一審法院判決房屋買賣合同按約定解除，二審法院為何改判？

——從金某等與施某房屋買賣合同糾紛案看約定解除權的行使

裁判要旨：

合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同時，法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，法院不予支持。

編寫人：北京恒都（上海）律師事務所 杜繼業律師

【案情簡介】

2020年4月20日，施某與金某二人經中介方居間服務后簽訂買賣合同一份，約定：1．施某以800萬元將系爭房屋轉讓予金某等二人；2．買賣雙方于2020年8月31日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續；3．逾期超過15日仍未完全履行付款義務的，施某有權單方解除合同。金某等二人承擔違約責任除應支付逾期付款賠償金外，還應按照房屋總價20％支付違約金。

簽約后，施某于2020年4月23日出具《收據》確認收訖金某等二人房款5萬元。嗣后，施某按約將系爭房屋交付金某等二人。2020年8月31日，金某等未能按約支付后續房款，買賣雙方就此未予按約辦理產權過戶手續。2020年9月2日，金某等二人支付施某房款400萬元。2020年9月22日，因金某等二人逾期支付房款已過15日，施某要求解除其與金某等二人所簽買賣合同。2020年10月23日，金某等二人收訖征收款并于同日轉賬支付施某房款525萬元。

【法院裁判】

一審法院裁判意見：

上海市黃浦區人民法院經審理認為，施某與金某等二人所簽買賣合同及《補償協議》系雙方據各自真實意思表示依法簽訂，具有法律效力，施某及金某等二人作為簽約方均應恪守約定之義務。實際履約過程中，金某等二人于2020年9月2日支付4，000，000元，但在所約定15日寬限期限內未再支付剩余款項，據此，施某按約取得合同解除權，之后施某于2020年9月22日通過訴訟方式實際行使該項權利，買賣合同在施某起訴狀副本于訴前調解程序期間實際送達金某等二人之日予以實際解除。

對于施某訴請之違約金，施某該項訴請雖與合同約定無悖，但鑒于系爭房屋市場價值并無下跌趨勢，施某就合同解除并無實際損失，且金某等二人于庭審中亦以違約金過高為由要求酌情調低違約金數額，鑒此，法院對施某訴請之違約金數額依法予以酌情調低再予支持。（酌定違約金為20萬元）

至于金某等二人辯稱系因疫情導致征收補償款延遲發放，從而導致其未能按期付款一節，鑒于付款義務系屬金錢支付義務，而買賣雙方就房款支付可能因征收事宜導致延遲一節并未作出相關約定，故金某等二人所稱情節無法成為免于承擔合同項下違約責任之理由，法院對金某等二人該項抗辯理由依法不予采納。

至于金某等二人辯稱施某于2020年8月31日后仍要求付款一節，鑒于此時金某等二人付款行為尚不構成解約事由，如金某等二人在后續寬限期限內可全面履行付款義務，則合同仍然可予履行完畢，故金某等二人所稱情節對于施某按約行使合同解除權并無影響。

至于金某等二人已實際支付全部房款一節，鑒于金某等二人付款行為系屬單方面付款行為，且施某在金某等二人支付后續房款之前既已取得并實際行使合同解除權，故金某等二人后續付款行為無法阻止施某解約行為之法律效力。

二審法院裁判意見：

一審判決后，原告不服提起上訴。上海市第二中級人民法院撤銷了一審判決，理由如下：

合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同時，法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，法院不予支持。

本案中，金某等二人未按合同約定履行付款義務確系房屋征收補償款遲延發放所致，應屬客觀原因，而非其不愿、不想或怠于支付等主觀原因。同時，金某等二人與施某協商后，便快速籌措400萬元支付給施某，并于房屋征收補償款發放當日將剩余全部款項支付給施某。由此可見，金某等二人對于解決合同履行中產生的問題之態度較為積極、主動。對于施某而言，其出售系爭房屋之目的系為獲取合同約定的購房款。現施某已全額收取到購房款，其作為守約方的合同目的事實上已得到了實現。

綜合全案，金某等二人遲延付款雖系違約，但并不構成根本違約。從維護交易秩序的穩定性、違約行為是否嚴重、合同目的能否實現等角度綜合考慮，雙方所簽買賣合同繼續履行更加符合法律所倡導的誠實信用、公平合理原則。綜上，一審法院僅以金某等二人遲延付款為由判決確認雙方買賣合同解除，有所不當。

上海市高級人民法院裁判意見：

施某不服二審結果，向上海市高級人民法院提起再審，法院經審查認為，金某等方買受人在二審期間提交的證據證明因疫情原因未及時取得征收補償款，致未能按約向出賣人施某支付房款。根據相關規定，二審法院基于此未判決買賣合同解除，無不當。駁回施某的再審申請。

【上海杜繼業律師評析】

比較一審和二審法院的裁判意見可以看出之所以兩級法院的裁判結果“冰火兩重天”，根據區別在于約定解除是否需要考慮違約程度，也即違約方的違約程度是否達到了根本違約的程度。對于此，理論及實務界一直存在爭議，因為除了“約定解除”外，法律還規定了“法定解除”，按照法律規定，只有法定解除才需要看違約程度是否達到根本違約的程度，否則法律就沒有必要再規定約定解除。這種觀點有一定道理，一審法院即持此種觀點。

而不得不提出的是2019年11月8日最高院發布了《全國法院民商事審判工作會議紀要》（簡稱“九民會紀要”），其中第47條內容是：“合同約定的解除條件成就時，守約方以此為由請求解除合同的，人民法院應當審查違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響守約方合同目的實現，根據誠實信用原則，確定合同應否解除。違約方的違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現，守約方請求解除合同的，人民法院不予支持；反之，則依法予以支持。”

顯然，二審法院正是根據該紀要進行裁判的。一些專業人士對該條規定提出了批評，認為其本質上違背誠實信用原則的精神。合同約定解除條件，是當事人為防爽約以達信守承諾之目的而做的安排。在合同履行過程中，若一方違約對方，自是違反了誠實信用原則也違反了約定條件；另一方根據約定條件和誠實信用原則行使解除權，此舉再合理不過。法院若借誠實信用原則之名否定解除權，其結果是鼓勵背約，故這種觀點實質上是違背誠實信用原則。

而且還可能戕害意思自治，易滋生腐敗，畢竟到底違約程度是否達到可以解除的程度，目前看完全依靠審理法院自由裁量。如前不久引起廣泛討論的“最慘購房人”案件來看，該案中買方由于貸款延遲而違約，一審和二審法院不僅判決解除房屋買賣合同，還判決買方承擔巨額的違約金。據報道，該案中買方遲延付款3個月左右，但最終貸款也已經辦妥，完全可以實現合同目的。如果按照紀要47條的觀點，可以認為該案中買方延遲3個月并不屬于違約程度輕微，那問題是：到底延遲多久才算輕微呢？

另外，“九民會紀要”是在《民法典》之前出臺的，而《民法典》的法條中并沒有吸收紀要47條的內容。從本案再審結果可以看出上海市高級人民法院應該還是對紀要的內容持肯定態度的。同時，我們注意到上海市高級人民法院所編著的《上海法院類案辦案要件指南》中也是對紀要47條的規定持肯定態度的，我們對此應引起重視。