近期房地產融資出現了一些寬松信號，在堅持不做“一刀切”的思路下，未來持續收緊的概率不大。本文梳理了2019年以來對于房地產融資的監管政策，觀察到地產市場調控的長效機制逐步完善。然而在當前的經濟環境下，房地產融資存在邊際寬松的空間。后續按揭貸款投放預計會更加靈活，開發貸也可能在風險可控的前提下得到支持。房地產政策出現松動跡象，寬信用方向進一步明確，四季度債市利率可能面臨上行壓力，10年期國債到期收益率或將逐步回升至3.0%。
近期房地產融資出現寬松信號。
①政府多次表態維護房地產市場穩定：中國人民銀行貨幣政策委員會三季度例會以及房地產金融工作座談會均指出“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”。
②部分地區房貸有所放松：多地出現房貸利率放松跡象，廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率，對于房貸放款也有所加快。
③今年個人住房抵押貸款資產證券化（RMBS）發行回暖：RMBS被納入房地產貸款集中度統計口徑，疊加央行調控RMBS的注冊備案額度和節奏后，其每月發行規模持續下滑，6、7月甚至達到零發行。然而從8月份開始，RMBS發行開始恢復，9月份發行力度進一步加大，規模超過700億，創年內月度增長新高。
房地產融資監管從需求到供給逐步收緊，整體效果顯著，地產周期開始下行。
2019年7月，中央政治局會議明確提出“房住不炒”，并要求落實房地產長效管理機制。2020年8月住建部、央行召開了重點房企座談會，并劃定“三條紅線”，站在房地產企業的角度直接約束其融資行為，遏制了盲目擴張的趨勢。同年12月，中國人民銀行聯合銀保監會共同發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，從商業銀行的角度加大了對后市新增房地產信貸的控制力度。隨著房地產市場調控的長效機制逐步完善，從房價視角觀察，進入今年下半年房價增速開始下滑，地產周期進入下行階段。
三大理由提供當前房地產融資存在邊際寬松的空間：
①防范房地產企業風險過快暴露：近期部分房地產企業違約，可能造成金融市場震蕩，影響民生穩定，因此有必要通過適度的政策引導，幫助部分企業平穩度過發展較為困難的階段。②銀行貸款供給仍存空間：根據我們統計的上市銀行樣本來看，大多數銀行的房地產貸款占比、個人住房貸款占比已壓降至監管要求以內，預計未來整體亦存在一定調節空間。③穩增長需要房地產市場的配合。
后市展望：
在當前經濟環境下，監管已經開始“督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持”，同時促進銷售回款。后續房地產融資政策持續收緊的概率不大，在堅持不做“一刀切”的思路下，按揭貸款投放會更加靈活，開發貸也可能在風險可控的前提下得到支持。而房地產融資的邊際寬松，對于社融增長也將提供進一步的支持。此前地產政策未見放松時，債券市場依然處于寬信用和寬貨幣之間的博弈，然而目前來看，房地產政策出現松動跡象，寬信用方向進一步明確，四季度債市利率可能面臨一定的上行壓力，十年國債到期收益率或將逐步回升至3.0%。
作者：明明
來源：第一財經
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