記者丨李金萍

編輯丨孫超逸 陳虹余

65歲的老樓，如何煥新？

深圳螺嶺片區(qū)即是典型代表，該片區(qū)是深圳最早一批建設者的“大本營”，最早的樓建于1961年，樓齡65年，九成以上是老舊住宅和低層建筑，其中超七成樓棟樓齡超過40 年，半數(shù)以上為C級及以上危房。

7月4日，深圳市羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項目簽約啟動儀式舉行，東門街道辦、深圳市屬國企天健集團與業(yè)主代表簽約，標志著項目正式進入實質(zhì)性實施階段。

記者現(xiàn)場獲悉，作為全國城中村改造專項借款支持項目，該項目創(chuàng)新實行“政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與”模式，擬拆除新建范圍約12公頃，規(guī)劃容積達37.7萬平方米，未來將打造居住、商業(yè)與公共服務均衡布局的全新片區(qū)。

同日，“羅湖發(fā)布”舉行專場發(fā)布會，羅湖區(qū)住房和建設局、深圳市規(guī)劃和自然資源局羅湖管理局、東門街道辦事處三方圍繞“為什么改”“怎么改”“改后怎么樣”介紹項目情況。

“這不僅是一次拆遷，更是深圳存量時代發(fā)展理念的一次深刻轉型?！?/strong>深圳市規(guī)劃和自然資源局羅湖管理局副局長、三級調(diào)研員車長春在現(xiàn)場表示。這場被業(yè)內(nèi)視為“超大城市中心區(qū)存量提質(zhì)治理實驗”的工程，正在試圖回答一個核心命題：當土地財政紅利消退，城市該如何通過“做減法”來實現(xiàn)民生價值的“加法”？

（圖：深圳螺嶺片區(qū)位置，攝：李金萍）

65歲的初代特區(qū)村

螺嶺片區(qū)位于羅湖中心城區(qū)，20世紀80年代，第一批來深建設者匯聚于此，形成了多元住宅群落。

如今，這里登記有1589戶權利人，其中近六成已年過六旬。

歲月更迭，片區(qū)房屋也步入“老齡”。墻體開裂滲水、樓道狹小擁擠、安全隱患較大、公共設施缺失……問題日益嚴峻，困擾著不少居民。

（圖：螺嶺片區(qū)現(xiàn)狀，圖源：羅湖發(fā)布）

發(fā)布會上，東門街道黨工委委員藍瑩瑩介紹，螺嶺片區(qū)內(nèi)共有307棟、2400余套房屋，九成以上是老舊住宅和低層建筑，其中超過七成建成超40年，半數(shù)以上樓棟被鑒定為C級及以上危房，房屋結構存在安全隱患，每逢臺風等極端天氣需緊急疏散居民。

不僅房子老，生活服務配套也跟不上。螺嶺片區(qū)常住人口1.2萬，然而片區(qū)內(nèi)已無空余用地建設社區(qū)公園、社康中心、幼兒園、文體場館等公共配套，螺嶺社區(qū)小學學位缺口達720個。

同時，交通配套也不完善，該片區(qū)僅有兩條單向單車道，早晚高峰經(jīng)常擁堵。片區(qū)內(nèi)地勢落差較大，最高與最低處將近10米，相當于三層樓高，復雜的地勢導致排水系統(tǒng)不暢，水浸風險居高不下。

“片區(qū)改造迫在眉睫?！彼{瑩瑩表示，在前期改造意愿征集的過程中，統(tǒng)計到居民同意率遠超九成?！皬V大居民告別老舊房、改善配套環(huán)境的期盼，比任何時候都要強烈?！?/p>

政府主導的改造實驗

城中村改造由于涉及利益主體眾多，資金投入巨大，普遍存在改造周期長、難度高的共性問題。與以往市場主導的更新不同，螺嶺項目通過制度創(chuàng)新，找到了破題之路。

2024年8月，羅湖區(qū)螺嶺片區(qū)改造項目成功被列入全國城中村改造專項借款支持項目清單。

“羅湖區(qū)將此項目作為落實國家政策的實踐載體，創(chuàng)新打造‘政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與’模式?！绷_湖區(qū)住房和建設局黨組書記、局長林文煥表示。

在該項目中，政府從“監(jiān)管者”變“主導者”，從規(guī)劃審批、資金保障到回遷安置，負責改造項目全鏈條工作；深圳市屬國企天健集團作為合作單位，定位為“服務商”而非“開發(fā)商”，僅收取固定服務費；簽約補償完成后實行“凈地出讓”，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。

資金從“市場來”變“政策來”。林文煥介紹，項目通過“債+貸”組合破題，將專項債券用作城中村改造項目資本金，同時獲得國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行兩家政策性銀行42億元專項借款授信，降低項目綜合融資成本，提高資金使用效率。

同時，通過專款專用、封閉管理，從制度上杜絕了資金挪用和項目爛尾風險。

深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長呂晉川表示，這種模式從源頭上規(guī)避了純開發(fā)逐利的弊端，政府把控規(guī)劃回遷，國企天健集團僅收服務費不盈利，確保公益屬性；同時采用“專項債+政策性借款”雙渠道，已獲國開行42億元授信并封閉管理，為全國提供了可持續(xù)融資范本。

此外，項目將在全市率先大規(guī)模推行“房票安置”，提供產(chǎn)權調(diào)換、貨幣補償、房票安置三種方案供居民自主選擇，既尊重了居民選擇權，又助力樓市去庫存。

從“住得下”到“住得好”的“好房子”實踐

未來的螺嶺將變成什么樣子？

深圳市規(guī)劃和自然資源局羅湖管理局副局長、三級調(diào)研員車長春說：“螺嶺片區(qū)的改造并非簡單的空間再造，而是一場基于尊重與傳承的生活升級?！?/p>

改造后，螺嶺將補齊養(yǎng)老托育、醫(yī)療文化等公共服務設施短板，規(guī)劃公共配套設施13300平方米，高標準建設學校、幼兒園、社康服務中心、長者服務中心、社區(qū)體育活動場地等，打造集醫(yī)療、養(yǎng)老、文體、教育于一體的“鄰里中心”。

未來，這里將形成一個完善的“15分鐘生活圈”。無論是孩子的“四點半課堂”、老年人的日間照料，還是青年人的社交休閑，都能在“家門口”一站式解決。同時，預留傳統(tǒng)商業(yè)回遷空間，讓熟悉的老店得以留存，營造有煙火氣的鄰里社區(qū)。

此外，項目將控制建筑高度和住宅容積率，以帶來更加合理的樓間距、更優(yōu)的采光通風、高品質(zhì)的建筑空間。

（圖：螺嶺片區(qū)改造效果圖，圖源：羅湖發(fā)布）

新城市規(guī)劃建筑設計股份有限公司副總規(guī)劃師劉鵬舉認為，項目主動“做減法”，在高密度建成區(qū)中為空間資源“留白”，打破了中心區(qū)高強度開發(fā)帶來的空間壓抑感，進而在物理上夯實了建設“好房子”與“好小區(qū)”的基礎。

同時，項目將通過局部地塊標高提升、完善管網(wǎng)及海綿城市措施，系統(tǒng)提標雨洪防御；補充消防站與應急避難場所；優(yōu)化路網(wǎng)微循環(huán)與高標準慢行系統(tǒng)，實現(xiàn)機非分離，暢通“最后一公里”。

螺嶺片區(qū)的改造，是深圳從“增量擴張”向“存量提質(zhì)增效”轉型的縮影。正如呂晉川所言：“螺嶺項目精準回應了居民‘住上安全舒心好房子’的核心期盼，既惠及民生，又為全國同類改造提供范本?！?/p>

當政策頂層設計、國企執(zhí)行力與居民意愿形成合力，當“房票”“專項債”等金融工具為民生工程托底，城中村可以是新生活方式的起點。不久的將來，這座65歲的“初代特區(qū)村”，將在羅湖的心臟地帶以“好房子”的形態(tài)重新生長。

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出品丨21財經(jīng)客戶端 21世紀經(jīng)濟報道

編輯丨黎雨桐