降價是因為房子過剩嗎？

前一陣寫了一篇關于天津經濟擠出前30的文章，閱讀很高，結果因為違反了法律法規被刪除了。當然條例還是例行給你一本規范文章，大抵意思就是你在唱衰，所以這文章必須刪。

可是整篇文章我都有理有據，而且所有的數據都來自官方。沒辦法，經濟下行就要管住嘴，寄人籬下。

中國房產發展20年，我們就從幾萬一套到幾百萬幾千萬甚至上億一套了，我們也經歷沒人敢貸款到買房必須貸款，我們還經歷了搖號，排隊搶房，到請演員無人問津。是因為房子過剩了嗎？短短二十年大家雖然沒有共同富裕，卻共同有房子？

答案是：no！

那么從瘋狂到沒落，究竟是什么造成的。就是在房地產快速發展的過程中，發地產行業產生了畸形，像一個腫瘤，針一刺就破了，破了就流出了膿。

今天我們先不談房價，談房價背后更深的東西，天津租金回報率。年租金除以房子總價=租金回報率，當然這個數據要以現階段的房價和租金去測量。以現在普通住宅舉例，150萬左右，租金在2500左右，300萬左右，租金在3500左右，我們以普通住宅市區為例，年回報率低于3的，正常的回報率應該是應該基礎利率+1，也就是說至少在天津怎么算，你的租金回報都不會高于銀行基礎年化。

那說明一點，房價依舊還是高。

有杠精就說了，有很多地方十幾平米就能租好幾千呢，可的確也有好多地方租金回報率是0。有些地方根本租不出去，荒無人煙，鳥無聲息。

那么重點來了。一個房子值不值得購買，你周邊的出租環境，出租價格，還有是不是有人租，就是一個衡量標準。

所以我若干年否定了很多房友的想法，不要去買寶坻，不要去買團泊湖，不要去買某某湖的僵尸盤。

可以說租金回報率低的城市，就是住房不炒，你可以等著用最低的價格買一個居住的房子，其中租金回報率最低的區域全部擱淺在你的購買范圍外。

有個上海人說感謝那些外地人，在她當房奴的時候她199萬買了上海的房子，在房地產盛行的時候，外地人720萬接走了她的盤。所以以前的房奴，通過房產的上行翻身把歌唱了。

而如今的消費，公民財富里，房產、股市、債務，房地產占據了70%以上，天津的空置率已經排到全國前5。那么購房就分為剛需與非剛需，可見我們的剛需家庭單位，完全沒有房子建造速度快。尤其是回報率為0的區域，那基本上不存在住房需求，甚至說是超負荷。那為什么還有人在那買地建房呢，懂得自然懂。

那么天津的房價還能不能上漲？

三大因素決定，長期看人口，中期看土地，短期看金融。

1住房不炒及天津現在樓市的現狀反映出長期內天津的房產不具備金融屬性與投資價值

2優勢土地的資源微乎其微

3人口長期看會增長，但是不是爆發式增長還要看政策

結論是天津的房價在未來仍有上漲空間，但現階段不存在。而現在階段購房選擇品牌，小型開發商的產品滲入。還有就是現階段看位置，不要被遠處的風景迷惑，畢竟你活在人間。

今天是被刪之后反思了幾天，又寫的一波流水文。我真的不太會推薦哪個樓盤，我也不想被房友說成是充值的賬號。你可以說我不敬業不專業，但你不能說我是營銷號。

我時常跟朋友說，如今的購房，就跟有人勸你做生意一樣。如果你沒有積蓄，你肯定要出去工作，因為你要活著；但如果你有積蓄，有人叫你投資做生意，你就要慎重，因為有可能你天天在家躺著，一年花費12萬，而你投資了這個生意，2-3個月賠掉20、30萬。

有杠精就會說，那照你這種想法啥都不要做就好了。事實是，市場上行，市面的機會多，傻子也能分到紅利，市場下行，市場坑就多，你很可能當傻子。大家都聽說過去市場收猴的故事，卻沒有靜靜地想一下，你已經當了很多次買了一堆猴發現收猴的老板消失不見的傻子了。

天津對新移民政策越寬松，剛需的小伙伴就要越勤快的看房。