7月4日，深圳市羅湖區螺嶺片區改造項目簽約啟動儀式舉行，標志著這一備受關注的深圳核心區城中村改造項目，正式從規劃公示邁入實質性推進階段。作為全國首批政府主導類城中村改造試點，螺嶺項目創新采用“政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與”模式，在土地極度稀缺的深圳老城核心區，主動將規劃建筑面積從47萬平方米壓縮至37萬平方米，以“民生優先、片區統籌”理念探索高密度建成區存量更新的新路徑。

“憂居”變“優居”：1.2萬人口核心區迫切換新

螺嶺片區位于羅湖區東門街道，緊鄰東門商圈，周邊地鐵、學校、醫院等配套匯聚，可謂“寸土寸金”。但走進片區，狹窄道路、低矮樓房、斑駁外墻隨處可見——這里超七成房屋建成年限逾40年，半數以上樓棟被鑒定為C級及以上危房，臺風暴雨天常停水停電、積水成災。在約10萬人/平方公里的人口密度下，1.2萬常住人口中租戶占比高達八成，公共配套設施短缺、消防隱患突出，改造迫在眉睫。

活動現場，深圳市賽龍實業股份有限公司董事長顏云彪表示：“我們由衷期盼，通過這次改造徹底消除安全隱患，告別老舊破敗的居住環境，讓老片區煥發全新活力。”他透露，股份公司和村民將帶頭簽約、率先搬遷，全力支持改造工作。

規劃理念之變：從“單一經濟賬”到“綜合民生賬”

與過去市場主導的城市更新項目不同，螺嶺項目最大亮點在于規劃思路的深層轉型。深圳市規劃和自然資源局羅湖管理局副局長車長春介紹，本次規劃突出“民生優先、片區統籌、公眾參與、協同推進”四大特點，將居民居住安全、公共服務和社區品質置于首位，優先保障學校、公園、醫療、養老等配套設施落地。

尤為引人關注的是，項目規劃從47萬平方米主動壓縮至37萬平方米，容積率從6.0（150米天際線）降至3.1（80米宜居尺度）。新城市規劃建筑設計股份有限公司副總規劃師劉鵬舉分析稱，這一“主動做減法”并非簡單數字增減，而是深圳城市更新邁入高質量發展階段的標志性縮影。“它體現了從‘單一經濟賬’向‘綜合民生賬’的轉變，將空間資源更多讓渡給公共空間與生態空間，在高密度建成區實現空間‘留白’，為‘好房子、好小區’建設夯實物理基礎。”

在功能布局上，項目跳出“地塊思維”，聯動湖貝片區打造公共服務主軸，依托東門商圈設置多樣化商業空間，精準匹配“一老、一小、一青年”需求，形成全覆蓋的15分鐘生活圈，讓居民“一站式”解決日常所需。

模式與資金雙創新：政府主導不逐利，專項債護航防“爛尾”

作為落實國家政策的實踐載體，螺嶺項目創新打造“政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與”模式。政府角色從監管者轉變為主導者，承擔規劃審批、資金保障、回遷安置全鏈條工作；引進市屬國企天健集團作為合作單位，僅收取固定服務費、不通過房地產開發銷售盈利，從源頭保障項目公益屬性。

資金方面，項目采用“專項債+政策性借款”雙渠道融資，成為全市首個獲批并落地城中村改造專項債的新項目，獲兩家政策性銀行42億元專項借款授信，專款專用、封閉管理，從制度上杜絕“爛尾”風險。補償安置方面，項目在全市率先大規模推行房票安置試點，提供產權調換、貨幣補償、房票安置三種可選方式，居民可憑房票自主選擇適配房源。

“好房子”標準落地：從“住得下”邁向“住得好”

深圳市房地產業協會會長呂晉川表示，螺嶺項目將從設計與施工雙維度落實“好房子”理念——設計上嚴格落實住宅新規，在戶型、結構、節能、智慧應用等方面優化；施工上將技術創新、新材料應用與高標準執行貫穿全過程，確保交付“安全、舒適、綠色、智慧”的品質住房。項目同步高標準建設學校、幼兒園、社康服務中心、長者服務中心、社區體育活動場地等，補齊公共配套短板。

“螺嶺項目不僅可讓回遷居民住上‘好房子’，更在實施模式和資金保障上為全國城中村改造提供了可復制的標桿。”呂晉川說。按照2026年5月國務院印發的《城市更新“十五五”規劃》要求，螺嶺項目以“好房子、好小區、好社區”標準推動建設，系統改善片區居住條件和生態環境，切實增強居民的幸福感、安全感。

隨著簽約啟動，這片承載著1.2萬人安居期盼的老舊片區，正朝著“城市有光、居者有夢”的方向邁出堅實一步，也為超大特大城市核心區城中村治理提供了鮮活的“深圳樣本”。

采寫/攝影：南都N視頻記者 蔡宇晴