“1萬元在杭州買套房”的故事，有了大結(jié)局。

近日，阿里拍賣平臺上那套引發(fā)全網(wǎng)圍觀的杭氧宿舍32.07平方米房源，以1萬元的價格起拍，經(jīng)過49輪競價后，最終以59萬元落槌，折合單價約1.84萬元/平方米。

最終報名的競爭者有55位，近2.6萬次圍觀、1300多人設(shè)置提醒——熱鬧是真熱鬧，但最終成交價，卻透著一股清醒——這個價格，比開拍前不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測的“70萬元以內(nèi)算撿漏”還要低一大截。

地段是“王者”

房子是“青銅”

杭氧宿舍的地段，放在杭州“老破小”里算是“天花板級別”了。

它位于拱墅區(qū)文暉板塊核心，距離地鐵5號線杭氧站步行僅300多米，杭州嘉里城、長壽橋岳帥小學等配套環(huán)繞，周邊被錦尚和品府、中海望廬等一眾次新高端樓盤“包圍”。一位中介形容：“隔壁每平方米賣5萬多元，它賣2萬元出頭，住在這里，享受的配套和隔壁高端盤一模一樣。”

杭氧宿舍大門

但地段的光環(huán)，終究蓋不住房子的“硬傷”。這套39幢6單元102室，一室一廳一衛(wèi)，位于1樓。從拍賣平臺提供的圖片來看，室內(nèi)墻面有臟污，天花板起皮脫落肉眼可見，屋里還留著居住痕跡，沒完全騰空。唯一能稱得上“亮點”的，是一個被改造成廚房的院子，安了油煙機和操作臺，勉強拉高了點實用面積。

房源內(nèi)部實拍圖

在東部軟件園上班的95后程序員李枚，租住在杭氧宿舍一套40多平方米的一居室已經(jīng)一年多了，月租金2000元，“住這邊確實方便，公交地鐵都近。但如果我有200萬元買房預(yù)算，不會考慮這里，寧可買遠一點的有地鐵的新小區(qū)”。

59萬元成交

是“撿漏”還是“市場價”？

開拍前，有杭州資深中介為這套房算過一筆賬：考慮到1樓折價因素和院子的附加值，70萬元以內(nèi)算不錯的上車機會，超過80萬元就不算“撿漏”了。

最終59萬元的成交價，顯然低于市場預(yù)期——或者說，低于圍觀群眾的預(yù)期，加上正常商拍需要支付的系統(tǒng)成交價金額1%的軟件服務(wù)費（不超過1000萬元的部分，按系統(tǒng)成交價金額的1%；超過1000萬元的部分，按系統(tǒng)成交價金額的0.5%），也就是5900元，算撿便宜了。

但板塊內(nèi)的二手房中介老李有不同看法，“從成交單價來看，這套1樓32平方米的房源，其實不算低”。

當然也不能光看單價，老李分析，“這個小區(qū)這幾年很少有這種小面積房源拿出來賣，盡管它在1樓，但32平方米這個面積段，在板塊內(nèi)幾乎是絕跡的‘上車盤’。”

他算了一筆賬：這套房子如果修整修整，用于出租，月租金大概2000元，年租金回報率在4%左右，遠超目前杭州市區(qū)2%至3%的平均租售比。“從租售比看，還是比較劃算的。但這筆賬要長線算，不適合想短期套利的人。”

這59萬元的成交價，讓同一小區(qū)的房東們坐不住了。

某大型二手房交易平臺顯示，杭氧宿舍目前有12套房源在掛牌。一位房東坦言：“一般戶型越小單價越高，但這套核算下來單價才1.84萬元/平方米，雖然在1樓沒優(yōu)勢，但我們的房子面積比它大，壓力真不小。”他表示，已經(jīng)做好了買家上門砍價10%到20%的準備。

這是一張市中心的“入場券”

而不是一夜暴富的“彩票”

過去幾年，杭氧宿舍的“拆遷傳聞”幾乎每隔一段時間就要被翻出來炒一遍。前兩年小區(qū)墻面上確實出現(xiàn)過“拆”字，一度讓不少投資客興奮不已，結(jié)果是燃氣管道改造臨時標注，并非真正的征遷計劃。板塊內(nèi)幾位資深經(jīng)紀人表示，杭氧宿舍短期內(nèi)并不具備拆遷條件，“這里的老舊小區(qū)改造剛啟動，改造完的小區(qū)5年內(nèi)不會列入征遷計劃，所以這套房子不太可能等來拆遷”。

換句話說，這套59萬元成交的1樓房源，買家大概率不是沖著“賭一把”拆遷來的，主要還是看中了市中心低總價“上車”的確定性。

事實上，這種“用居住價值取代投機預(yù)期”的購房邏輯，正在成為杭州“老破小”市場的新常態(tài)。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份杭州市區(qū)二手房成交9087套，連續(xù)3個月站上9000套大關(guān)，總價200萬元以內(nèi)的房源占比高達56.1%，剛需是絕對的購房主力。

這套32平方米、59萬元的杭氧宿舍，恰好卡在了“低總價、小面積”的剛需賽道上。至于買家是打算自住還是出租，外人不得而知。但從目前的市場環(huán)境看，無論是哪種選擇，都需要足夠的耐心——這套房子帶來的，是一張市中心的“入場券”，而不是一夜暴富的“彩票”。

橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

編輯 肖旭

審核 張倩 邵宇峰

校對 彭申蕾

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