辦和社區多上點心，籌備組按規矩辦事，業主們也多幾分參與意識，這事兒才有指望。小區是大家的，住得舒不舒服，最終還是得業主自己說了算。
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